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Teilinklusivmiete – Wie sie eine Mieterhöhung durchbringen

Heutzutage ist es bei Wohnraummietverträgen üblich, eine Nettokaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen auf die Betriebskosten und Heizkosten zu vereinbaren.

In älteren Verträgen treffen Sie aber nicht selten eine sogenannte Teilinklusivmiete an.

Hierbei werden nur auf bestimmte Betriebskosten Vorauszahlungen geleistet, andere Betriebskosten sind in der Miete enthalten.

Haben Sie einen Mietvertrag mit einer vereinbarten Teilinklusivmiete, ist eine Mieterhöhung etwas schwerer zu begründen. Die zur Begründung Ihres Mieterhöhungsverlangens herangezogenen Mietspiegel weisen nämlich nur die Nettokaltmieten aus.

Wie kann man vergleichen?

Dagegen werden Mieten, die auch Nebenkosten beinhalten hier nicht dargestellt.

Es ist daher bei einer Teilinklusivmiete erforderlich, die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen herzustellen.

Das erreichen Sie, indem Sie einen Zuschlag in Höhe der Betriebskosten zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete vornehmen. Umgekehrt können Sie den Betriebskostenanteil auch aus der vereinbarten Teilinklusivmiete herausrechnen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich mit der Frage zu befassen, inwieweit die Erhöhung einer Teilinklusivmiete wirksam ist, wenn die Betriebskosten im Erhöhungsverlangen nicht gesondert ausgewiesen sind.

BGH 2007: Keine gesonderte Ausweisung der Betriebskosten erforderlich

Hierzu hat der BGH bereits im Jahr 2007 eine Entscheidung getroffen, die Ihnen die Erhöhung der Teilinklusivmiete erleichtert(BGH, Urteil vom 10.10.07, Az. VIII ZR 331/06).

Nach diesem Urteil müssen Sie in Ihrem Mieterhöhungsverlangen den Betriebskostenanteil dann nicht gesondert ausweisen, wenn die erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettokaltmiete nicht übersteigt.

Ihr Mieter zahlt eine Teilinklusivmiete von 800 € plus einer Vorauszahlung von 100 € für Heizung und Wasser/Abwasser. In Ihrem Mieterhöhungsverlangen fordern Sie die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 80 auf 880 €. Laut Mietspiegel ist für Ihre Wohnung eine Miete von bis zu 900 € zulässig.

Da sich die erhöhte Miete hier noch unterhalb der Grenze des Mietspiegels befindet, brauchen Sie die darin enthaltenen Betriebskosten nicht gesondert auszuweisen.

BGH 2010: Sie können die gesonderte Ausweisung der Betriebskosten nachholen

In einer aktuellen Entscheidung hat der BGH die Situation beurteilt, in der die erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt.

Diesbezüglich hat er entschieden, dass Sie die Angaben zu den Betriebskosten durchaus im Prozess nachholen können (BGH, Urteil v. 20.01.10, Az. VIII ZR 141/09).


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Im entschiedenen Fall hatten die Vermieter mit Schreiben vom 07.08.2007 die Zustimmung zur Mieterhöhung von ihren Mietern verlangt. Die Miete betrug ursprünglich 500 € zuzüglich 130 € für Heizung und 35 € für Wasser.

Die Vermieter forderten die Zustimmung der Mieter zu einer Erhöhung auf 550 €. Die Mieter erklärten sich aber lediglich mit einer Erhöhung auf 530 € einverstanden.

Daraufhin erhoben die Vermieter im Februar 2008 Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 530 auf 550 €.

Nachdem im Verfahren durch ein Sachverständigengutachten festgestellt worden war, dass die ortsübliche Vergleichsmiete 526 € betrug, reichten die Vermieter die Angaben zu den Betriebskosten nach.

Sie machten geltend, dass die Mieter die Kosten für Grundsteuer und Versicherung nicht gesondert zu tragen hätten, sondern dass diese Nebenkosten mit 26,68 € zu der Nettomiete hinzukämen. Das Amtsgericht hielt dieses Vorbringen für verspätet.

BGH gibt Vermietern Recht

Anders der BGH: Nach Auffassung der Karlsruher Richter war die Mieterhöhung wirksam und die Mieter mussten ihre Zustimmung erteilen.

Das um die Angaben zu den Betriebskosten nachgebesserte Mieterhöhungsverlangen war in formeller Hinsicht wirksam, ebenso war die Mieterhöhung vollumfänglich begründet.

Zwar wurde das Mieterhöhungsverlangen vom 07.08.2007 nicht den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhung gerecht, da es keine gesonderten Angaben zu den Betriebskosten enthielt. Jedoch wurden diese Angaben im Prozess nachgereicht, was nach Auffassung des BGHs ausreichte.

Vor allem war in der Nachholung der Angaben kein vom ursprünglichen Verlangen unabhängiges weiteres Mieterhöhungsverlangen zu sehen, da der Betrag auf den erhöht werden sollte, nämlich 550 €, gleich blieb.

Sperrfrist gilt nicht für Nachbesserung

Auch die Jahressperrfrist, nach der eine neue Mieterhöhung frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung erfolgen darf, steht der Wirksamkeit der Mieterhöhung hier nicht entgegen.

Für die hier erfolgte Nachbesserung gilt die Sperrfrist im Hinblick auf die Mieterhöhung, die bereits infolge der Teilzustimmung des Mieters wirksam geworden ist, nicht.

Denn das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen ist erst mit dem Abschluss des Rechtsstreits über den vom Mieter nicht akzeptierten Teil des Mieterhöhungsbegehrens insgesamt erledigt.

Mit diesen 4 Schritten erhöhen Sie Ihre Teilinklusivmiete

Schritt 1: Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag. Enthält dieser eine Nettokaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung oder eine Teilinklusivmiete?

Schritt 2: Stellen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete fest. In größeren Städten und Gemeinden gibt es in der Regel einen Mietspiegel. Ansonsten ziehen Sie 3 Vergleichswohnungen heran.

Schritt 3: Wie hoch soll bzw. darf die neue Miete sein? Denken Sie an die Kappungsgrenze von 20% für eine Zeit von 3 Jahren.

Schritt 4: Prüfen Sie: Liegt die erhöhte Miete noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete?

  • Wenn ja: Eine gesonderte Ausweisung der Betriebskosten ist nicht erforderlich.
  • Wenn nein: Sie müssen die Betriebskosten gesondert ausweisen.

Teilinklusivmiete = 500 €, davon 50,57 € Betriebskostenanteil, d. h. Nettokaltmiete = 449, 43 €

Erhöhte Miete 529,53 €+ Betriebskostenanteil 50,57 € = 580,00

Achtung: Auch wenn der BGH eine Nachbesserung zulässt, erledigen Sie die gesonderte Ausweisung am besten bereits in Ihrem Mieterhöhungsverlangen. So minimieren Sie das Prozessrisiko.

Denken Sie auch an die übrigen formalen Voraussetzungen

  • Die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen.
  • Das Schreiben muss an alle Mieter gerichtet sein.
  • Die Mieterhöhung muss mit einem Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete begründet werden.
  • Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Wenn Sie diese Schritte beachten, machen Sie bei der Erhöhung Ihrer Teilinklusivmiete alles richtig.

9. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.