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Teilweise Untervermietung: Mieter benötigt Ihre Erlaubnis

In der Vermietungspraxis kommt es vor, dass Mieter einen Teil der Wohnung untervermieten möchten.

Dieser Bereich der Untervermietung ist in § 553 BGB geregelt.

Nach dieser Vorschrift benötigt Ihr Mieter Ihre Erlaubnis, wenn er die Wohnung teilweise untervermieten möchte.

Allerdings kann er von Ihnen die Erlaubnis verlangen, wenn die folgenden Voraussetzungen gegeben sind:

  • Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.
  • Dieses berechtigte Interesse ist für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags entstanden.
  • Der Mieter hat die Wohnung nicht vollständig aufgegeben.
  • Gegen die Person des Untermieters spricht kein wichtiger Grund.
  • Trotz Untervermietung kommt es nicht zu einer übermäßigen Belegung der Wohnung.
  • Es gibt keine sonstigen Gründe, aufgrund derer Ihnen als Vermieter die Untervermietung nicht zugemutet werden kann.

Berechtigtes Interesse an der Untervermietung

Ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung hat ein Mieter, wenn er hierfür einen vernünftigen Grund hat. Die Gerichte stellen keine besonders hohen Anforderungen und erkennen wirtschaftliche, familiäre oder persönliche Bedürfnisse des Mieters an.


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Als wirtschaftliche Gründe werden anerkannt:

  • Bedürfnis, die eigenen Kosten zu reduzieren
  • Gesunkenes (Haushalts-)Einkommen
  • Eintritt von Arbeitslosigkeit
  • Verpflichtung zu erheblichen Unterhaltsleistungen, z. B. Pflege und Versorgung von Familienangehörigen

Wichtig: Der Mieter muss seine wirtschaftlichen Verhältnisse weder offen legen, noch ist für die Berechtigung seines Interesses an Untervermietung erforderlich, dass er seine wirtschaftliche Situation selbst verschuldet hat.

Als familiäre und persönliche Gründe werden anerkannt:

  • Die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen hat sich durch Tod oder Auszug verkleinert.
  • Der Wunsch nach Gründung einer Wohngemeinschaft, z. B. wenn ein älterer Mieter Sorge vor Vereinsamung hat.
  • Das Bedürfnis nach Schaffung kindgerechter Verhältnisse durch Aufnahme eines Untermieters mit Kind, wenn auch der Mieter ein Kind hat.
  • Humanitäre Gründe, etwa für die Aufnahme von Personen aus Krisen- bzw. Kriegsgebieten.
  • Durch den Einzug einer weiteren Person möchte der Mieter das Einbruchsrisiko senken.
  • Der Mieter möchte einen entfernten Verwandten aufnehmen und ihm dadurch helfen.
  • Eigene Pflegebedürftigkeit

Interesse entstand nach Abschluss des Mietvertrags

Wichtig ist, dass das berechtigte Interesse des Mieters an der Untervermietung nach Abschluss seines eigenen Mietvertrags entstanden ist.

Denn es soll verhindert werden, dass sich der Mieter unter Hinweis auf die Untervermietung Nutzungsmöglichkeiten erschleicht, die ihm ansonsten nicht eingeräumt sind.

Mieter muss sich Ihnen erklären

Konkret: Einem Mieter, der die Absicht zur Untervermietung schon vor Abschluss des Mietvertrags hatte, sind Sie nicht zur Erlaubnis verpflichtet.

Keinen Erfolg hat also etwa der Mieter, der von vornherein plant, die Wohnung mit mehreren zu nutzen, diese aber allein anmietet, weil ihm beispielsweise bekannt ist, dass Sie ganz prinzipiell nur an eine Person vermieten.

Dass und warum für den Mieter nach Abschluss seines Mietvertrags ein Bedürfnis nach teilweiser Untervermietung entstanden ist, muss er Ihnen konkret und nachprüfbar schildern.

Mieter hat Wohnung nicht vollständig aufgegeben

Die Mehrzahl der Gerichte verlangt, dass die Wohnung, die teilweise untervermietet wird, vom Mieter nicht vollständig aufgegeben sein darf. Der Bundesgerichtshof hat hierzu aber entschieden, dass der untervermietende Mieter seinen Lebensmittelpunkt nicht mehr in der Wohnung haben muss (BGH, Urteil v. 23.11.05, Az. VIII ZR 4/05).

Mindestmaß an Eigennutzung erforderlich

Begründet wurde dies damit, dass in der heutigen Zeit auch für Mieter „Mobilität und Flexibilität“ wichtig sind. Aus diesem Grund darf auch ein Mieter teilweise untervermieten, der den ihm verbleibenden Teil der Wohnung selbst nur zeitweise bzw. nur an den Wochenenden nutzt.

Ein Mindestmaß an Eigennutzung ist aber nötig – oder mit anderen Worten: Hat der Mieter seine Wohnung vollständig aufgegeben, darf er Ihre Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung nicht mehr verlangen.

Mit gutem Grund: In diesem Fall liegt keine teilweise Untervermietung vor. Und dafür spielt auch keine Rolle, ob der Mieter seine Wohnung noch als Neben- oder Hauptwohnsitz angemeldet hat – entscheidend ist allein die tatsächliche Nutzung.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.