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Steuerlast senken: Immobilien günstige Gelegenheit

Erfahrene Steuersparer bereiten sich das ganze Jahr auf die „Abrechnung“ mit dem Finanzamt vor, um optimal von den Steuervorteilen zu profitieren, die sich speziell für Haus- und Wohnungsbesitzer bieten.

Das macht die Investition in Immobilien gegenüber anderen Anlageformen so attraktiv: Die Finanzierungskosten und die Abschreibungsmöglichkeiten bieten Ihnen eine hervorragende Chance, Ihre persönliche Steuerlast zu senken.

Wie Sie die Kosten für den Garten steueroptimal absetzen

Der Garten einschließlich Vorgarten ist ein selbstständiges Wirtschaftsgut, das unabhängig vom Wohn-/Geschäftshaus abgeschrieben wird.

Achtung: Aufwendungen für Nutzgärten und Grünanlagen, die ausschließlich Ihnen als Vermieter vorbehalten sind, können steuerlich nicht berücksichtigt werden.

Nur die Kosten für die gärtnerische Gestaltung solcher Grundstücksflächen, die Ihre Mieter mitbenutzen dürfen, sind als Werbungskosten abzugsfähig. Dasselbe gilt für Vorgärten, wenn sie für die Mieter zugänglich sind.

Die jeweiligen Kosten sind gleichmäßig auf die voraussichtliche Nutzungsdauer der Grünanlage zu verteilen. Die Finanzämter legen eine Nutzungsdauer von zehn Jahren zugrunde.

Beispiel: Für die Planierung des Erdbodens haben Sie 800 Euro ausgegeben. Für das Einsäen der Rasenfläche sind Ihnen Kosten in Höhe von 900 Euro entstanden.

Für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und Blumen haben Sie 5.500 Euro ausgegeben. Die Gesamtkosten belaufen sich also auf 7.200 Euro, so dass Sie zehn Jahre lang jährlich 720 Euro absetzen können.

Praxis-Tipp: Die Aufwendungen für die Instandhaltung der Gartenanlage können Sie sofort als Werbungskosten abziehen.

Welche Steuernachteile bei einem Umbau drohen

Die degressive Abschreibung können Sie auch nach einer grundlegenden Umgestaltung des Mietobjekts nur dann geltend machen, wenn dadurch ein in bautechnischer Hinsicht neues Gebäude entstanden ist.

Ein Neubau liegt nicht allein schon dann vor, wenn sich durch die Umgestaltung die Zweckbestimmung des Gebäudes ändert. Das bedeutet, dass Sie die Gebäudekosten dann lediglich linear abschreiben können.

Der grundlegende Umbau eines Gebäudes steht nur dann einem Neubau gleich, wenn die neu eingefügten Gebäudeteile dem gesamten Haus das bautechnische Gepräge eines Neubaus geben.

Das ist insbesondere dann der Fall, wenn Sie verbrauchte Bauteile ersetzen, die für die Nutzungsdauer des Hauses bestimmend sind. Dazu zählen Fundamente, tragende Außen- und Innenwände, Geschossdecken und Dachkonstruktionen.

Keine Änderungen beim Erhaltungsaufwand: Kosten sofort in voller Höhe abzugsfähig

Die Kosten für durchgeführte Erhaltungsaufwendungen können Sie auch weiterhin im Jahr der Bezahlung in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Im Steuervergünstigungsabbaugesetz war ursprünglich vorgesehen, dass Sie ein Wahlrecht erhalten.

Danach sollten Sie ab 2003 entscheiden können, ob Sie Ihren Erhaltungsaufwand als Vermieter sofort in voller Höhe geltend machen oder aber über zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen.

Diese Regelung ist im Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat ebenfalls ersatzlos gestrichen worden.


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Zum Erhaltungsaufwand gehören die Kosten, die der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes dienen.

Ausgaben für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen sind ebenfalls regelmäßig Erhaltungsaufwendungen und somit sofort abzugsfähig. Insbesondere in folgenden Fällen handelt es sich um Erhaltungsaufwand:

  • Austausch der Heizungsanlage,
  • Austausch von Fenstern und Türen,
  • Austausch von Türschlössern gegen Sicherheitsschlösser,
  • Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten,
  • Erneuerung der Elektroinstallationen,
  • Erneuerung des Hausanstrichs, das Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung oder bei einer schadhaften Außenfassade die Erneuerung der Isolierung durch Hartschaumplatten und Sparverblender/Klinker,
  • Ersatz von Herd und Spüle,
  • Generalüberholung eines Gebäudes, auch wenn die Aufwendungen in ungewöhnlicher Höhe zusammengeballt in einem Veranlagungszeitraum anfallen,
  • Kosten der Schwammbeseitigung,
  • nachträglicher Kabelanschluss,
  • Neueindeckung des Daches,
  • neuer Fußbodenbelag,
  • Renovierung des Badezimmers, also das Anbringen neuer Fliesen, die Erneuerung der Badewanne, des Waschbeckens etc.,
  • Schönheitsreparaturen, die der Vermieter übernehmen muss, weil der Mieter diese nicht ausgeführt hat,
  • Schönheitsreparaturen.

Ihr Steuerplus durch die 410-Euro-Regel

Die Kosten für Möbelstücke, die Sie im Zusammenhang mit Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für die Wohnung anschaffen, können Sie als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen.

Sobald die Anschaffungskosten für den einzelnen Gegenstand den Betrag von 410 Euro (ohne Umsatzsteuer) nicht übersteigen, können Sie diese Kosten gleich im Jahr der Anschaffung in voller Höhe absetzen.

Beispiel: In der Einbauküche, mit der Sie die Wohnung ausgestattet haben, erneuern Sie den alten Kühlschrank durch ein neues Gerät. Der neue Kühlschrank hat 460 Euro gekostet.

Da der Kaufpreis nach Abzug der Umsatzsteuer unter 410 Euro liegt, handelt es sich hier um sofort abziehbare Werbungskosten.

Achtung: Die 410-Euro-Grenze versteht sich grundsätzlich ohne Umsatzsteuer, unabhängig davon, ob Sie die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen können oder nicht.

Liegt der Anschaffungspreis dagegen über der 410-Euro-Grenze, ist er auf die voraussichtliche Nutzungsdauer der Möbelstücke zu verteilen. Für Möbelstücke wird nach der Allgemeinen Abschreibungstabelle eine Nutzungsdauer von 13 Jahren angenommen.

Für Kühleinrichtungen gilt ein verkürzter Abschreibungszeitraum von acht Jahren. So können Sie beispielsweise einen Gefrierschrank, der 480 Euro gekostet hat, acht Jahre lang mit jeweils 60 Euro abschreiben.

Im Jahr der Anschaffung können Sie immer nur dann den vollen Abschreibungsbetrag ansetzen, wenn Sie das Möbelstück jeweils im ersten Halbjahr erworben haben.

Andernfalls können Sie im ersten Jahr nur 50% des Abschreibungsbetrags geltend machen.

Beispiel: Haben Sie den 480 Euro teuren Gefrierschrank im Juni erworben, können Sie im Jahr der Anschaffung 60 Euro absetzen. Haben Sie den Gefrierschrank dagegen erst im August des Jahres erworben, können für das Anschaffungsjahr lediglich 30 Euro abgesetzt werden.

28. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.