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Tierhaltung in der Mietwohnung – Wie Sie Stress und Ärger vermeiden

Tierhaltung in der Mietwohnung – Wie Sie Stress und Ärger vermeiden

Achtung! Tauschen Sie diesen aktualisierten Beitrag gegebenenfalls gegen den bisherigen Beitrag T 48 aus.

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Albrecht Feuerlein aus Berlin. Er ist seit ca. 20 Jahren als Rechtsanwalt im Mietrecht und Dozent für die Wohnungswirtschaft tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge im Miet- und Wohnungseigentumsrecht für verschiedene Fachzeitschriften verfasst.

Tierhaltung in der Mietwohnung – Wie Sie Stress und Ärger vermeiden

Was können Sie tun, wenn ein Mieter mit dem Wunsch an Sie herantritt ein Tier in der Wohnung zu halten oder wenn Sie gar feststellen, dass ein Tier ohne Ihre Genehmigung gehalten wird? Tierhaltung durch Mieter werfen für Sie als Vermieter immer wieder Probleme auf. Oft gehen damit einher:

Beschwerden, Minderungen und unter Umständen sogar Kündigungen durch den Mieter

Die Tiere können für die anderen Hausbewohner lästig oder sogar gefährlich sein. Das beginnt bei bellenden Hunden und führt über Giftschlangen bis zur Problematik des Nachbarn, der sich krankhaft vor Hunden ängstigt.

Ein weiteres Problem liegt darin, dass gerade größere Tiere die Wohnung übermäßig abnutzen und beim Auszug des Mieters dann festgestellt wird, dass die Wohnung übel zugerichtet ist.

Wie Sie als Vermieter am besten mit der Tierliebe Ihrer Mieter umgehen

Haustierhaltung ist ein hoch emotionales Thema. Auch bei Konflikten zwischen den Nachbarn erwarten beide Seiten von Ihnen als Vermieter, dass Sie eingreifen, und zwar erwartet jeder, dass Sie natürlich für ihn Partei ergreifen.

Diese Streitigkeiten sind oft schwer zu schlichten. Andererseits wird Tierhaltung im Interesse der Zufriedenheit des Mieters oder aus Tierliebe des Vermieters oft gestattet oder jedenfalls geduldet. Wenn Sie einige wesentliche Gesichtspunkte beachten, kann in den meisten Fällen ein vernünftiger Kompromiss gefunden werden.

Die unterschiedliche Einstellung der Menschen zu Haustieren schlägt sich auch darin nieder, dass die Rechtsprechung der Gerichte zu diesem Thema sehr unterschiedlich ist.

Wenn der Mieter sich auf sein vermeintliches Recht beruft

Wenn Sie in den Medien oder vom Mieter auf eine Gerichtsentscheidung hingewiesen werden, die von der im Folgenden dargestellten Rechtslage abweicht, so bedenken Sie bitte Folgendes:

Es handelt sich durchweg um Einzelfallentscheidungen, höchstrichterliche Entscheidungen fehlen weitgehend. Zudem ist die Darstellung in den Medien oft verkürzt, sodass die wesentlichen Hintergründe, die das Gericht zu dieser Entscheidung bewogen haben mögen, nicht im Bericht enthalten sind.

Wie der Richter in Ihrem Fall entscheiden wird, hängt vor allem von den vertraglichen Vereinbarungen, von den Zuständen im Haus, aber auch von der Persönlichkeit des Richters ab, weniger von den Entscheidungen, die andere Gerichte möglicherweise gefällt haben. Entscheidungen, die Ihnen Ihr Mieter präsentiert, und die beweisen sollen, dass er im Recht ist, können daher nur mit Vorsicht verallgemeinert werden. Ob eine bestimmte Tierhaltung erlaubt oder verboten ist, hängt ausschlaggebend davon ab, welche vertragliche Vereinbarung zu dieser Frage getroffen ist.

Der in Ihrem Immobilien-Berater angebotene Mietvertrag erlaubt nur die Haltung von Kleintieren. Andere Tierhaltung ist damit verboten. Die Verwendung eines Mietvertrags, der eine solche Klausel enthält, wird unbedingt empfohlen!

Welche Tiere ein Mieter immer halten darf

Die Gerichte lassen ein generelles Verbot der Haltung von Kleintieren im Mietvertrag nicht zu. Der im Immobilien- Berater angebotene Vertrag erlaubt daher in § 12 die Haltung von Kleintieren.

