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Steuererklärung: Das kann abgesetzt werden

Jedes Jahr schwitzen tausende Bürger über die Steuererklärung. Es stellen sich viele Fragen: Was kann man absetzen, was ist möglich, wie lässt sich Geld sparen? Dieser Beitrag zeigt Ihnen, was steuerlich absetzbar ist und was nicht.

Steuererklärung: Wie sieht es mit Abbruchkosten aus?

Sie reißen ein altes Haus ab, um auf dem Grundstück ein neues Miethaus zu errichten. Hier hängt die steuerliche Behandlung der Abbruchkosten davon ab, ob Sie das Grundstück bereits mit der Absicht erworben haben, das alte Haus abzureißen, oder ob Sie diesen Plan erst später gefasst haben.

Hatten Sie von vornherein die Absicht, das alte Haus abzureißen, gehören der Wert des alten Hauses und seine Abbruchkosten zu den Herstellungskosten des neuen Hauses, wenn der Abbruch mit der Errichtung des neuen Hauses in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht.

Das ist der Fall, wenn das alte Gebäude abgerissen worden ist, um an seiner Stelle ein neues zu bauen. Einen Erwerb mit Abbruchabsicht vermutet das Finanzamt immer dann, wenn das alte Haus innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung abgebrochen wird.

Haben Sie das alte Haus dagegen ohne Abbruchabsicht erworben, können Sie im Jahr des Abbruchs die Kosten und den noch nicht abgeschriebenen (Buch-)Wert des alten Hauses als Werbungskosten abziehen.

Auch Ihre Aufwendungen für die Beseitigung des Bauschutts können Sie als sofort abziehbare Werbungskosten geltend machen. Ist das Haus zum Zeitpunkt des Abbruchs objektiv wertlos, weil es beispielsweise wegen Baufälligkeit nicht mehr genutzt werden kann, sind allein die Abbruchkosten berücksichtigungsfähig. Der Wert des Hauses ist in diesem Fall mit 0 anzusetzen.

Beachten Sie unbedingt Abschreibungen

Neben den Finanzierungskosten sind es vor allem die Abschreibungsmöglichkeiten, die Ihnen die Chance bieten, Ihre persönliche Steuerlast deutlich zu senken. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten Ihres Mietobjekts können Sie nicht in voller Höhe auf einmal, sondern immer nur zeitanteilig über die gewöhnliche Nutzungsdauer des Hauses beziehungsweise der Eigentumswohnung abziehen.

Die Abschreibung, auch als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet, bedeutet also, dass Sie für Ihr Mietobjekt jedes Jahr immer nur einen bestimmten Prozentsatz der jeweiligen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten von den Mieteinnahmen abziehen können. Abschreibungsbeträge machen Sie in den Zeilen 34 bis 39 der Anlage V geltend.

Abschreibungen können Sie immer nur für die Kosten vornehmen, die auf das Gebäude entfallen. Die anteiligen Grundstückskosten bleiben stets unberücksichtigt. Das liegt daran, dass der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt. Deshalb kann es bei Erwerb eines Mietobjekts also nur in Ihrem Interesse liegen, den Kaufpreisanteil für den Grund und Boden möglichst niedrig und den für das Gebäude möglichst hoch anzusetzen.

14. Februar 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.