MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Steuervorteil bei Vermietung: Voraussetzungen für Werbungskostenabzug

Für Sie als Vermieter ist der Werbungskostenabzug besonders interessant, um einen Steuervorteil zu erzielen.

Grundsätzlich können Sie die getragenen Werbungskosten natürlich auch bei Leerstand Ihrer Immobilie steuermindernd abziehen.

Insoweit müssen Sie im Fall des Leerstands dieselben Voraussetzungen beachten, wie bei einem vermieteten Objekt.

Allerdings wird es Ihnen schwerer fallen, die Voraussetzungen objektiv nachzuweisen.

Denn: Sie können Werbungskosten nur steuermindernd berücksichtigen, wenn

Objektive und subjektive Voraussetzung

  • aus objektiver Sichtweise ein Zusammenhang mit einer Vermietung oder einer geplanten Vermietung besteht und
  • die Ausgaben auch subjektiv zur Förderung der Vermietung (bzw. der geplanten Vermietung) getätigt werden.

Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Diese objektive Voraussetzung müssen Sie beachten

Beim objektiven Zusammenhang verlangt das Finanzamt von Ihnen, dass die Werbungskosten für Ihr Vermietungsobjekt auch tatsächlich dergestalt in einem Zusammenhang mit Ihren Mieteinnahmen stehen, dass die Mieteinnahmen erst die Veranlassung sind, die Werbungskosten zu tätigen.

Oder, wie im Fall des Leerstands, mit den geplanten Mieteinnahmen in einem Zusammenhang stehen.

Vereinfacht ausgedrückt: Sie müssen die Aufwendungen im Hinblick auf die erzielten oder noch zu erzielenden Mieteinnahmen tätigen, damit ein nötiger objektiver Zusammenhang besteht.

Hinweis: In Bezug auf die Frage zum Werbungskostenabzug bei leer stehenden Vermietungsimmobilien stellt der objektive Zusammenhang in der Regel kein Problem dar.

Meist kann einfach dargelegt werden, dass die Aufwendungen durch die Immobilie veranlasst sind. An dieser Stelle wird daher der objektive Zusammenhang vernachlässigt.

Die subjektive Voraussetzung ist wichtig für Sie

Wesentlich mehr Probleme bereitet bei leer stehenden Immobilien jedoch die zweite, subjektive Tatbestandsvoraussetzung für den Werbungskostenabzug. Die Schwierigkeit liegt dabei auf der Hand: Etwas Subjektives ist nur schwerlich zu belegen.

Nur Sie als Immobilieneigentümer wissen, aus welchem Grund Sie die Werbungskosten tätigen.

Denn nur Sie wissen, ob Sie tatsächlich ernsthaft und nachhaltig an der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Bezug auf Ihr leer stehendes Objekt interessiert sind oder nicht.

Vermietung selbst spricht für subjektive Absicht

Wenn Ihr Vermietungsobjekt bereits vermietet ist, spricht in aller Regel bereits die Vermietung selbst für Ihre subjektive Absicht, Einkünfte durch eine Vermietung Ihrer Immobilie erzielen zu wollen.

Letztendlich ist aber auch die stattfindende und andauernde Vermietung nur ein Indiz hierfür.

Tatsächlich kann nämlich ein Außenstehender nicht mit Bestimmtheit sagen, warum Sie bestimmte Werbungskosten tätigen, wie das folgende Beispiel verdeutlicht.

Beispiel

Seit Jahren vermieten Sie dauerhaft eine Immobilie unter fremdüblichen Bedingungen. Schließlich treffen Sie den Entschluss, das Vermietungsobjekt zu veräußern.

Der gefundene Kaufinteressent der weiterhin vermieteten Immobilie ist ernsthaft interessiert, möchte diese jedoch nur erwerben, wenn die Fassade neu gestrichen wird. Damit der Kauf zustande kommt, lassen Sie die Fassade neu streichen und verkaufen schließlich Ihre Immobilie.

Hinweis: Mit dem Entschluss zur Veräußerung Ihres Vermietungsobjekts haben Sie gleichzeitig den Entschluss getroffen, diese Immobilie nicht mehr zu vermieten.

Für Außenstehende sieht es so aus, als wäre der neue Fassadenanstrich durch die Vermietung veranlasst. Tatsächlich tätigen Sie diesen aus der subjektiven Absicht, die Immobilie zu veräußern.

Eine subjektive Absicht, Mieteinnahmen zu erzielen, haben Sie im Bezug auf den Fassadenanstrich nicht.

Insofern können Sie folglich keine Werbungskosten ansetzen.

6. März 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.