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Teil- und Gemeinschaftseigentum: 2 Urteile für die WEG

Die falsche Benutzung bzw. Ausarbeitung von Rechten im Teil- und Gemeinschaftseigentum sorgt in der WEG immer wieder für Streit. 2 aktuelle Urteile zeigen warum.

1.      Veränderung des Gemeinschaftseigentums auf Grund von Sonderwünschen rechtfertigt keinen Unterlassungsanspruch

Die von einem Bauträger ausgeführten baulichen Veränderungen auf Grund von Sonderwünschen eines Wohnungseigentümers, rechtfertigen keinen Unterlassungsanspruch; auch wenn das gemeinschaftliche Eigentum nachteilig betroffen ist. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im November 2011.

Bei der Errichtung einer Wohneigentumsanlage hatte der Bauträger wegen Sonderwünschen eines zukünftigen Wohnungseigentümers bauliche Veränderungen vorgenommen. Die baulichen Veränderungen führten dazu, dass das gemeinschaftliche Eigentum anders als im Aufteilungsplan vorgesehen gestaltet wurde.

Nachdem die Wohneigentumsanlage fertig gestellt worden war, verlangten einzelne der Wohnungseigentümer eine Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend dem Bau- und dem Aufteilungsplan.

Da der Bauträger und der Wohnungseigentümer, der die baulichen Veränderungen veranlasst hatte, der Aufforderung nicht nachkamen, reichten die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft Klage ein.


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Ohne Erfolg! Der BGH entschied in letzter Instanz zu Gunsten des Bauträgers und des die baulichen Veränderungen veranlassenden Wohnungseigentümers. Soweit planwidrige Baumaßnahmen beim Entstehen der Wohnungseigentumsanlage durchgeführt wurden, lag keine Eigentumsbeeinträchtigung der anderen Mitglieder der späteren Wohnungseigentümergemeinschaft vor.

Der Bauträger war zu jenem Zeitpunkt noch alleiniger Eigentümer. Aber auch eine planwidrige Bauausführung nach der Entstehung der Wohneigentumsanlage und der Eigentümergemeinschaft, hätte keine Entscheidung des Gerichts zu Gunsten der klagenden Wohnungseigentümer gerechtfertigt.

Jeder Erwerber einer Eigentumswohnung darf nämlich davon ausgehen, dass der Bauträger die Bauausführung entsprechend dem Bauplan, dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung vornimmt und somit keine nachteiligen Veränderungen herbeiführt (BGH, Urteil v. 14.11.14, Az. V ZR 118/13).

2.      Hobbyräume und Keller dürfen nicht zu Wohnzwecken genutzt werden

Das Landgericht Frankfurt am Main stellte im Juni 2014 klar, dass Hobbyräume und Keller nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen.

In einer Wohneigentümergemeinschaft gehörten einem Wohnungseigentümer die Einheiten Nr. 1 im Souterrain und Nr. 2 im Erdgeschoss. Die Einheit Nr. 1 war in der Teilungserklärung als Räumlichkeit „bestehend aus Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“ ausgewiesen. Der Eigentümer hatte die Räume jedoch über Jahre als Wohnräume vermietet.

Im Jahr 2007 hatte er zum wiederholten Mal zwei neue Mietverträge abgeschlossen. Nunmehr wollten die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft erreichen, dass die Räume der Einheit Nr. 1 zukünftig nicht mehr als Wohnräume genutzt werden und reichten eine Unterlassungsklage ein.

Der Eigentümer der Einheit Nr. 1 berief sich jedoch darauf, dass diese bereits seit 1980 zu Wohnzwecken genutzt wurden. Die Nutzung und Vermietung als Wohnräume habe bis zum aktuellen Rechtsstreit beanstandungslos 28 Jahre angedauert.

Das Landgericht Frankfurt am Main entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft. Die Nutzung der Hobby- und Kellerräume zu Wohnzwecken war rechtswidrig und somit unzulässig. Auf Verjährung konnte sich der betroffene Eigentümer der Einheit Nr. 1 nicht berufen, da die Beeinträchtigung und Rechtsverletzung noch andauerte.

Neue Rechtsverletzungen waren zudem dadurch erfolgt, dass in jüngster Zeit wieder zwei Neuvermietungen erfolgt waren. Jede weitere Vermietung der Hobby- und Kellerräume zu Wohnzwecken stellte auch eine neue Störung gemäß § 1004 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dar.

Der verklagte Eigentümer der Einheit Nr. 1 konnte nicht davon ausgehen, dass die zweckwidrige Nutzung durch die Eigentümergemeinschaft geduldet würde (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 25.06.14, Az. 2-13 S 18/13).

Diese 2 Urteile zeigen warum die falsche Benutzung bzw. Ausarbeitung von Teil- und Gemeinschaftseigentum in der WEG immer wieder für Streit sorgt. Die einzelnen WEG Eigentümer fühlen sich in ihren Rechten übergangen. Ein offenes Gespräch unter den Mitgliedern der WEG kann in einigen Fällen schon einen Rechtsstreit verhindern.

9. Juni 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.