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In der Steuererklärung: Diese Kosten wirken steuermindernd

Eine Steuererklärung bringt regelmäßig Verzweiflung und Verwirrung über die Menschen, dabei kann man sehr viel Geld sparen.

In diesem Artikel finden Sie in alphabetischer Reihenfolge typische Ausgabenpositionen, die bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten in Betracht kommen.

A wie Abstandszahlungen

Sie zahlen an Ihren Mieter einen Geldbetrag, damit er vorzeitig aus der Wohnung auszieht. Ob diese Zahlung zu den Werbungskosten gehört, hängt davon ab, wie Sie die Wohnung nach dem Auszug des Mieters weiter nutzen.

Um Werbungskosten handelt es sich immer dann, wenn Sie die Wohnung nach der Räumung wieder neu vermieten oder aber zunächst erst einmal Modernisierungsarbeiten durchführen und die Wohnung dann anschließend wieder neu vermieten.

Achtung: Wollen Sie die Wohnung frei bekommen, um bei einem anschließenden Verkauf des Mietobjekts einen höheren Preis zu erzielen, wird die Abstandszahlung nicht als Werbungskosten gewertet. Die Abstandszahlung an den Mieter wird hier steuerlich überhaupt nicht erfasst.

B wie Betriebskosten

Üblicherweise müssen die Mieter die Betriebskosten anteilig bezahlen. Das setzt allerdings eine eindeutige Regelung im Mietvertrag voraus. In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass solche Vereinbarungen fehlen oder die getroffenen Regelungen unwirksam sind. Dies gilt insbesondere für ältere Mietverträge.

Praxis-Tipp: Zu den sofort abziehbaren Werbungskosten gehören zusätzlich auch die Betriebskosten, die Sie nicht auf Ihren Mieter umlegen dürfen. Hierher gehören insbesondere die Verwaltungskosten.

Büromaterial und Eigenleistungen

Zu den abziehbaren Werbungskosten gehören auch Ihre Aufwendungen für Büromaterial, das Sie für die Verwaltung Ihres Mietobjekts benötigen. In Betracht kommen hier insbesondere Ausgaben für Formularvordrucke, Ordner, Briefumschläge, Porto, Papier, Kugelschreiber. Den Wert Ihrer eigenen Arbeitsleistung können Sie nicht steuermindernd in Ansatz bringen.

Dies gilt sowohl für die Reparaturarbeiten, die Sie selbst durchführen, als auch für die Verwaltung des Mietobjekts. Abziehbar sind allein die Kosten, die Ihnen im Zusammenhang mit der Eigenleistung entstehen, wie insbesondere Telefon- und Reisekosten sowie Ausgaben für Büromaterial und Werkzeuge.

Gartenanlagen und geringwertige Wirtschaftsgüter

Aufwendungen für Nutzgärten und Grünanlagen, die ausschließlich Ihnen als Vermieter vorbehalten sind, können steuerlich nicht berücksichtigt werden. Demgegenüber sind die Kosten für die gärtnerische Gestaltung der Grundstücksflächen, die die Mieter mitbenutzen dürfen, als Werbungskosten abzugsfähig. Dasselbe gilt für Vorgärten, wenn sie für die Mieter zugänglich sind.

Die Kosten für Möbelstücke und Elektrogeräte, die Sie für Ihre Mietobjekte anschaffen, können Sie als Werbungskosten absetzen. Sofern die Anschaffungskosten für den einzelnen Gegenstand den Betrag von 410 Euro (ohne Mehrwertsteuer) nicht übersteigen, können Sie diese Kosten gleich im Jahr der Anschaffung in voller Höhe absetzen.

Die 410-Euro-Grenze versteht sich ohne Mehrwertsteuer. Das gilt unabhängig davon, ob Sie die Mehrwertsteuer als Vorsteuer abziehen können oder nicht. Liegt der Anschaffungspreis über der 410-Euro-Grenze, ist er auf die voraussichtliche Nutzungsdauer der Möbelstücke und Elektrogeräte zu verteilen.

