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Steuern sparen: So rechnen Vermieter mit dem Finanzamt ab

Niedrige Zinsen, knapper Wohnraum: die Kombination macht Immobilien zur gefragten Geldanlage. Zwar muss fortlaufend investiert werden, dafür aber lassen sich die Ausgaben von der Steuer absetzen – vorausgesetzt, es handelt sich um vermietete Objekte. Bei selbstgenutztem Wohnraum indes geht das kaum.

Steuererklärung – Vermietung mit Vorteilen

Immobilien mit Mietern haben Steuersparpotenzial. In der Steuererklärung werden bei Vermietung die Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. Vom Hauskauf bis zum Hausmeister, vom Handwerker bis zur Komplettsanierung, all diese Kosten sind die Basis für zuverlässige Mieteinnahmen. Und was Einnahmen ermöglicht, zählt generell zu den Werbungskosten.

Im Formular der Steuererklärung sind Vermietung und Verpachtung eine von insgesamt 7 Einkunftsarten. Besteuert wird der Einnahmeüberschuss nach Abzug der Werbungskosten. Entstehen Verluste, vermindert sich die gesamte Steuerlast.

Mehrere Werbungskosten mindern Mietertrag

Zu den steuermindernden Werbungskosten zählen die Gebäudeabschreibung, die Finanzierung inklusive Nebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung sowie Steuerberater oder Anwalt. Wasser, Strom und Heizenergie jedoch nur dann, wenn sie nicht auf die Miete umgelegt werden. Anderenfalls gehören sie zu den Mieteinnahmen.

Werbungskosten werden normalerweise in dem Jahr abgesetzt, in dem sie bezahlt wurden. Bei umfangreicheren Sanierungen innerhalb von 3 Jahren nach dem Hauskauf aber gibt es Grenzen: Sobald die Kosten 15% und mehr vom Anschaffungspreis betragen, kommen sie in die lineare Abschreibung, die sich mit 2,5%-Anteilen auf viele Jahre verteilt. Also besser erst einmal 3 Jahre warten. Danach sind überschaubare Sanierungskosten über höchstens 5 Jahre abzuschreiben.

Die lineare Abschreibung (AfA) bezieht sich grundsätzlich auf das Gebäude, weil an ihm der Zahn der Zeit nagt. Das Haus wird weniger wert. Weil dies beim Grundstück nicht der Fall ist, wird nur der Gebäudewert angesetzt. Von dem werden 50 Jahre lang jährlich 2% abgeschrieben, wenn es sich um einen Neubau handelt. Bei Altbauten von vor 1925 sind es über 40 Jahre hinweg 2,5%.

Altbau mit mehr Steuersparpotenzial

Im Vergleich hat also ein einigermaßen erhaltener Altbau die Nase vorn. Sind nach dem Kauf 3 Jahre verstrichen, verteilt man anstehende Sanierungsarbeiten auf mehrere Teilprojekte. Zuerst ist die Stromanlage dran, im nächsten Jahr das Dach, dann die Heizung. Entstehen so jedes Mal beispielsweise 14.000 € Renovierungskosten, können die auch sofort abgesetzt werden.

Damit kommt in die Steuererklärung zunächst die Vermietung, deren Ertrag das reguläre Einkommen erhöht. Zieht man davon dann die jährliche Afa, Zinsaufwendungen sowie die jeweiligen Sanierungskosten ab, kann das verbleibende Einkommen erheblich unter dem regulären Wert liegen.

Fehlerfallen bei den Angaben

Doch das Steuersparmodell sollte nicht überstrapaziert werden. Die Angaben müssen stets schlüssig sein. Ein verbreiteter Schwachpunkt ist die fehlerhafte Zuordnung von Nebenkosten für Wasser und Energie. Werden die als Werbungskosten angegeben, obwohl sie bereits auf die Miete umgelegt sind, ist die Steuererklärung falsch. Die Einnahmen sind zu gering, die Ausgaben zu hoch.

Die Höhe der Werbungskosten richtet sich übrigens auch nach der Miethöhe. Die muss ortsüblich sein und darf nicht unter 66% der vergleichbaren Mietforderungen liegen. Beträgt sie beispielsweise nur die Hälfte, so werden auch die Werbungskosten nur zu 50% akzeptiert.

Lange Zeit hatten viele Finanzämter derartige Fehler oftmals übersehen oder nicht nachgeprüft, häufig als Folge von Personalmangel. Seitdem aber der Bundesrechnungshof 2012 diese Defizite flächendeckend festgestellt und mehr Sorgfalt angemahnt hat, ist es umso wichtiger, in der Steuererklärung alle Daten so korrekt und gewissenhaft wie möglich anzugeben.

5. November 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.