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Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung durch Beschluss ändern

Das WEG bestimmt, dass grundsätzlich Abweichungen vom Gesetz – beziehungsweise von der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung – nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich sind.

So bestimmt § 10 Absatz 1 Satz 2 WEG: „Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.“

WEG sieht auch Beschlüsse vor

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht jedoch auch die Möglichkeit von Mehrheitsentscheidungen in Form von Beschlüssen vor.

Eine Mehrheitsentscheidung bedarf, da sie die Interessen des Einzelnen oder einer Minderheit beeinträchtigen kann, stets eines besonderen Grundes. Dementsprechend bestimmt § 23 Abs. 1 WEG wörtlich:

„Angelegenheiten über die nach dem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet“.

Das Gesetz macht damit deutlich, dass überhaupt die Möglichkeit einer Beschlussfassung eröffnet sein muss. Änderungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind somit als Vereinbarung oder als Beschluss möglich.

Als Wohnungseigentümer können Sie Ihr Verhältnis zu den anderen Eigentümern auf Versammlungen durch Vereinbarungen oder Beschlüsse regeln. Beide unterscheiden sich jedoch in der Art und Weise ihres Zustandekommens und in ihrer Wirkung. Ob ein Beschluss oder eine Vereinbarung vorliegt, ist eine Auslegungsfrage(BayObLG, Urteil v. 23.05.90, Az. 2 Z 46/90).


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Vereinbarungen – Alle Eigentümer müssen zustimmen

Vereinbarungen sind Verträge, durch die Sie als Wohnungseigentümer die Grundlagen Ihres Gemeinschaftsverhältnisses mit den anderen Eigentümern in Ergänzung oder Abweichung, beispielsweise von der Gemeinschaftsordnung, regeln. Vereinbarungen sind einstimmige Entscheidungen aller Wohnungseigentümer (Einstimmigkeitsprinzip).

Für das Zustandekommen einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 WEG oder auch deren Aufhebung, Ergänzung oder Änderung ist somit in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer einer Gemeinschaft erforderlich.

Soll eine von den abdingbaren gesetzlichen Vorschriften abweichende Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses getroffen werden, verlangt § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG stets eine Vereinbarung (BGH, Beschluss v. 20.09.00, Az. V ZB 58/99).

Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum bedarf einer Einigung aller Wohnungseigentümer.

Sie und die übrigen Wohnungseigentümer können aber auch vereinbaren, dass nach dem WEG nur einstimmig regelbare Angelegenheiten der Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden können.

Vereinbarung wird durch Eintragung im Grundbuch bindend

Damit Vereinbarungen im Fall des Eigentümerwechsels auch gegenüber einem neuen Eigentümer Rechtswirkung entfalten, bedürfen sie gemäß § 10 Abs. 2 WEG der Eintragung in das Grundbuch.

Beschlüsse sind Mehrheitsentscheidungen

Beschlüsse sind im Gegensatz zu Vereinbarungen rechtliche Erklärungen der Eigentümergemeinschaft, die zumeist durch eine Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer zustande kommen (Mehrheitsprinzip).

Mehrheitsbeschlüsse wirken auch gegen Wohnungseigentümer, die einem Beschluss nicht zugestimmt haben. Beschlüsse können durch die Eigentümer einstimmig und allstimmig, mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit gefasst werden:

  • Einstimmig bedeutet, dass ein Beschluss mit den Stimmen aller in der Versammlung anwesenden Eigentümer gefasst werden muss.
  • Allstimmig dagegen bedeutet, dass die Stimmen aller im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer erforderlich sind – also auch die Stimmen derjenigen Eigentümer, die nicht an der Versammlung teilgenommen haben.
  • Sogenannte einfach-mehrheitliche Beschlüsse erfordern die Zustimmung von mehr als der Hälfte der in der Versammlung anwesenden Eigentümer.
  • Qualifiziert-mehrheitliche Beschlüsse müssen in der Regel nur vorliegen, wenn dies in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vorausgesetzt wird. Zumeist sind dann 2/3- oder 3/4- Mehrheiten erforderlich.

Änderung der Teilungserklärung durch Vereinbarung

Sollen Kernbereiche der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung neu gestaltet werden, beispielsweise Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt werden, so ist dies in der Regel nur allstimmig möglich. Ein Mehrheitsbeschluss wäre nichtig.

Es muss allstimmig durch alle Eigentümer beschlossen oder mit den Unterschriften aller Eigentümer eine notarielle Ergänzung der Gemeinschaftsordnung ins Grundbuch eingetragen werden.

2. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.