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Steuererklärung: So klappt alles

Bei der Steuererklärung kann man viel Geld sparen, aber das dauert manchmal mehr Zeit. Wie Sie Ihre Einkünften aus Immobilien versteuern und wie Sie dabei Geld sparen, lesen Sie hier.

Steuererklärung: Anlage V

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung erfasst. Dieses Steuerformular müssen Sie ausfüllen, wenn Sie im Jahr 2004 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt haben. So ist es beispielsweise in folgenden Fällen:

  • Sie haben ein bebautes Grundstück vermietet, wie beispielsweise ein Ein- oder Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung.
  • Sie haben in einem selbst genutzten eigenen Haus oder in Ihrer Eigentumswohnung einzelne Räume untervermietet.
  • Sie haben unbebaute Grundstücke, beispielsweise Parkplätze, vermietet.
  • Es bestehen Einkünfte aus Vermietung von Rechten, wie beispielsweise das Kiesausbeutungsrecht.
  • Sie haben gemietete Räume weitervermietet.
  • Sie erzielen Einkünfte aus Beteiligungen, wie beispielsweise an Grundstücks- oder Erbengemeinschaften.

Anschaffungskosten absetzen: So geht’s

Als Käufer eines Mietobjekts haben Sie stets Anschaffungskosten. Dazu gehören alle durch Anschaffung des Objekts veranlassten Kosten. Ihre Anschaffungskosten machen Sie im Rahmen der Abschreibung steuerlich geltend.

In erster Linie ist das der eigentliche Kaufpreis. Aber auch Hypothekenverbindlichkeiten des Verkäufers, die Sie übernehmen und die mit dem Kaufpreis verrechnet werden, gehören dazu.

Beispiel: Sie erwerben ein Mietobjekt. Mit dem Verkäufer vereinbaren Sie, dass Sie einen Betrag in Höhe von 255.000 € bezahlen. Zusätzlich übernehmen Sie bestehende Hypothekenverbindlichkeiten in Höhe von 98.000 €.

Dann beträgt der Kaufpreis insgesamt 353.000 €. Zu den Anschaffungskosten gehören außerdem alle mit dem Kauf im Zusammenhang stehenden Nebenkosten. Einzelheiten nennt die nebenstehende Tabelle.

Beachten Sie in diesem Zusammenhang bitte noch Folgendes: Diese Kosten entfallen zu einem gewissen Anteil auch immer auf den Grund und Boden; aus diesem Grunde können Sie die Anschaffungsnebenkosten auch nur anteilig geltend machen. Die Höhe dieses Anteils entspricht dem Gebäudeanteil nach der Kaufpreisaufteilung des Finanzamts.

Arbeitszimmer: Der ewige Zankapfel

Die Ausgaben für das häusliche Arbeitszimmer können Sie vielfach nur noch mit erheblichen Einschränkungen steuerlich geltend machen. Unter bestimmten Voraussetzungen sind Ihre Kosten für das häusliche Arbeitszimmer nur bis zu einem Betrag von 1.250 €  im Jahr als Werbungskosten abzugsfähig.

Grundsätzlich gilt: Sie können nur dann sämtliche Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer abziehen, wenn dieses den Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen Tätigkeit bildet.

Dieser Mittelpunkt ist immer dort, wo Sie ausschließlich oder fast ausschließlich tätig werden oder die Leistung erbringen, die für Ihre gesamte berufliche Tätigkeit entscheidend ist.

Achtung: Diese Voraussetzungen erfüllen Sie mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur, wenn diese Einkünfte Ihre einzige Einkunftsquelle sind, sie also praktisch von Ihren Mieteinnahmen leben.

In den meisten Fällen wird es darum gehen, die Kosten für das häusliche Arbeitszimmer zumindest bis zu einem Betrag von 1.250 € im Jahr abziehen zu können.

Wenn Sie Ihr Arbeitszimmer zur Verwaltung Ihrer Immobilien nutzen wollen, machen Sie die Kosten als Werbungskosten aus Vermietung geltend. Auch hier gilt: Listen Sie alle Einzelkosten auf einem Beiblatt separat auf. Diese Kosten sind dann Bestandteil der ?Sonstigen Werbungskosten, die in den Zeilen 55 und 56 der Anlage V berücksichtigt werden.

Aber Vorsicht: Selbst wenn es bei der steuerlichen Anerkennung des häuslichen Arbeitszimmers „nur“ um die 1.250 €-Hürde geht, müssen Sie damit rechnen, dass sich das Finanzamt „querstellt“. Das gilt erst recht dann, wenn Sie nur ein oder zwei Vermietobjekte besitzen. In einem solchen Fall hat das Hessische Finanzgericht das Arbeitszimmer nicht zum Werbungskostenabzug zugelassen.

Aber selbst dann, wenn Ihr häusliches Arbeitszimmer anerkannt wird, weil Sie es beispielsweise auch noch beruflich nutzen, müssen Sie seit Anfang dieses Jahres steuerliche Nachteile hinnehmen. Das gilt jedenfalls immer dann, wenn Sie das häusliche Arbeitszimmer zusammen mit Ihrem (Ehe-) Partner nutzen.

Bis einschließlich 2004 konnten sowohl Sie als auch Ihr (Ehe-)Partner das häusliche Arbeitszimmer steuerlich absetzen. War das Arbeitszimmer nicht in voller Höhe steuerlich anzuerkennen, so konnte jeder (Ehe-)Partner doch meist (bis zu) 1.250 € geltend machen. Damit ist es jetzt vorbei. Der Höchstbetrag von 1.250 € gilt jetzt nicht mehr personenbezogen, sondern nur noch objektbezogen.

Das bedeutet: Den Steuervorteil gibt es ab 2005 selbst bei doppelter Nutzung des häuslichen Arbeitszimmers nur noch einmal. Gegebenenfalls muss der Betrag in Höhe von 1.250 € unter den (Ehe-)Partnern aufgeteilt werden.

Praxis-Tipp: Die Abzugsbeschränkung gilt nicht für Einrichtungsgegenstände, die gleichzeitig Arbeitsmittel sind und zur Ausstattung des Raumes gehören. Stellen sich also beispielsweise beide (Ehe-)Partner einen Schreibtisch ins Arbeitszimmer, können auch beide Schreibtische in voller Höhe steuerlich abgeschrieben werden.

19. März 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.