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Strenge Vorschriften gelten nur bei Vertragsformularen

Immer wieder können Sie in Gerichtsentscheidungen lesen, dass eine bestimmte Vertragsklausel in einem vorformulierten Vertragsformular unwirksam ist; die gleiche Regelung – individuell vereinbart – ist aber wirksam.

Warum ist das so?

Und wie können Sie diesen Umstand zu Ihren Gunsten nutzen?

Der BGH hat entschieden, dass eine Klausel im Wohnungsmietvertrag, die den Mieter zur Renovierung am Mietende verpflichtet, ohne den konkreten Wohnungszustand zu berücksichtigen, unwirksam ist (BGH, Urteil v.12.09.07, Az. VIII ZR 316/06).

In einem neuen Urteil betonen die Karlsruher Richter hingegen, dass gegen eine Endrenovierungspflicht, die in Form einer Individualvereinbarung getroffen wurde, keine Bedenken bestehen – und zwar auch dann nicht, wenn die Endrenovierungspflicht unabhängig vom aktuellen Erhaltungszustand der Wohnung greifen soll(BGH,Urteil v. 14.01.09, Az. VIII ZR 71/08).

Warum dieser Unterschied?

Vertragsformulare bestehen aus Regelungen, die nicht bei jedem Vertragsabschluss einzeln ausgehandelt werden, sondern die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind. Typischerweise wählt der Vermieter das Vertragsformular aus oder entwirft es selbst nach eigenen Bedürfnissen und legt es dem Mieter zur Unterschrift vor.

Der Mieter hat meist nicht die Möglichkeit, auf den Inhalt des Vertrags Einfluss zu nehmen. Er kann den Vertrag mit all den darin enthaltenen Regelungen unterschreiben, oder es bleiben lassen. Einzelne Regelungen abzuändern, ist ihm meistens nicht möglich.

Der Gesetzgeber hält diejenigen Personen, denen ein solches fertiges Vertragsformular präsentiert wird, für besonders schutzwürdig. Deshalb hat er im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) für solche vorformulierten Vertragsklauseln, die auch „Allgemeine Geschäftsbedingungen“, kurz AGBs genannt werden, strenge Vorschriften aufgestellt.

So ist gesetzlich geregelt, dass AGBs klar und verständlich formuliert sein müssen. Sie dürfen nicht so ungewöhnlich sein, dass der andere Vertragspartner (also der Mieter) von ihnen völlig überrascht wird. Mehrdeutige Formulierungen gehen zulasten desjenigen, der das Vertragsformular erstellt oder ausgewählt hat (also meist zulasten des Vermieters).

Und vor allem dürfen vorformulierte Vertragsklauseln den anderen Vertragspartner – also den Mieter – nicht unangemessen benachteiligen, sonst sind sie unwirksam. Treffen Sie mit Ihrem Mieter eine sogenannte Individualvereinbarung, dann gelten die genannten strengen Vorschriften nicht.

Individuell ausgehandelte Regelungen dürfen den Mieter auch einseitig belasten, ohne dass dies gleich als unangemessene Benachteiligung angesehen und die Klausel für unwirksam erklärt wird.


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Sie haben also bei Individualvereinbarungen einen wesentlich größeren Gestaltungsspielraum als bei AGBs. Beachten Sie jedoch, dass es bei zahlreichen Paragrafen des Mietrechts heißt: „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam“. In diesen Fällen ist also auch Ihr Spielraum für Individualvereinbarungen eingeschränkt.

Vorsicht: Nicht jede handschriftliche Ergänzung ist eine Individualvereinbarung

Was unterscheidet nun aber eine Allgemeine Geschäftsbedingung von einer Individualvereinbarung? Oft glauben Vermieter – und Mieter ebenso –, dass alles, was handschriftlich festgehalten wurde, eine Individualvereinbarung darstellt. Das ist jedoch falsch. Auf die äußere Form, ob handschriftlich oder maschinenschriftlich oder gedruckt, kommt es nicht an.

Um eine AGB handelt es sich immer dann, wenn die entsprechende Regelung

  • von einer Vertragspartei der anderen „gestellt“, also ohne Verhandlung zur Unterschrift vorgelegt wird,
  • vor Vertragsabschluss bereits vorformuliert ist; ausreichend ist dabei, dass sie bereits „im Kopf“ ausformuliert ist, auch wenn sie dann erst beim Vertragsabschluss quasi auswendig in den Vertrag hineingeschrieben wird,
  • in mehr als einem Vertrag in gleicher Weise verwendet wird oder werden soll.

Ein Vermieter trägt in all seinen Mietverträgen üblicherweise unter „sonstige Vereinbarungen“ handoder maschinenschriftlich den Zusatz ein: „Die Wohnung wurde vom Mieter renoviert übernommen. Am Ende der Mietzeit hat der Mieter sie ebenfalls in renoviertem Zustand zurückzugeben.“ Hierbei handelt es sich nicht um eine Individualvereinbarung, sondern um eine AGB und damit um eine unwirksame Endrenovierungsklausel.

So treffen Sie eine wirksame Individualvereinbarung

Von einer echten Individualvereinbarung gehen die Gerichte nur dann aus, wenn

  • Sie den Mieter auf die Abweichung von der gesetzlichen Regelung nachweisbar hingewiesen haben,
  • der Mieter die Möglichkeit hatte, auf die vertragliche Regelung selbst Einfluss zu nehmen (ein Auswählen und Ankreuzen einer von mehreren vorformulierten Alternativen reicht dazu nicht aus),
  • Sie im Streitfall beweisen können, z. B. durch Zeugen, dass die Vereinbarung wirklich individuell ausgehandelt wurde.

Beispiele für Regelungen, die als Individualvereinbarung zulässig, als AGB jedoch unwirksam sind:

  • Endrenovierungsklausel, die auf den konkreten Renovierungsbedarf keine Rücksicht nimmt
  • Verpflichtung des Mieters, am Ende der Mietzeit die Tapeten zu entfernen
  • Verpflichtung des Mieters, einen zerschlissenen Teppichboden zu erneuern
  • Verpflichtung des Mieters, einen Parkettboden abzuschleifen und neu zu versiegeln
  • Verbot der Tierhaltung, auch der Kleintierhaltung
  • Einschränkungsloses Rauchverbot in der Mietwohnung

20. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.