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Wann liegt der Nachweis des Immobilienmaklers vor?

Im Themenmonat „Maklerrecht und Provision“ befassen wir uns mit den verschiedenen Themen, die im Maklerrecht diskutiert werden.

Immer wieder geht es um die Frage des Nachweises durch den Immobilienmakler.

Verschiedentlich wird gefordert, den Nachweis abzuschaffen.

Gastautor Klaus Beine hat in seinem Beitrag zu der Diskussion gefordert, dass der Nachweis unbedingt erhalten bleiben müsse (Artikel vom 13.08.2012).

Grund genug, den Nachweis einmal genauer unter die Lupe zu nehmen.

Maklerrecht: Nachweis vs. Vermittlung

In § 652 BGB sind der Nachweis und die Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages über eine Immobilie gleichwertige Dienstleitungen, die der Immobilienmakler erbringen muss, um seinen Provisionsanspruch auszulösen.

Nachweis und Vermittlung schließen einander also nicht aus, sondern können beide als Grundlage des späteren Provisionsanspruchs des Maklers dienen.

Es sein denn, es ist etwas anderes vereinbart.

Wenn im schriftlichen Maklervertrag zwischen Kunde und Immobilienmakler vereinbart ist, dass eine Vermittlung geschuldet wird, dann reicht der reine Nachweis durch den Makler nicht aus.


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Umgekehrt kann der Immobilienmakler aber ohne weiteres eine Mehrleistung in der Beratung erbringen, wenn der nur der Nachweis als zu erbringende Leistung vereinbart ist.

Was ist weniger – was ist mehr?

Kurz gesagt: Der Nachweis ist weniger, die Vermittlung erfordert mehr Tätigkeit des Immobilienmaklers.

Was ist was?

Hier hilft ein Blick in die Rechtsprechung des BGH

In einem Urteil hat der BGH klargestellt, wann ein Nachweis durch einen Immobilienmakler erbracht ist.

Das Urteil ist ein Lehrstück zu diesem Thema, weshalb ich Ihnen dieses Urteil hier etwas ausführlicher vorstelle:

Erbittet ein Interessent „Bedenkzeit“, ist dies noch kein Grund für die Annahme, ein Nachweis sei nicht erfolgt.

Nach den Grundsätzen der BGH-Rechtsprechung erfüllt auch der unentschlossene Interessent, der dem Eigentümer durch den Makler zugeführt wird, die Anforderungen, die an den „Nachweis“ zu stellen sind.

Es erfordert bei der Nachweistätigkeit gerade nicht nur den „fest entschlossenen“ Kaufinteressenten.

Der Leitsatz des Urteils lautet:

„Der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (st. Senatsrechtsprechung); dabei reicht es bei dieser Konstellation grundsätzlich aus, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist.“

(BGH, Urteil vom 4. Juni 2009 – Aktenzeichen: III ZR 82/08)

Ich erkläre Ihnen heute noch kurz die Ausgangsposition für dieses Urteil des BGH, bevor ich dann morgen mehr auf die Details zu den Anforderungen an den Nachweis und an die Vermittlung eingehe.

Der Fall des BGH:

Die Eigentümerin einer im Bau befindlichen Eigentumswohnungsanlage beauftragt eine Immobilienmaklerfirma mit der Vermarktung der Wohnungen.

Es wird eine „Auftragserteilung zur Immobilienvermittlung – Alleinauftrag“ unterzeichnet.

Für erfolgreiche Nachweis- oder Vermittlungsleistungen sollte die Maklerfirma bei jedem zustande gekommenen Kaufvertrag 3,48% des Kaufpreises einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer als Provision erhalten.

Noch nach der Kündigung dieses Maklervertrages kam es zu weiteren Gesprächen zwischen Eigentümer und Maklerfirma.

Etwa 2 Monate nach dem Wirksamwerden der Kündigung des Maklervertrages schloss der Eigentümer mit dem Zeugen G. einen notariellen Kaufvertrag über eine Wohnung zum Kaufpreis von ca. 630.000,- € netto.

Die Klägerin fordert eine Maklercourtage von ca. 22.000,- €, weil sie mit der Schaltung eines Zeitungsinserats, verschiedenen Telefonaten und einer Besichtigung mit dem späteren Käufer vertragsgemäße Maklerleistungen erbracht und die Eigentümerin mehrfach hierüber unterrichtet habe.

Sie können sich vorstellen, dass der BGH sich nun mit der Frage befassen musste, ob diese Leistungen für das Entstehen des Provisionsanspruchs ausreichen.

In meinem morgigen Artikel erläutere ich Ihnen die Sichtweise des BGH zur Vermittlung und zum Nachweis durch den Immobilienmakler.

29. August 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.