Faustformel: Was nicht in einem Behälter (Aquarium, Käfig, Pappschachtel) gehalten wird, ist kein Kleintier.

Das heißt aber nicht, dass alles, was in einem Käfig gehalten wird, ein Kleintier ist: Ein Affe ist auch dann kein Kleintier, wenn er im Käfig gehalten wird.

Weitgehende Einigkeit besteht, dass das Halten von Kleintieren, die von außen kaum oder gar nicht bemerkt werden, nicht verboten werden kann. Das bedeutet, dass von diesen Tieren keine nennenswerten Störungen oder Schädigungen ausgehen. Solche Tiere darf der Mieter ohne Ihre Erlaubnis halten. Zu diesen Kleintieren gehören neben Zierfischen und kleinen Vögeln auch Frösche, Goldhamster, Meerschweinchen, Kaninchen und kleine Echsen.

Tiere, auf die viele Mitbewohner allgemein mit Abscheu, Ekel oder Angst reagieren, gehören allerdings nicht zu dieser Kategorie von Tieren. Ratten und Gift- oder Würgeschlangen sind daher ohne Ihre Erlaubnis verboten.

Anders kann es sich dagegen bei ungefährlichen Schlangen verhalten, die der Mieter ständig im Terrarium hält, die also ständig in einem verschlossenen Behälter gehalten werden, nicht in der Wohnung umherlaufen und diese in irgendeiner Weise abnutzen und von denen keine Geräusche und kein Geruch ausgeht.

In jedem Fall ist nur die Haltung einzelner Tiere, nicht aber die Tierhaltung zu Zucht und Sammlerzwecken, erlaubt.

Wenn Mieter aus Gesundheitsgründen auf Tiere angewiesen sind

In solchen Fällen wägen die Gerichte zwischen den Interessen des Tierhalters, den Interessen der anderen Hausbewohner und den Interessen des Vermieters ab. Der „klassische“ Fall ist der Blindenhund. Wenn Ihr Mieter einen Blindenhund benötigen sollte, dann geht sein Interesse dem Interesse der anderen Hausbewohner vor. Der Mieter kann daher verlangen, dass Sie den Blindenhund genehmigen.

Man liest in den Medien immer wieder von Gerichtsentscheidungen, wonach Mietern die Haltung von Tieren erlaubt worden sein soll, weil der Mieter mit Selbstmord für den Fall gedroht hat, dass ihm sein Hund weggenommen wird o. Ä. Das kann leicht einen falschen Eindruck erwecken:

Die Mehrzahl der veröffentlichten Entscheidungen beruht darauf, dass die Gerichte nur eine Teilentscheidung gefällt haben und den Fall zur letztlichen Klärung wieder bei der Vorinstanz liegt. Diese Gerichtsentscheidungen werden dann oft unter einer reißerischen Überschrift wie „Bundesverfassungsgericht erlaubt 87-Jähriger die Hundehaltung“ in den Medien veröffentlicht.

Welche Tiere Besucher mitbringen dürfen

Stets erlaubt ist das Mitbringen von Tieren durch Besucher, solange es sich wirklich nur um Besuch handelt. Wenn der Besucher mit dem Tier einzieht, und sei es nur für einige Wochen, dann handelt es sich allerdings um Tierhaltung, für die das sonst Gesagte gilt. Das Mitbringen behördlich nicht genehmigter Kampfhunde brauchen Sie allerdings nicht zu dulden. Auch können Sie verlangen, dass die Besucher Hunde im Treppenhaus an die Leine nehmen. Beides ergibt sich aus Ihrem Hausrecht.

Wenn der Mieter ein gefährliches Tier hält

Ernst zu nehmen ist die Haltung von Kampfhunden und anderen gefährlichen Tieren wie Gift- und Würgeschlangen. Natürlich ist der Mieter nicht berechtigt, ein solches Tier zu halten, und er kann auch nicht verlangen, dass Sie es ihm erlauben, nicht einmal, wenn der Kampfhund ordnungsbehördlich genehmigt ist, denn in diesem Fall geht Ihr Interesse

und das der anderen Hausbewohner dem des Tierhalters vor. Nehmen Sie im Übrigen Mieterbeschwerden wegen gefährlicher Tiere ernst, denn Sie haben eine Pflicht gegenüber den anderen Mietern, sie vor der Begegnung mit gefährlichen Tieren im Hausflur zu schützen. Abgesehen davon, dass Sie riskieren, dass solide Mieter wegen solcher problematischer Tiere ausziehen, laufen Sie Gefahr, dass Sie zu Schadenersatz verpflichtet werden können, wenn das Tier einen Mieter angreift!


