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Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen Auslegung von Vereinbarungen

Bei der Auslegung von Vereinbarungen in Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen ist der wirkliche Wille der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erforschen.

Dabei ist vom Standpunkt derjenigen Person auszugehen, für die die Erklärung bestimmt ist.

Wirklicher Wille ist maßgeblich

Die Auslegung hat auf den Wortlaut und den objektiven Sinn der im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragenen Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 23.11.98, Az. 3 Wx 376/98).

Mehr und etwas anderes als dieser Unparteiische verstehen konnte, kann in den Wortlaut der Vereinbarung nicht hineininterpretiert werden.

Bei der Auslegung von Vereinbarungen sind strenge Maßstäbe anzulegen. Darauf sollten Sie insbesondere dann achten, wenn eine Teilungserklärung zugunsten eines veräußernden Wohnungseigentümers Eingriffe in die Rechte der Eigentümergemeinschaft enthält.

Dies gilt beispielsweise hinsichtlich von Vorbehalten zur Änderung der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung.

Checkliste für Ihre Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung

Mit der folgenden Checkliste können Sie prüfen, ob die üblichen Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft enthalten sind.

  • Stimmen der formelle Teil der Teilungserklärung und der Aufteilungsplan überein?
  • Wurde eine Abgrenzung zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum vorgenommen?
  • Sind die Miteigentumsanteile nachvollziehbar und realistisch festgelegt?
  • Sind Sondernutzungsrechte eingeräumt worden?
  • Gibt es Gebrauchs- und Nutzungsregelungen?
  • Sind Veräußerungsbeschränkungen eingetragen?
  • Ist eine Zustimmung des Verwalters erforderlich?
  • Ist die Höhe des Hausgeldes geregelt?
  • Ist der Kostenverteilungsschlüssel gerecht?

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  • Ist das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung nach Köpfen oder Miteigentumsanteilen verteilt?
  • Wer ist stimmvertretungsberechtigt?
  • Welche baulichen Veränderungen müssen geduldet werden?
  • Ist eine Hausordnung vorgesehen?
  • Was ist über einen Verwaltungsbeirat geregelt?

Außerdem eine Übersicht über die wichtigsten Kostenpositionen, die für Sie eventuell von Nutzen sein könnte.

Übersicht: Typische Kostenpositionen/Betriebskosten i. S. d. BetrKV

  • Abfallbeseitigung § 2 Nr. 8
  • Allgemeinstrom § 2 Nr. 11
  • Auslagen/Vergütung Verwaltungsbeirat (ggf. Vermögensschadenhaftpflichtversicherung)
  • Frischwasserversorgung § 2 Nr. 2
  • Gartenpflege § 2 Nr. 10
  • Gebäudeversicherung § 2 Nr. 13
  • Gebühren Kabel-TV (oder Satelliten-TV-Anlage) § 2 Nr. 15
  • Glasversicherung § 2 Nr. 13
  • Haus- und Grundbesitzer- Haftpflichtversicherung (ggf. Gewässerschadenhaftpflichtversicherung) § 2 Nr. 13
  • Hausmeister § 2 Nr. 14
  • Hausreinigung § 2 Nr. 9
  • Heiz- und Warmwasserkosten § 2 Nr. 4
  • Kosten Geldverkehr
  • Laufende Instandhaltung und Instandsetzung
  • Schädlingsbekämpfung § 2 Nr. 9
  • Schmutzwassergebühren § 2 Nr. 3
  • Sonstige administrative Kosten (z. B. Saalmiete, Eigentümerversammlung/Beglaubigung, Protokoll)
  • Straßenreinigung § 2 Nr. 8
  • Verwalterhonorar
  • Wartung Aufzugsanlagen § 2 Nr. 7
  • Zuführung zur Instandhaltungsrücklage

Hinweis: Nicht alle in der Übersicht aufgeführten Kostenpositionen werden in der BetrKV genannt.

Kosten des Verwalters, des Verwaltungsbeirats und auch die Kosten für die Durchführung von Eigentümerversammlungen sind vertraglich bedingt. Sie haben regelmäßig ihre Grundlage im Verwaltervertrag.

Achtung: Einen Anspruch auf Zustimmung der anderen Mitglieder Ihrer Eigentümergemeinschaft zur Änderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG haben Sie nur in Ausnahmefällen. Dies ist dann der Fall, wenn eine Mehrbelastung ein Festhalten an der bestehenden Regelung für Sie unzumutbar macht.

Die Rechtsprechung fordert hierfür Mindestabweichungen im Bereich von 30 bis 50% zwischen dem gültigen Verteilungsschlüssel und dem gewünschten Schlüssel.

2. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.