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Steuern: Vermieter können ihr Arbeitszimmer meist nicht absetzen

Aus der Traum von der Steuerersparnis durch das häusliche Arbeitszimmer! Das gilt selbst dann, wenn man als Vermieter einen Großteil der Vermietungstätigkeit von zuhause aus erledigen.

Trotzdem können Vermieter die Kosten für den betreffenden Raum in aller Regel nicht absetzen. Und das liegt an einem neuen, jetzt veröffentlichten Beschluss des Bundesfinanzhofs (27.07.15, Az. GrS 1/14).

Raum teilweise privat genutzt? Dann sind die Kosten keine Werbungskosten

Ein Vermieter-Ehepaar hatte den Versuch unternommen, die Arbeitszimmer-Kosten als Werbungskosten abzusetzen. Akribisch hatte es dokumentiert, zu welchem zeitlichen Anteil es sein Arbeitszimmer zuhause für die Vermietung nutzte. 60 Prozent, so das Ergebnis, entfielen darauf. In den restlichen 40 Prozent der Zeit nutzte das Paar sein Arbeitszimmer für private Zwecke.


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Zunächst sah alles sehr gut aus: Der IX. Senat des Bundesfinanzhofs hatte nämlich entschieden: Es sei durchaus denkbar, die Kosten für ein Arbeitszimmer zeitanteilig aufzuteilen und eben nur das abzusetzen, was auf die Einkünfteerzielung entfiel.

Doch der Große Senat kippte diese Entscheidung. Er legte fest: Ein häusliches Arbeitszimmer ist nur dann absetzbar, wenn es nahezu ausschließlich für berufliche bzw. betriebliche Zwecke genutzt wird. Zur Erläuterung: Zwar kann auch eine Vermietung oder Verpachtung als beruflich eingestuft werden. Jedoch wird es wohl kaum nachzuweisen sein, dass Sie Ihr Arbeitszimmer zuhause nicht doch zumindest teilweise privat nutzen.

Makler und Immobilienverwalter haben’s leichter

Als hauptberuflicher Makler und Immobilienverwalter, der von zuhause aus arbeitet, haben Sie es in der Regel leichter, Ihr Arbeitszimmer abzusetzen. Denn hier ist der Zeitaufwand ungleich höher – und entsprechend dürfte der Nutzungsanteil für berufliche bzw. betriebliche Zwecke bei nahezu 100 Prozent liegen.

Voraussetzung ist allerdings, dass dem Makler oder Immobilienverwalter nirgendwo sonst ein Raum zum Arbeiten zur Verfügung steht, sonst wird das häusliche Arbeitszimmer nicht anerkannt.

Was heißt das konkret?

Man summiert zunächst alle Kosten auf, die im jeweiligen Veranlagungsjahr für die gesamte Immobilie entstanden sind (also für die, die man bewohnt, und nicht für die, die man vermittelt oder verwaltet). Also z. B. Grundsteuer, Miete, Wasser- und Abwassergebühren, Heizkosten, Reparaturen, Instandsetzungen, Sanierungen etc.

Dann wird der Flächenanteil ermittelt, den das häusliche Arbeitszimmer bezogen auf die ganze Wohnfläche hat. Ist es beispielsweise 20 Quadratmeter groß, und die gesamte Wohnung hat 80 Quadratmeter, dann kann ein Viertel der aufsummierten Kosten als Betriebsausgaben (Selbstständige) bzw. Werbungskosten (Angestellte) abgesetzt werden.

Achtung: Absetzbar sind maximal 1.250 €, wenn das häusliche Arbeitszimmer nicht den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit bildet. Ist das aber der Fall, dann muss das Finanzamt auch Kosten akzeptieren, die über diese Grenze hinausgehen. Es lohnt sich also, diese geltend zu machen!

14. März 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Yannick Esters
Von: Yannick Esters. Über den Autor

Yannick Esters schreibt für den GeVestor-Newsletter "Immobilien-Telegramm" und ist Fachmann für die Immobilien-Branche.