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Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung – Die Bedeutung für Sie

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung enthalten die Bestimmungen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regeln.

Diese Bestimmungen werden dadurch zum Bestandteil des Wohnungseigentums, indem sie im Grundbuch eingetragen werden.

Teilungserklärung regelt Aufteilung des Sondereigentums

Dabei regelt die Teilungserklärung, wie das Sondereigentum an den einzelnen Eigentumswohnungen und die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum unter den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft verteilt sind.

Die Teilungserklärung ist zwingende Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum. In ihr ist verbindlich geregelt, welche Teile des Gebäudes Miteigentum aller Wohnungseigentümer sind und welche Teile Sondereigentum Einzelner, also Wohnungseigentum, darstellen.

Gemeinschaftsordnung vergleichbar mit Vereinsordnung

Demgegenüber ist eine Gemeinschaftsordnung nicht zwingend erforderlich. § 10 Abs. 1 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht bereits vor, dass das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach den Vorschriften des WEG und – soweit dieses keine besonderen Bestimmungen enthält – nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) über die Gemeinschaft geregelt wird.

Eine Gemeinschaftsordnung bestimmt als Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG insbesondere das Verhältnis der Mitglieder Ihrer Eigentümergemeinschaft untereinander. Die in ihr enthaltenen Regelungen sind der Satzung eines Vereins vergleichbar und für alle Mitglieder Ihrer Eigentümergemeinschaft verbindlich.

Daneben können Sie und die übrigen Wohnungseigentümer Ihrer Gemeinschaft gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG aber auch von den Vorschriften des WEG abweichende Regelungen und Vereinbarungen treffen.


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Solche vom Gesetz abweichenden Vereinbarungen können Sie und die übrigen Wohnungseigentümer zur Regelung ihrer Verhältnisse untereinander gemäß § 5 Abs. 4 WEG zum Inhalt der Teilungserklärung und speziell der Gemeinschaftsordnung machen.

Daher enthält in der Praxis nahezu jede Teilungserklärung, die eigentlich nur die gegenständliche Abgrenzung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Festlegung und Zuordnung der Miteigentumsanteile enthält, auch eine sogenannte Gemeinschaftsordnung.

Auch spätere Käufer sind an Regelungen gebunden

Durch die Eintragung dieser Regelungen als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch sind auch alle späteren Käufer einer Eigentumswohnung an diese Vereinbarungen gebunden.

Für die Gemeinschaftsordnung, die in vielen Fällen Bestandteil der Teilungserklärung ist, werden in der Praxis auch die Begriffe „Grundordnung“ oder „Miteigentumsordnung“ verwendet.

Was in Ihrer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung geregelt sein kann

Die Teilungserklärung und insbesondere die Gemeinschaftsordnung enthalten Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, durch die Ihre Rechtsbeziehung zu den übrigen Wohnungseigentümern in Abweichung oder Ergänzung des WEG geregelt wird.

Dabei regelt die Teilungserklärung

  • das Sondereigentum
  • das Miteigentum
  • die gemeinschaftlichen Gegenstände

Insbesondere wird in der Teilungserklärung der Miteigentumsanteil (MEA) eines jeden Wohnungseigentümers festgelegt. Der Miteigentumsanteil bestimmt, welchen Anteil an den Verwaltungskosten jeder Wohnungseigentümer zu tragen hat. Darüber hinaus regelt die Gemeinschaftsordnung insbesondere die Rechte der Mitglieder in der Gemeinschaft.

Unabdingbare Regelungen müssen eingehalten werden

Die Gemeinschaftsordnung enthält also in der Regel Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, die von den Vorschriften des WEG abweichen. Eine Grenze für abändernde Regelungen bilden die unabdingbaren Vorschriften des WEG.

In Ihrer Gemeinschaftsordnung können also beliebige Regelungen getroffen werden, sofern sie nicht gegen die unabdingbaren Bestimmungen des WEG verstoßen.

Von diesen unabdingbaren gesetzlichen Bestimmungen kann auch durch eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung nicht abgewichen werden (BayObLG, Urteil v. 28.10.80, Az. 2 Z 63/80).

16. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.