Für Möbelstücke wird eine Nutzungsdauer von zehn Jahren angenommen. Das bedeutet, dass Sie etwa die Anschaffungskosten für einen Einbauschrank 10 Jahre lang mit 10% pro Jahr als Werbungskosten absetzen können.

Gutachterkosten und Instandhaltungsrücklagen

Gutachterkosten sind nicht nur dann als Werbungskosten abziehbar, wenn sie Ihnen im Zusammenhang mit der Geldbeschaffung entstehen. Auch dann, wenn Sie einen Gutachter beauftragen, um ein Mietwertgutachten einzuholen oder größere Umbaumaßnahmen vorzubereiten, können Sie die Gutachterkosten von den Mieteinnahmen abziehen.

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass Wohnungseigentümergemeinschaften Instandhaltungsrücklagen bilden. Die Beiträge dazu sind Teil des Hausgeldes, das der einzelne Wohnungseigentümer an die Hausverwaltung zu leisten hat.

Achtung: Nicht bereits die Zahlung der Instandhaltungsrücklage an den Verwalter führt zum Werbungskostenabzug, sondern erst die tatsächliche Verwendung der Rücklage für konkrete Instandsetzungsarbeiten.

Erst wenn der Hausverwalter die Kosten für die Instandsetzungsarbeiten bezahlt und abrechnet, kommt ein Werbungskostenabzug in Betracht. Als Wohnungseigentümer können Sie dann anteilig den Erhaltungsaufwand als Werbungskosten abziehen, der rechnerisch auf Ihren Miteigentumsanteil entfällt.

Kontoführungsgebühren und Prozesskosten

Bankgebühren, die mit den Mieteinnahmen oder mit den Bewirtschaftungskosten des Mietobjekts im Zusammenhang stehen, sind Werbungskosten. Die Finanzämter erkennen im Allgemeinen eine Pauschale von 15 Euro jährlich an, wenn Sie keine höheren Kosten nachweisen.

Anwalts- und Gerichtskosten können Sie als Werbungskosten abziehen, wenn der Rechtsstreit im unmittelbaren Zusammenhang mit Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steht. Dies gilt nicht nur für Prozesse gegen Mieter wegen rückständiger Mietzahlungen, sondern beispielsweise auch für Prozesskosten im Rahmen einer Räumungsklage, wenn Sie anschließend wieder neu vermieten wollen.

Bei Streitigkeiten mit Handwerkern können Sie Anwaltsund Gerichtskosten als Werbungskosten abziehen, wenn es um die ordnungsgemäße Durchführung von Erhaltungsarbeiten geht.

Wird der Prozess um die Beseitigung von Baumängeln geführt, die bereits bei der Herstellung des Hauses aufgetreten sind, zählen die Prozesskosten wie bereits auch die Aufwendungen für die Mängelbeseitigung zu den Herstellungskosten.

Schönheitsreparaturen und Zwangsvollstreckungen

Wenn Sie in der vermieteten Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen, können Sie diese Aufwendungen als Werbungskosten abziehen. Erstattet Ihnen der Mieter die Kosten ganz oder teilweise, gehört die Zahlung zu den Mieteinnahmen. Übernimmt dagegen der Mieter die Schönheitsreparaturen und beteiligen Sie sich an seinen Kosten, stellt Ihr Zuschuss wiederum Werbungskosten dar.

Haben Sie gegen Ihren Mieter ein Räumungsurteil erwirkt und zieht er auch dann noch nicht freiwillig aus der Wohnung aus, müssen Sie gegebenenfalls die Zwangsräumung der Wohnung mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers betreiben.

Bleiben Sie mit den Kosten der Zwangsräumung belastet, weil der Mieter zahlungsunfähig ist, können Sie diese Kosten als Werbungskosten geltend machen. Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung dieser Kosten ist jedoch, dass Sie die Wohnung erneut vermieten.

15. November 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.