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Staffelmietverträge: Hier gelten Besonderheiten

Obwohl ein einseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht des Mieters generell unwirksam ist (BGH, Urteil v. 19.11.08, Az. VIII ZR 30/08), lässt die Rechtsprechung eine Ausnahme zu:

Einen formularmäßigen einseitigen Kündigungsausschluss können Sie mit Ihren Mietern in dem Fall wirksam vereinbaren, wenn dieser zusammen mit einer Staffelmiete (gemäß § 557a BGB) vereinbart wurde.

Auch hierbei darf seine Dauer nicht mehr als 4 Jahre – seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung – betragen (BGH,Urteil v. 23.11.05, Az. VIII ZR 154/04; BGH Urteil v. 12.11.08, Az. VIII ZR 270/07).

Ein Staffelmietvertrag ist ein schriftlicher Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch zukünftige jährliche Mietsteigerungen festgelegt werden.

Die jeweilige Endsumme oder der jährliche Erhöhungsbetrag müssen im Vertrag festgehalten werden.


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Mehr als 4 Jahre Kündigungsverzicht unzulässig

Bei einem Staffelmietvertrag, bei dem die Mietpreisentwicklung von vornherein fest vereinbart wird, können Mieter also auch einseitig auf ihr Kündigungsrecht verzichten, jedoch nicht für einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren.

Achtung: Für die gesetzliche Höchstfrist von 4 Jahren zum Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters ist der Abschluss des Staffelmietvertrags maßgeblich, nicht der Mietbeginn (BGH, Urteil v. 03.05.06, Az. VIII ZR 243/05; BGH, Urteil v. 12.11.08, Az. VIII ZR 270/07).

In einem Formular-Staffelmietvertrag kann ein Mieter auch einseitig auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichten, wenn die Dauer des Kündigungsverzichts seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung nicht mehr als 4 Jahre beträgt.

Das bedeutet für Sie: Die Klausel „Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 48 Monate der Mietzeit“ ist in einem Staffelmietvertrag wirksam.

Hinweis: Dies gilt auch, wenn der Kündigungsverzicht in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Staffelmietvertrags enthalten und somit formularvertraglich vereinbart worden ist. Übersteigt die Dauer des Verzichts aber den Zeitraum von 4 Jahren, ist die Klausel insgesamt unwirksam.

Formularvertrag: nur 4 Jahre Ausschluss, sonst unwirksam

Die zu der früheren gesetzlichen Regelung geltende Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist als er den Zeitraum von 4 Jahren übersteigt, lässt sich auf die neue mietgesetzliche Regelung (§ 577a BGB) nicht übertragen (BGH, Urteil v. 25.01.06, Az. VIII ZR 3/05).

Maximal 4-jähriger Ausschluss möglich

Wurde der Verzicht dagegen individualvertraglich vereinbart, ist er nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den zulässigen Zeitraum von 4 Jahren überschreitet (BGH, Urteil v. 14.06.06, Az. VIII ZR 257/04).

Dementsprechend ist ein solcher Staffelmietvertrag auf unbestimmte Zeit mit Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für mehr als 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung eingeschränkt wirksam (LGWaldshut-Tiengen, Urteil v. 15.03.07, Az. 2 S 58/06).

Übersteigt die Dauer eines einseitigen Kündigungsverzichts des Mieters in einem individuell vereinbarten Staffelmietvertrag mehr als 4 Jahre, so ermäßigt sich der Kündigungsverzicht auf 4 Jahre (BGH, Urteil v. 14.06.06, Az. VIII ZR 257/04).

Das bedeutet für Sie: Die Klausel „Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 60 Monate der Mietzeit“, ist nur insoweit unwirksam, als der Kündigungsverzicht 4 Jahre übersteigt. Danach ist sowohl Ihnen als auch Ihrem Mieter trotz der Klausel im Mietvertrag eine ordentliche Kündigung (wieder) möglich.

Übersicht: Kündigungsausschluss kompakt

6. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.