MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Sittenwidrige Maklerprovision: Wie viel Provision verlangt werden darf

Geht es in Gesprächen um Immobilienmakler, geht es ganz schnell auch um die Maklerprovision. Die stereotype Aussage lautet, dass die Maklerprovision zu hoch ist.

Auch für den, der seine Wunschimmobilie bekommen hat und von dem Immobilienmakler gut beraten worden ist, ist die Provision gefühlt zu hoch.

Warum ist das so?

Ist die Maklerprovision tatsächlich zu hoch?

Ab wann ist die Provision gar sittenwidrig?

In dieser Woche gehe ich unter dem Thema„Sittenwidrige Maklerprovision“ diesen Fragen nach der Höhe der Provision nach. Freuen Sie sich auch auf das Interview mit dem Ombudsmann Immobilien zu diesem Thema, das diese Reihe am Freitag abschließen wird.

Was darf der Makler denn nun als Provision verlangen?

Es ist kurios. Wenn man die Presseberichte über Immobilienmakler liest, dann ist dort immer wieder die Rede von der „zu hohen“ Maklerprovision.

Kein fester Provisionssatz im Gesetz

Schauen wir aber einmal gemeinsam in das Gesetz, dann ist die Höhe der Provision gar nicht geregelt. Sie werden in den Vorschriften des BGB zum Maklerrecht keine Aussage zur Provisionshöhe finden.

Immer, wenn das Gesetz schweigt und den Preis für eine Leistung nicht festlegt, dann ist es Verhandlungssache zwischen den Parteien, wie hoch dieser Preis ist.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Dieser bildet sich am Markt oder wird als Vorschlag von einer Seite unterbreitet.

Anders bei Anwälten oder Steuerberatern

Von Rechtsanwälten und Steuerberatern kennen Sie die Gebührenordnung und die Berechnung der anfallenden Gebühren anhand des Gegenstandswerts. Eine solche Gebührenordnung gibt es für Immobilienmakler nicht.

Demnach besteht keine Begrenzung bei der Höhe der Provision. Weder nach oben – noch nach unten.

Ausnahme: Wohnungsvermietung

Halt! Eine Ausnahme gibt es. Das Wohnungsvermittlungsgesetz legt die maximale Höhe der Provision fest, die der Immobilienmakler vom Mieter verlangen darf.

Dort ist geregelt, dass der Makler bei der Vermietung einer Wohnung nicht mehr als zwei Monatsmieten Provision verlangen darf.

Grenze der Provision ist die Sittenwidrigkeit

Wenn die Höhe der Provision nicht im Gesetz geregelt ist, dann gelten die allgemeinen Regelungen. Das bedeutet, dass der Gedanke der angemessenen Leistung und Gegenleistung anhand der Regeln zur Sittenwidrigkeit gebildet wird.

Wann die Provision sittenwidrig ist, ist nicht genau vorgeschrieben.

Nur so viel: 4, 6 oder 8 Prozent Maklerprovision vom Kaufpreis einer Immobilie werden von der Rechtsprechung nicht als sittenwidrig angesehen. Kunden und Immobilienmakler sind also frei, einen Betrag innerhalb der „anerkannten“ Spanne zu vereinbaren.

Was ist die „anerkannte Spanne“ bei der Maklerprovision?

Im BGB steht, dass die „ortsübliche Provision“ als vereinbart gilt, wenn sich Kunde und Immobilienmakler nicht über die Höhe der zu zahlenden Provision geeinigt haben.

Ortsübliche Provision

Diese Regelung hat der Gesetzgeber schon Ende des 19. Jahrhunderts in das Gesetz aufgenommen. Ganz bewusst sollte also die Höhe der Provision der Verhandlung zwischen dem Makler und seinem Vertragspartner überlassen.

Ortsüblich ist, was sich am Markt als üblicher Satz der Maklerprovision bei einer bestimmten Immobilienart heraus gebildet hat.

Im Zweifel entscheidet das Gericht

Haben sich Makler und Kunde nicht auf eine Provisionshöhe geeinigt und es erfolgt auch später keine Einigung, dann kommt es oft zum Rechtsstreit.

In dessen Verlauf hat das Gericht zu entscheiden, ob die in Rechnung gestellte Provision als ortsüblich anzusehen ist. Dafür wird das Gericht in der Regel einen Sachverständigen beauftragen, der dazu Stellung nimmt.

Hier hilft dann eine wissenschaftliche Untersuchung der FH Bernburg aus dem Jahr 1998, in dem die Hochschule die ortsüblichen Provisionen für alle Bundesländer ermittelt und auch Ausnahmen auf Kreisebene für bestimmte Immobilienarten in die Untersuchung einbezogen hat.

Leider ist die Untersuchung nicht wiederholt worden. Nur für Baden-Württemberg und Bayern gibt es eine neuere Untersuchung von Wissenschaftlern, die der dortige Immobilienverband IVD in Auftrag gegeben hat.

Die Faustregel lautet:

Die ortsübliche Provision liegt im Schnitt bei 6% zzgl. MwSt. Regional unterschiedlich wird die Provision zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufgeteilt. Bei Immobilien ab einem bestimmten Kaufpreis sinkt der Provisionssatz.

Dennoch: Provision ist Verhandlungssache

Grundsätzlich gilt. Die Provision kann frei vereinbart werden. Damit sich Makler und Kunden nicht über die Höhe streiten, sollte schon bei Abschluss des Vertrages die Höhe der Provision festgesetzt werden.

Im morgigen Artikel zeige ich Ihnen die Ansicht der Rechtsprechung zur Sittenwidrigkeit der Maklerprovision.

3. Dezember 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.