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Trinkwasserverordnung: Prüfung auf Legionellen wird Pflicht

Die Trinkwasserverordnung verpflichtet die Anlagenbetreiber zur Überwachung der Trinkwasser-Installationen in ihren Gebäuden.

Vermieter müssen die nun geforderte jährliche Überprüfung auf Legionellen beachten.

Besitzer von Altbauten sollten sich auf in Zukunft weiter sinkende Höchstwerte für die Bleibelastung einstellen.

Ab 1. November müssen Vermieter Warmwasseranlagen auf Legionellen überprüfen

Weil am 01.11.2011 eine neue Trinkwasserverordnung in Kraft tritt, müssen Vermieter von Miethäusern mit einer zentralen Warmwasseranlage das Wasser in einer solchen Anlage nunmehr jährlich auf Legionellen untersuchen.

Die Vermieter müssen zunächst das zuständige Gesundheitsamt über die Wasserverteilungsanlage in ihrer Immobilie informieren.

Eine beabsichtigte Erstinbetriebnahme, bauliche oder technische Änderung muss vier Wochen im Voraus schriftlich angezeigt werden.

Dann gilt: Wasserverteilungssystemen, die eine Mindestgröße von 400 Liter aufweisen, müssen einmal jährlich Wasserproben entnommen und diese dann auf Legionellen untersucht werden. Nur registrierte Unternehmen sind befugt, solche Untersuchungen durchzuführen.

Auskunft hierzu erteilen die Landesgesundheitsministerien. Die Originale der Prüfberichte müssen die Immobilieneigentümer zehn Jahre aufbewahren und das Ergebnis innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss der Prüfung ihrem zuständigen Gesundheitsamt mitteilen.


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Diese Untersuchung wird bei einem Haus mit acht Mietparteien voraussichtlich etwa 200 € pro Jahr kosten. Die gute Nachricht: Als Teil der Betriebskosten können diese Aufwendungen grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden.

Anders ist das, wenn das Trinkwasser durch alte Bleirohre mit Schwermetallen belastet ist.

Wann Sie alte Bleirohre in Ihrem Mietshaus austauschen müssen

Einmal bat mich eine Vermieterin um Rat, die kurz zuvor einen Altbau geerbt hatte. Bei der ersten Begehung des Hauses mit einem Architekten wurde festgestellt, dass in dem Gebäude noch Bleirohre verlegt sind. Die Vermieterin fürchtete nun zukünftig Probleme mit den Mietern.

Als Vermieter müssen Sie wissen, dass seit 30 Jahren keine Leitungsrohre aus Blei mehr neu installiert werden dürfen. In vielen Altbauten finden sich aber immer noch Rohre aus Blei, durch die Trinkwasser geleitet wird.  Bewohner solch alter Häuser nehmen dann regelmäßig Blei mit dem Trinkwasser auf.

Grund hierfür ist, dass die chemische Zusammensetzung des regionalen Trinkwassers bleilösend sein kann. Das ist gesundheitsschädlich und kann eine langsame Vergiftung verursachen.

Mieter können die Beseitigung von Bleirohren verlangen, wenn das Trinkwasser eine überhöhte Bleikonzentration enthält. Das ist nach der Trinkwasserverordnung dann der Fall, wenn 25 Mikrogramm pro Liter überschritten sind.

Bitter für Sie:

Die Kosten für den Austausch von Bleirohren können Sie als Vermieter nicht durch eine Mieterhöhung auf ihre Mieter umlegen. Die Auswechslung der Rohre ist nämlich keine Modernisierung sondern eine Instandsetzung und muss als solche stets vom Vermieter bezahlt werden.

Verbleites Trinkwasser ist ein Mietmangel

Soweit die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung überschritten werden, liegt zudem ein Mangel der Mietwohnung vor.

Mieter sind dann zu einer Minderung der Miete berechtigt, wie das Amtsgericht in Hamburg im Februar 2011 feststellte.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Mietminderung. Anlass für die Minderung der Miete durch den Mieter war, dass die Bleikonzentration im Trinkwasser die gemäß der Trinkwasserverordnung zulässige Grenze überschritt.

Diese schädliche Bleikonzentration konnte nur dann bis zur zulässigen Höchstgrenze reduziert werden, wenn man das Wasser 10 bis 15 Minuten laufen ließ. Der Mieter minderte die Miete deshalb um 5%.

Das Hamburger Amtsgericht bestätigte dem Mieter, dass er zur Mietminderung berechtigt war. Die Überschreitung des zulässigen Höchstwerts einer Bleikonzentration im Trinkwasser stellt einen Mangel der Mietwohnung dar.

Das Laufenlassen von Wasser zur Reduzierung der Bleikonzentration, ist einem Mieter nur für wenige Sekunden zuzumuten. Ein Zeitraum von 10 bis 15 Minuten stellt eine unzumutbare Verschwendung von Trinkwasser dar. Eine Minderung der Miete um 5% wurde vom Gericht deshalb als zulässig eingestuft (AG Hamburg, Urteil v. 28.02.11, Az. 910 C 117/10).

Mein Tipp: Im Dezember 2013 wird der Grenzwert für die Bleikonzentration erneut gesenkt. Dann dürfen 10 Mikrogramm pro Liter nicht überschritten werden.

Prüfen Sie deshalb schon jetzt, ob Ihre Leitungen betroffen ist und lasse Sie die genaue Höhe der Bleikonzentration durch einen Gutachter ermitteln. Die örtlichen Gesundheitsämter geben Ihnen Auskunft.

25. Oktober 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.