MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Teilungserklärung in der WEG: Friseursalon statt Apotheke ist zulässig

Dass eine Zweckbestimmung von Räumen in einer Teilungserklärung nur durch Vereinbarung der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft abgeändert werden kann, stellte das Amtsgericht Heidelberg im Mai 2015 klar.

Wohnungseigentümer sollten wissen, dass ein Mehrheitsbeschluss einer Eigentümerversammlung hierfür nicht ausreichend ist. Eine von einer Zweckbestimmung in einer Teilungserklärung abweichende Nutzung ist zulässig, wenn sie nicht mehr stört als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung.

Der Fall: Anfechtung eines Beschlusses

In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft war festgelegt, dass die Wohneigentumsanlage „dazu bestimmt ist, zeitgemäßem, kultiviertem Wohnen zu dienen unter Aufnahme standesgemäßer Bewohner.

Die Benutzung der Räume für Zwecke eines freien Berufes wie Arzt, Anwalt, als Apotheke oder ähnliches, sollte zulässig sein, soweit sich hieraus nicht eine unzumutbare Beeinträchtigung der übrigen Bewohner ergäbe. Eine Änderung des Bestimmungszweckes des Wohntraktes und der einzelnen Sondereigentumsräume sollte jedoch mit einer Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Miteigentümer möglich sein.“


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Ein Teileigentum, das laut Teilungserklärung als Apotheke genutzt werden sollte wurde seit Jahren als Friseursalon genutzt. Auf einer Eigentümerversammlung im Jahr 2014 beschlossen die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, dass die „bisherige Nutzung als Friseurladen zukünftig untersagt wird“.

Die Nutzung sollte bis zum 31.03.2015 eingestellt werden. Der  Wohnungseigentümer der betroffenen Einheit reichte gegen den Beschluss eine Anfechtungsklage ein. Er behauptete, eine Vermietung als Apotheke oder eine andere bzw. höherwertige als die derzeitige Nutzung sei unmöglich. Von dem Friseurladen ginge auch keine Störung aus.

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des anfechtenden Wohnungseigentümers. Der angefochtene Beschluss war rechtswidrig und nichtig. Die Eigentümergemeinschaft war gar nicht befugt, einen solchen Beschluss zu fassen.

Eigentümergemeinschaft kann Mitgliedern keine Leistungspflichten auferlegen

Aus der Kompetenz, den Gebrauch gemäß § 15 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die Verwaltung gemäß § 21 WEG oder die Instandhaltung bzw. Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 WEG durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft Leistungspflichten aufzuerlegen. Dies hat bereits der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil v. 15.01.10, Az. V ZR 72/09 und BGH, Urteil v. 18.06.10, Az. V ZR 193/09).

Eine Unterlassungspflicht einer der Teilungserklärung widersprechenden Nutzung kann die Eigentümergemeinschaft nicht per Beschluss regeln, wenn es nach Gesetz oder Vereinbarung bereits einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung gibt. Dies folgt daraus, dass eine solche Verdoppelung eines Anspruchs eine zusätzliche rechtliche Belastung darstellt.

Keine Beschlusskompetenz für Auslegung einer Teilungserklärung

Zum anderen besteht aber auch keine Beschlusskompetenz einer Eigentümergemeinschaft für eine verbindliche Klärung der Zulässigkeit einer Nutzung nach der Teilungserklärung.

Eine Eigentümergemeinschaft hat nämlich auch keine Beschlusskompetenz zur Auslegung der Teilungserklärung. Eine Zweckbestimmung von Räumen in einer Teilungserklärung kann nur durch einstimmige Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert werden.

Eine Einheit darf aber ohnehin im Widerspruch zu einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter genutzt werden, wenn die abweichende Nutzung generell nicht mehr stört oder beeinträchtigt als die der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung. Das Amtsgericht Heidelberg kam zu dem Ergebnis, dass der Friseurladen nicht mehr stört als die nach der Teilungserklärung zulässige Nutzung der Einheit als Apotheke.

Zum einen war eine Änderung der Teilungserklärung nicht erforderlich. Der angefochtene Beschluss war aber zudem rechtswidrig, weil die Eigentümergemeinschaft dem anfechtenden Wohnungseigentümer nicht die Pflicht auferlegen konnte, den Betrieb des Friseurladens einzustellen (AG Heidelberg, Urteil v. 13.05.15, Az. 45 C 5/15).

7. April 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.