Gestern hatte ich Sie darauf hingewiesen, dass ich weiterhin Immobilien für eine sehr gute Vorsorge halte, die Sie jetzt direkt treffen können.
Die Zinsen sind niedrig.
Heute als Ergänzung dazu ein Steuer- und Zinstrick, den Sie bei Immobilien und der Mieterauswahl treffen können - für Unternehmer-Mieter.
Mieterauswahl nach Umsatzsteuer
Wenn Sie Ihre Immobilie als Renditeobjekt zur Vorsorge betreiben, ergeben sich vor allem durch die Mieterauswahl besondere Steuervorteile. Diese können Sie einsetzen, um die künftig steigende Steuerbelastung wenigstens zum Teil wieder auszugleichen. Nutzen Sie Ihr gutes Recht.
Hierbei geht es um die Vermietung an Unternehmer. Wenn diese Unternehmer berechtigt sind, Umsatzsteuer (Vorsteuer) beim Finanzamt geltend zu machen, können Sie wiederum Umsatzsteuer bei der Berechnung der Miete verlangen.
Sicher: diese Umsatzsteuer gehört Ihnen nicht, Sie müssen diese sogar abführen.
Nur: damit aber werden die Umsatzsteuern, die Sie für die Renovierung oder Sanierung dieser Immobilien selbst ausgeben, für Sie zur Finanzierungsquelle. Damit können Sie selbst Immobilien, die Sie sowohl Privat als auch an Unternehmer vermieten, noch rentabler werden.
Anfangs-Mieter: Unternehmer
Ideal ist es, wenn Sie für den Anfang Ihrer Immobilien-Investition Unternehmer “bevorzugen”. Dann greift die Mehrwertsteuer-Rückerstattung für Sie voll.
Voraussetzung bleibt, dass auch der Unternehmer die Vorsteuer geltend machen kann - anders als etwa Ärzte. Vermieten Sie daher bevorzugt an Freiberufler wie Journalisten oder an Selbstständige, die einen kleinen Gewerbebetrieb haben.
Niemand verpflichtet Sie, in den Folgejahren, wenn die Mehrwertsteuer Ihrer Handwerkerrechnungen längst abgerechnet ist, an denselben Mieterkreis zu vermieten. Dann stellen Sie Ihre Vermietung auf Wunsch nach und nach um. Der Vorteil für Sie bei der genannten Reihenfolge aber kann beträchtlich sein.
30.000 Euro Rechnung - fast 6.000 Euro gespart
Stellen Ihnen die Handwerker Rechnungen über einen Betrag von 30.000 Euro aus, summiert sich die Mehrwertsteuer, die Sie zurückholen, auf fast 6.000 Euro. Dies kann der entscheidende Renditehebel sein.
Beachten Sie als zusätzlichen Trick: Wenn Sie unterschiedliche Mieter haben, die teils nicht vorsteuerberechtigt sind, können Sie die Immobilie nach der Mietfläche “aufteilen”. Dann werden Sie zumindest einen Teil Ihrer Handwerker-Rechnungen um die ersparte Mehrwertsteuer entlasten können.
Meine Empfehlung allerdings lautet: Wenn die Vermietung zu unübersichtlich wird, die Aufteilung in dem Sinne zu heikel, wenden Sie sich an Ihren Steuerberater. Die Rechnung hat gezeigt: es lohnt sich.
Zusatzchance: Zinsen in Werbungskosten verwandeln
Gleich mit dem nächsten Steuertrick können Sie auch Zinskosten für die Immobilie steuersparend für Ihre Vorsorge einsetzen. Die Ausgangssituation dafür ist die Nutzung einer größeren Immobilie.
Sofern Sie zwei Objekte haben oder daraus machen können, ergibt sich für Sie ein möglicher Steuervorteil durch Kreditzinsen.
Zinsen, die Sie für die Finanzierung des Objektes aufnehmen, können Sie typischerweise als Werbungskosten geltend machen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass Sie die Immobilie vermieten.
