Wenn Sie Ihre Mietimmobilie nach dem 31.12.2003 erworben haben, ist „anschaffungsnaher Aufwand“ für Sie bei allen Reparaturen und Sanierungsarbeiten ein „heißes“ Thema. Machen Sie hierbei auch nur einen kleinen Fehler, riskieren Sie viel Geld.
Um Ihre Chancen auf eine sofortige Absetzbarkeit der Reparaturkosten zu erhöhen, erläutere ich Ihnen nachfolgend das Vorgehen der Finanzämter bei der Prüfung des anschaffungsnahen Aufwands.
Diese Sachprüfung wird in dem für Sie zuständigen Finanzamt stets dann ausgelöst, wenn Sie eine Bestandsimmobilie erwerben und Handwerkerrechnungen innerhalb der 3-Jahresfrist nach Erwerb einreichen.
1. Prüfpunkt: Handelt es sich um Neubauten und Erweiterungen an bestehenden Objekten?
Der Beamte prüft jede eingereichte Handwerkerrechnung zunächst darauf, ob es sich bei den durchgeführten Arbeiten um folgende Maßnahmen handelt:
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Neubau eines Gebäudes,
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Aufstockung eines Gebäudes oder Erstellung eines Anbaus,
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Vergrößerung der nutzbaren Gebäudefläche oder
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Vermehrung der Substanz eines Gebäudes.
Kosten für solche Baumaßnahmen sind stets – unabhängig von ihrer Höhe – Herstellungskosten. Achtung!
Es genügt, wenn Baumaßnahmen zu einer nur geringfügigen Vergrößerung der Nutzfläche führen. Beispiel: Sie bauen einen Balkon an oder ersetzen ein Flachdach durch ein Satteldach und nutzen den neuen Raum direkt unter dem Dach.
Selbst wenn ein Gebäude „nur“ in seiner Substanz vermehrt wird, dürfen Sie die damit verbundenen Kosten nicht sofort absetzen. Das Finanzamt nimmt eine solche Substanzmehrung allein schon dann an, wenn Sie eine Trennwand einziehen, eine Außentreppe errichten oder eine Markise einbauen.
Übrigens: Kündigten Sie Ihrem Mieter, um die Wohnung komplett zu renovieren und teurer zu vermieten, hätten Sie allerdings schlechte Karten.
Auch in diesem Fall würde der Fiskus die anfallenden Kosten grundsätzlich als Herstellungskosten behandeln.
Bei Komplettsanierungen muss „Betriebsbereitschaft“ nicht mehr bestehen
Nach der alten Rechtslage schied ein sofortiger Werbungskostenabzug ebenfalls aus, wenn Sie eine Ruine bewohnbar machen wollten – Kauf und Renovierung sah der Fiskus hier als Einheit.
Als Maßstab diente die so genannte „Betriebsbereitschaft“. Das bedeutete bei leer stehenden Objekten: Ihre Immobilie war grundsätzlich bewohnbar. Mieter konnten ohne größere Instandsetzungsarbeiten sofort einziehen.
Übliche Renovierungsmaßnahmen, wie zum Beispiel Maler- und Tapezierarbeiten, blieben bei dieser Betrachtung außen vor.
Musste die „Betriebsbereitschaft“ jedoch erst hergestellt werden, da am Objekt schwere Substanzmängel bestanden, handelte es sich steuerlich um eine Generalüberholung.
Die unangenehme Folge damals: Ihre Renovierungskosten galten stets als Herstellungskosten. Eine sofortige Absetzung in einer Summe ist damit ausgeschlossen.
Achtung! Manche Finanzämter wenden diese Rechtslage auch heute noch konsequent an. Sollte Ihnen das passieren, nehmen Sie dies nicht hin und legen Sie gegen einen entsprechenden Bescheid vorsorglich innerhalb von 4 Wochen Einspruch ein.
Zwar gibt es dazu noch keine aktuelle Rechtsprechung, doch geben namhafte Steuerexperten der Rechtsauffassung der Finanzverwaltung keine großen Chancen.
2. Prüfpunkt: Wurden wesentliche Verbesserungen vorgenommen?
Nun prüft das Finanzamt, ob die durchgeführten Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zu wesentlichen Verbesserungen Ihrer Immobilie geführt haben, die über den ursprünglichen Zustand hinausgehen. Auch dann lägen wiederum Herstellungskosten vor.
Achtung! Das kann auch durch eine Sanierung in Raten über mehrere Jahre erfolgen. Von einer Sanierung in Raten geht das Finanzamt bei planmäßigem Vorgehen innerhalb von fünf Jahren aus.
Das gilt auch, wenn nur Teile eines Gebäudes (zum Beispiel nur bestimmte Wohnungen) instand gesetzt oder modernisiert werden.
Achtung! Die Generalüberholung einer Immobilie führt stets zu einer „wesentlichen Verbesserung“
Eine wesentliche Verbesserung liegt nicht bereits dann vor, wenn ein Gebäude generalüberholt wird. Instandsetzungsoder Modernisierungsmaßnahmen werden nicht in die Prüfung einbezogen, wenn sie über Substanz erhaltende Neuerungen nicht hinausgehen.
Eine Substanz erhaltende Erneuerung liegt stets dann vor, wenn an einem Gebäude als Ganzes nicht mehr getan wird, als es entsprechend seinem ursprünglichen Zustand zu erhalten oder in zeitgemäßer Form wieder herzustellen.
Dies gilt auch wenn Sie durch die Arbeiten dem Objekt nur den zeitgemäßen Wohnkomfort wiedergeben. Dann ist ein Sofortabzug der damit zusammenhängenden Kosten möglich.
Mit diesem Schema prüft das Finanzamt den Ausstattungsstandard vor und nach den Arbeiten
Ob die von Ihnen an der Immobilie durchgeführten Arbeiten zu einer wesentlichen Verbesserung geführt haben, prüfen die Finanzämter anhand des nachfolgenden Schemas.
Achtung: Erhöht sich der Standard des Objekts durch die Arbeiten, beispielsweise von einfach auf gehoben, liegt kein Erhaltungsaufwand, sondern es liegen Herstellungskosten vor.
Ausstattungsstandard von Mehrfamilienhäusern
Ausstattungsstandard von gemischt genutzten
3. Prüfpunkt: Übersteigen die Kosten 15% des Gebäudewerts?
Im letzten Schritt prüft das Finanzamt das Einhalten der 15-%-Grenze. Dies geschieht innerhalb des 3-Jahreszeitraums immer dann, wenn Sie eine Handwerkerrechnung einreichen und die durchgeführten Arbeiten bei den beiden vorangehenden Prüfungen nicht aufgefallen sind.
Bei der Berechnung der 15% geht das Finanzamt stets vom reinen Gebäudewert aus. Der auf den Grundstücksanteil entfallende Wert einer Immobilie darf nicht in die Rechnung einfließen. Bei den Handwerkerrechnungen geht der Fiskus von dem Rechnungsbetrag netto, ohne Umsatzsteuer aus.
Nach einem aktuellen Erlass des Bayerischen Landesamts für Steuern muss der Fiskus die 15%-Grenze gebäudebezogen prüfen.
Das hat für Sie als betroffenem Immobilienbesitzer immer dann einen Vorteil, wenn Sie in dem Mehrfamilienhaus selbst wohnen, nicht aber die selbst genutzte, sondern nur die vermieteten Wohnungen sanieren.
Ausnahme: Erwerben Sie dagegen mit Einzelvertrag Objekte, die in Sondereigentum aufgeteilt worden sind, muss der Fiskus die 15%-Grenze für jede Wohnung einzeln prüfen.