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Wenn der Mieter Tiere zu Erwerbszwecken hält

Sie kennen den Unterschied zwischen Wohnungsmiete und Gewerberaummiete. Wie jeder andere, der Räume zu Erwerbszwecken nutzen will, braucht derjenige, der Tiere zu Erwerbszwecken in der Wohnung halten will, einen (Teil-) Gewerbemietvertrag. Das gilt auch für die Haltung von Kleintieren zu Erwerbszwecken. Dazu gehört die so genannte „Hundepension“, aber auch das Trimmen von Pudeln gegen Entgelt sowie die gewerbliche Tierzucht. Ob Sie diese Erlaubnis geben sollen, hängt von Ihrer persönlichen Einstellung und von der Situation im Haus ab.

In diesem Fall ist es empfehlenswert, die Erlaubnis von einem (Teil-)Gewerbezuschlag abhängig zu machen, so wie Sie es auch sonst machen würden, wenn jemand in der Wohnung beispielsweise ein Büro aufmacht.

Achtung: Das Halten von übermäßig vielen Tieren ist auch dann verboten, wenn es sich um Kleintiere handelt und diese nur aus privaten Gründen gehalten werden.

Wenn der Mietvertrag ein wirksames Verbot der Haltung größerer Tiere enthält

Ein solches Verbot ist nur dann wirksam, wenn der Mietvertrag die Haltung von Kleintieren ausdrücklich erlaubt. Eine Vertragsbestimmung, die Tierhaltung ausnahmslos verbietet, wird von der Rechtsprechung als missbräuchlich und wirkungslos angesehen und führt dazu, dass in einem solchen Fall die Tierhaltung insgesamt erlaubt ist. Gleiches gilt auch, wenn die Tierhaltung von einer Genehmigung des Vermieters abhängig gemacht würde!

Wenn der Mieter mit dem Wunsch an Sie herantritt, ein größeres Tier, insbesondere eine Katze oder einen Hund, zu halten, sollten Sie den Wunsch des Mieter nicht grundlos zurückweisen, sondern ihm zunächst mitteilen, dass Sie seinen Wunsch prüfen werden, Sie aber auch die Interessen der anderen Mieter berücksichtigen müssen.

Bedenken Sie weiter, dass es eine Rolle spielen kann, wie viele und welche Tiere bereits in dem Haus gehalten werden, und ob zwischen den Tieren kein Streit im Treppenhaus oder Hausflur entstehen kann. Die bloße Tatsache, dass andere Leute im Haus Tiere halten, gibt dem Mieter schon aus diesem Grund kein Recht, selbst auch ein solches Tier halten zu dürfen.

Wenn Sie eine Genehmigung geben, dann geben Sie diese Genehmigung schriftlich. Beschreiben Sie das genehmigte Tier so genau wie möglich, damit es später bei Anschaffung zu keinen „Missverständnissen“ kommen kann.

Wenn Sie im Mietvertrag eine Klausel haben, wonach die Haltung größerer Tiere von Ihnen genehmigt werden muss, dann sind Sie nicht verpflichtet, die Genehmigung auch zu erteilen. Wenn Sie jedoch die Genehmigung erteilen wollen, dürfen Sie diese auch von Bedingungen und Einschränkungen abhängig machen.

Solche Bedingungen und Einschränkungen können sein:

  • Beschränken Sie die Genehmigung auf dieses bestimmte Tier und schließen Sie Ersatzbeschaffungen aus.

  • Behalten Sie sich den „Widerruf aus wichtigem Grund“ vor.

Wenn Beschädigungen der Wohnung durch das Tier zu befürchten sind, dann vereinbaren Sie mit dem Mieter einen Zuschlag zur Miete und/oder lassen Sie ihn unterschreiben, dass er sich verpflichtet, alle Beschädigungen zu beseitigen, da er dafür haftet!

Achtung: Auch die vorübergehende Aufnahme von Tieren in Pflege, z. B. während des Urlaubs von Freunden, ist erlaubnispflichtige Tierhaltung. Wenn Sie Ihre Erlaubnis dazu geben, achten Sie aber darauf, dass Ihnen auf diese Weise nicht eine dauernde oder gar gewerbliche Tierhaltung untergeschoben wird. Befristen Sie daher Ihre Erlaubnis und schließen Sie eine Verlängerung aus.

