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Vertrag: Tätigkeiten des Hausmeisters klar vereinbaren

Die Tätigkeit eines Hausmeisters ist zunächst von der des Hausverwalters abzugrenzen.

Hausverwalter ist, wer die Fürsorge für die pflegliche Behandlung und die geregelte Nutzung des Haus- und Wohnungsbesitzes eines anderen übernommen hat.

Demgegenüber werden dem Hausmeister solche Aufgaben übertragen, die weniger verwaltender als praktisch-technischer Art sind. Der Hausmeister soll für die Instandhaltung, Reinigung und Einhaltung der Hausordnung sorgen.

Vertrag: Die typischen Tätigkeiten eines Hausmeisters

Zu den Aufgaben, die typischerweise auf einen Hausmeister übertragen werden, gehören insbesondere

  • die Haus-, Treppen- und Straßenreinigung
  • die Gartenpflege
  • die Bedienung und Überwachung der Sammelheizung
  • die Bedienung und Überwachung der Warmwasserversorgungsanlage
  • die Bedienung und Überwachung des Fahrstuhls
  • die Behebung kleinerer Schäden
  • die Annahme, Weiterleitung oder sonstige Erledigung von Schadensanzeigen und Reparaturwünschen der Mieter
  • die Überwachung der Einhaltung der Hausordnung

Im Einzelfall kann der Aufgabenkreis erweitert werden. Das sollte im Vertrag mit dem Hausmeister festgelegt werden.

So kann mit dem Hausmeister beispielsweise vereinbart werden, dass er Reparaturaufträge bis zu einem bestimmten Betrag selbst vergibt und deren Ausführung anschließend auch überwacht.

Die Kontrolle von Handwerkerarbeiten kann dem Hausmeister auch generell übertragen werden. Ebenso können Sie ihn bei Mieterwechseln mit der Wohnungsabnahme betrauen.

Umlegung auf Mieter nicht pauschal möglich

Es gibt keine Vorschriften, die den Einsatz des Hausmeisters auf bestimmte Tätigkeiten begrenzen.


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Beachten Sie allerdings, dass Sie die Vergütung für den Hausmeister immer nur insoweit auf Ihre Mieter umlegen können, als er typische Hausmeistertätigkeiten ausübt.

So weit er Aufgaben wahrnimmt, die zur Haus- und Wohnungsverwaltung zählen, ist die darauf entfallende Vergütung nicht umlagefähig.

Den nicht umlagefähigen Teil der Vergütung für den Hausmeister müssen Sie aus eigener Tasche bezahlen, können ihn dann allerdings als Werbungskosten-Position bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.

Verwaltungsaufgaben müssen separat vergütet werden

Ist Ihr Hausmeister auch für Verwaltungsarbeiten und/oder kleinere Reparaturen zuständig, so sind die hierauf entfallenden Anteile seiner Vergütung herauszurechnen. Diese dürfen nicht einfach auf den Mieter umgelegt werden.

Folgende Tätigkeiten des Hausmeisters sind nicht umlagefähig mit der Folge, dass nur ein Teil seiner Vergütung bei den Betriebskosten berücksichtigt werden kann:

  • die Entgegennahme von Mietzahlungen (bei Barzahlungen)
  • die Durchführung von Abrechnungen und sonstige Tätigkeiten anlässlich eines Mietwechsels
  • Maklertätigkeiten
  • sämtliche Arbeiten, die die Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung von Anlagen betreffen
  • die Durchführung von Schönheitsreparaturen

Ausnahme: Es handelt sich um solche Tätigkeiten, die auch bei anderen umlagefähigen Betriebskostengruppen in Ansatz gebracht werden könnten.

Beispiel: Der Hausmeister ist auch für die Treppenhausreinigung oder beispielsweise die Gartenpflege zuständig.

Dann können die Hausmeisterkosten in voller Höhe berücksichtigt werden. Bei den Betriebskostenarten „Hausreinigung“ und „Gartenpflege“ können Sie dann aber allenfalls noch Materialkosten umlegen.

Wichtig: Ist eine Aufteilung zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Tätigkeiten des Hausmeisters erforderlich, so gehört die Erläuterung der Aufteilung zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung.

Bestreitet Ihr Mieter, dass einzelne Kosten auf die Hausmeistertätigkeiten entfallen, sind Sie als Vermieter verpflichtet, im Einzelnen die Umstände darzulegen, aus denen sich der Aufwand für die Tätigkeit des Hausmeisters ergibt.

Vereinbarung über Lohn und Tätigkeiten treffen

Wenn Sie einen Hausmeister anstellen, sind Sie als Vermieter zugleich auch Arbeitgeber. Regeln Sie das Arbeitsverhältnis mit Ihrem Hausmeister in jedem Fall schriftlich.

Das empfiehlt sich schon aus Beweisgründen, falls es über Art und Umfang der Rechte und Pflichten aus dem Arbeitsvertrag zu Meinungsverschiedenheiten kommen sollte.

Mancher Arbeitsvertrag füllt kaum ein Blatt, mancher ist ein mehrseitiges Vertragswerk. Für welche Art von Vertrag Sie sich auch entscheiden:

Einige Punkte müssen auf jeden Fall geklärt sein. Betrachten Sie dies nicht als Formalie. Der Arbeitsvertrag muss mindestens zu folgenden Punkten Regelungen enthalten:

  • Bezeichnung der Vertragspartner
  • Beginn des Arbeitsverhältnisses
  • Umfang der Hausmeistertätigkeit
  • Höhe und Fälligkeit der Vergütung
  • Arbeitszeit
  • Urlaub
  • Beendigung des Arbeitsverhältnisses

Praxis-Tipp: In der Praxis hat es sich bewährt, den Hausmeister mit einem bestimmten Geldbetrag auszustatten, damit er kleinere Ausgaben direkt begleichen kann.

Dies verringert den Verwaltungsaufwand erheblich.

Praxis-Tipp: Verpflichten Sie den Hausmeister, über seine Ausgaben monatlich abzurechnen. So haben Sie die Kosten jederzeit im Griff.

26. Januar 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.