Hier lauern kleine Fallen, sofern Sie einen Teil der Immobilie selbst nutzen. Das Finanzamt wird die Kreditzinsen nicht vollständig als Werbungskosten anerkennen, wenn Sie einen Teil des Kredites für die eigene Nutzung verwenden können.
Eigennutzung klar selbst finanzieren
Aus dieser Umklammerung befreien Sie sich, wenn Sie die Kreditzinsen klar der vermieteten Immobilie zuordnen. Dafür gehen Sie wie folgt vor:
- Gründen Sie für die zu vermietende Immobilie, etwa eine Wohnung als Wohneinheit, ein Girokonto. Auf dieses Extra-Girokonto lassen Sie sich den Kredit überweisen.
- Ansonsten wird die Trennung zwischen dem selbst aufgebrachten Kapital und dem Kredit vom Finanzamt nicht mehr anerkannt.
- Überweisen Sie anschließend die Kaufsumme von diesem Konto aus.
- Zusätzlich können Sie die Anerkennung absichern, wenn Sie den Notar mit ins Boot nehmen. Lassen Sie dort einfach aufnehmen, dass und wie hoch der Kreditanteil für die vermietete Immobilie ist.
Die einzige Einschränkung dabei: Sie dürfen die Immobilie und die Fläche nicht willkürlich zuordnen, sondern nach einem nachvllziehbaren Verhältnis zwischen denWohneinheiten soiwe dem Eigenkapital und dem Kredit.
Meine Empfehlung: Diese Trennung ist vergleichsweise einfach. Auch dies lohnt sich, wie eine Beispielkalkulation zeigt. Zahlen Sie gegenwärtig am Markt 4% für einen Kredit in Höhe von 200.000 Euro, entspricht dies einer Zinslast von 8.000 Euro.
Wenn Sie die jährlichen Zinsen über Jahre als Werbungskosten absetzen können, sparen Sie einige 1.000 Euro Steuern. Durch eine einfache Zuordnung von Krediten und Immobilie.
Direkt investieren - der Doppelvorteil
Diese Hinweise werden Ihre Rendite mit Immobilien um insgesamt 5%-Punkte hebeln können, meine ich.
Durchschnittliche Immobilien-Investitionen vorausgesetzt investieren Sie vielleicht 250.000 Euro. Sparen Sie Steuern in Höhe von 10.000 bis 15.000 Euro, ist dies der genannte - und entscheidende Renditehebel.
Wichtig aber ist, dass Sie direkt investieren. Direkt heißt: noch für 2011 und 2012 ergeben sich Vorteile, die in den kommenden Jahren verschwinden.
Die Zinsen sind niedrig. Durch die jüngsten Änderungen zur Emission von Staatsanleihen - die EZB (europäische Zentralbank) darf jetzt frei entscheiden, wann und wieviel sie emittiert - wird die Geldmenge steigen. Und mit der Geldmenge die Preise - sowie schließlich die Zinsen. Achtung: ich rechne bereits in den nächsten Monaten mit steigenden Zinsen.
Grundsteuer wird 2012 nicht erhöht
Der zweite Aspekt: Aktuell hat die Bürokratie es immer noch nicht geschafft, die Vorgaben des Bundesfinanzhofs zur Anpassung der Grundsteuer umzusetzen. Diese müsste theoretisch steigen, da die Bemessungsgrundlagen geändert werden.
Nur: die dafür erforderlichen Daten hat die zuständige Behörde noch immer nicht erfasst und ausgewertet.
Beobachter meinen, das wird 2011 auch nicht mehr geschehen. Damit aber ist die Reform für das Jahr 2012 vom Tisch. Sie sparen damit 2012 Steuern, die im Jahr 2013 dann zusätzlich anfallen werden - die höhere Grundsteuer.
Diesen Nettovorteil sichern Sie sich, wenn Sie in nächster Zeit in eine Immobilie investieren.