Wenn der Mietvertrag kein wirksames Verbot der Haltung größerer Tiere enthält

Wenn der mit dem Mieter abgeschlossene Mietvertrag kein wirksames Verbot der Tierhaltung enthält, ist die Haltung üblicher Haustiere erlaubt. Der Mieter braucht nicht um Erlaubnis fragen. Dann ist auch die nicht gewerbliche Haltung von Tieren in Pflege, zum Beispiel während des Urlaubs von Freunden, erlaubt. Der Mieter haftet nicht für das „normale“ Verhalten des Tieres.

Unzulässig ist aber auch in diesem Fall die Haltung

  • behördlich nicht genehmigter Kampfhunde und anderer verbotener gefährlicher Tiere

  • übermäßig vieler Tiere

  • von Tieren, durch die sich andere Hausbewohner mit Recht gestört fühlen, z. B. Hunden, die viel bellen. (Krankhafte Angst des Nachbarn vor Hunden – so genannte Hundephobie – und ähnliche Beschwerden genügen im Allgemeinen nicht, die Hundehaltung zu verbieten)

  • von Tieren zu gewerblichen Zwecken.

Was Sie als Vermieter gegen unerlaubte Tierhaltung tun können und müssen

Wenn Sie feststellen, dass ein Mieter ohne Ihre Genehmigung ein größeres Tier oder zu viele Tiere hält, dann sollten Sie keinesfalls untätig bleiben, denn die Duldung des Tieres wird von den Gerichten oft als Genehmigung angesehen.

Sprechen Sie den Mieter umgehend auf das Tier an. Entscheiden Sie sich, ob Sie das Tier genehmigen oder seine Entfernung verlangen. Teilen Sie dem Mieter am besten schriftlich Ihre Entscheidung mit. Wenn Sie das Tier nachträglich genehmigen wollen, können Sie Ihre Genehmigung von Bedingungen (Mietzuschlag, Haftungserklärung, Widerrufsvorbehalt etc.) abhängig machen. Dieser Möglichkeit berauben Sie sich, wenn Sie das Tier lediglich dulden.

Was Sie gegen unerlaubte Tierhaltung unternehmen können

Sie können von dem Mieter verlangen, dass das Tier abgeschafft wird und diesen Anspruch notfalls gerichtlich durchsetzen.

Zusätzlich oder stattdessen können Sie dem Mieter eine Frist für die Abschaffung des Tieres setzen und ihm androhen, den Mietvertrag zu kündigen, wenn das Tier nach Fristende immer noch da ist („Abmahnung“).

In diesem Fall müssen Sie bei ergebnislosem Fristablauf zeitnah kündigen, weil der Mieter sonst davon ausgehen kann, dass Sie sich nun doch mit der Tierhaltung abgefunden haben.

Manchmal sind die Gerichte großzügig und sehen die Kündigung dann als unberechtigt an, wenn ein Tier nicht stört, auch wenn die Tierhaltung eigentlich nicht erlaubt ist.

Vermeiden Sie daher, die Tierhaltung nur mit dem Hinweis abzulehnen, dass sie im Mietvertrag ausgeschlossen ist oder

der Mieter sich keine Genehmigung geholt hat. Verweisen Sie beispielsweise auf den Grundsatz der Gleichbehandlung aller Mieter. Wenn bisher keine Tiere in Ihrem Haus geduldet wurden, können Sie das nicht nur einem Mieter erlauben, dem anderen aber verweigern. Oder zeigen Sie dem Mieter auf, aus welchem anderen sachlichen Grund, sie bei ihm die Genehmigung verweigern mussten. So vermeiden Sie auch, dass Ihre Entscheidung als rechtsmissbräuchlich angesehen wird.

Wer haftet für die Beschädigungen durch Tiere von Besuchern?

Wenn Tiere von Besuchern etwas beschädigen, haftet der Tierhalter für den Schaden, und zwar im Allgemeinen auch ohne eigenes Verschulden. Sie haben auch einen einklagbaren Anspruch gegen den Mieter auf Mitteilung der Personalien des Besuchers, dessen Tier Schäden verursacht hat. Wenn dem Besucher ein Verschulden zur Last fällt – zum Beispiel sein Hund nicht angeleint war –, dann haftet zusätzlich der Mieter für die Beschädigung, die der Hund des Besuchers begangen hat.

Wann haftet der Mieter bei Beschädigung der Wohnung durch Tiere?

Wenn der Mieter zur Haltung dieses Tieres berechtigt war, haftet er nach überwiegender Rechtsprechung für die Beschädigungen an den Türen nur dann, wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturenklausel enthält, für die Beschädigung des Parkettbodens dagegen überhaupt nicht. Bedenken Sie das, wenn Sie eine Tierhaltung genehmigen.

Wenn der Mieter nicht zur Haltung eines Tieres berechtigt war, dann haftet er im Allgemeinen für alle durch das Tier verursachten Beschädigungen.

Beschädigung der Wohnung durch auslaufende Aquarien, und wer dafür haftet

Liegt ein Fabrikationsfehler vor, ist wahrscheinlich der Hersteller bzw. Importeur zum Schadenersatz verpflichtet und nicht der Mieter! Das mag für Sie zunächst überraschend klingen, aber der Mieter haftet gegenüber dem Vermieter nur, wenn er die erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen hat. Wenn ein Mieter in einem seriösen Fachgeschäft ein Aquarium kauft und das ordentlich aufstellt, kann man ihm schwerlich vorwerfen, dass er die erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen hat. Dann trifft ihn kein Verschulden an der Beschädigung etwa durch auslaufendes Wasser.

Der Fall liegt so ähnlich wie bei einer schon werksseitig defekten Waschmaschine. In diesem Fall haben Sie als geschädigter Vermieter meistens auch nur einen Schadenersatzanspruch gegen den Hersteller bzw. Importeur.

Lassen Sie sich in so einem Fall vom Mieter eine Kopie seiner Kaufquittung geben und wenden Sie sich an den Verkäufer. Größere Firmen wie Kaufhäuser sind gegen solche Vorkommnisse versichert, so dass die Versicherung den Schaden im Allgemeinen regulieren wird.

Was ist mit der Hundehalterhaftpflichtversicherung?

Die üblichen Haftpflichtversicherungen für Hundehalter enthalten meistens einen Haftungsausschluss für Schäden an der gemieteten Wohnung. Sie treten aber für Schäden ein, die von Hunden von Besuchern verursacht werden. Wenn Sie die Hundehaltung erlauben, lassen Sie sich daher unbedingt vom Mieter unterschreiben, dass er für alle durch seinen Hund entstandenen Beschädigungen haftet. Hat der Hund seines Besuchers Schäden verursacht, weisen Sie ihn darauf hin, dass die Hundhalterhaftpflichtversicherung seines Gastes in der Regel diese Schäden übernimmt.

7 Punkte auf die Sie achten sollten

Mietvertrag

Berücksichtigen Sie schon bei Neuabschluss des Mietvertrags eine eindeutige Regelung zur Tierhaltung. Bedenken Sie, dass ein generelles Verbot, das Kleintiere nicht ausdrücklich ausnimmt, so gut wie gar kein Verbot ist!

Empfohlene Vertragsklausel für die Tierhaltung

Vereinbaren Sie bei Abschluss eines neuen Mietvertrags ein Verbot der Tierhaltung mit Ausnahme von Kleintieren.

Unberechtigte Tierhaltung

Wenn Ihr Mieter unberechtigt ein Haustier hält, so entscheiden Sie, ob Sie dagegen einschreiten oder es genehmigen. Schicken Sie in letzterem Fall eine schriftliche Genehmigung, in der Sie Umfang und Bedingungen der Tierhaltung regeln.

Genehmigung der Tierhaltung

Schaffen Sie klare Verhältnisse. Legen Sie genau fest, unter welchen Auflagen die Tierhaltung möglich ist. Erlauben Sie nur einzelne Tiere.

Beschwerden erst nehmen und dokumentieren!

Bleiben Sie nicht untätig, wenn sich Mieter über das Tier eines anderen Hausbewohners beschweren. Dokumentieren Sie Beschwerden für ein eventuelles Gerichtsverfahren!

Kein Anspruch auf Gleichbehandlung!

Dass andere Hausbewohner auch (andere, gleiche, noch größere etc.) Tiere halten, gibt dem Mieter für sich allein keinen Anspruch auf Genehmigung.

Gewerbliche Tierhaltung vertraglich vereinbaren

Sie sind nicht verpflichtet, eine gewerbliche Tierhaltung zu genehmigen und können es daher von einem Mietzuschlag abhängig machen.

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Albrecht Feuerlein aus Berlin. Er ist seit ca. 20 Jahren als Rechtsanwalt im Mietrecht und Dozent für die Wohnungswirtschaft tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge im Miet- und Wohnungseigentumsrecht für verschiedene Fachzeitschriften verfasst.

3. Juni 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.