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Übersicht der Betriebskosten

Was gehört mit in die Betriebskosten?

Von den grundsätzlichen Kosten bis zu den Wasserkosten haben wir einiges zusammengestellt, dass Sie unter anderem nicht vergessen dürfen.

Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks

Dazu gehören: Grundsteuern. Die legen Sie auf Ihre Mieter um.

Bei einer nachträglichen Grundsteuer-Erhöhung durch das Finanzamt können Sie die Betriebskostenabrechnung sogar noch korrigieren. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter Ihre Nachforderung schon gezahlt hat.

Lassen Sie sich höchstens 3 Monate für die Änderung Zeit! Mehr muss Ihr Mieter nicht akzeptieren (BGH, Urteil v. 20.02.08, Az. VIII ZR 27/07).

Das geht nicht: Erschließungsbeiträge dürfen Sie nicht umlegen.

Die Kosten der Wasserversorgung

Dazu gehören: Kosten des Wasserverbrauchs, der Grundgebühren, der Anmietung von Wasserzählern, der Eichgebühren, der Berechnung und Aufteilung der Kosten, der Wartung von Wassermengenreglern und des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

Sie sind zur Umlage nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen mit Wasseruhren ausgestattet sind (BGH, Urteil v. 12.03.08, Az. VIII ZR 188/07).

Das geht nicht: Nach dem Kauf der Wasserzähler dürfen Sie die Kosten nicht einfach verteilen. Sie nehmen eine Umlage durch eine Mieterhöhung vor.


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Achtung: Sie dürfen die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser in der Betriebskostenabrechnung in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird (BGH, Urteil v. 15.07.09, Az. VIII ZR 340/08).

Wichtig: Sie dürfen den Wasserverbrauch von Wohneinheiten so ermitteln, dass Sie den mit einem Zwischenzähler gemessenen Verbrauch eines gewerblichen Mieters vom Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abziehen (BGH, Urteil v. 25.11.2009, VIII ZR 69/09).

Die Kosten der Entwässerung

Dazu gehören: insbesondere die öffentlichen Gebühren, aber auch die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.

Das geht nicht: Anschlusskosten an einen Kanal sind im Gegensatz zu laufenden Abwassergebühren nicht umlagefähig.

Ebenso dürfen Sie nicht die Kosten des Wasserverbrauchs für eine Dachbegrünung, aufgrund eines Wasserrohrbruchs oder aufgrund einer Baumaßnahme umlegen. Gleiches gilt für Kosten der Beseitigung einer Rohrverstopfung.

Die Kosten der Heizung

Dazu gehören:

  • Die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung
  • Der Betriebsstrom
  • Die Kosten der Bedienung, Überwachung, Reinigung (auch des Heizungsraums) und Pflege sowie Prüfung der Anlage
  • Die Kosten der Immissionsmessungen
  • Die Kosten für die Anmietung von Verbrauchserfassungsgeräten einschließlich der Kosten der Eichung sowie Kosten der Berechnung und Aufteilung der Kosten.

Achtung: Zu den Ausgaben für den Betrieb der Heizungsanlagen gehören nach einem aktuellen Urteil auch die Reinigungskosten für einen Öltank im Mietshaus.

Richterlich klargestellt wurde, dass Sie die gesamte Summe in einer Jahresabrechnung veranschlagen dürfen und den Betrag nicht auf mehrere Jahre aufteilen müssen (BGH, Urteil v. 11.11.09, Az. VIII ZR 221/08).

Das geht nicht: Sie dürfen keine Kosten umlegen, die aus Reparaturen anlässlich der Wartung resultieren.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot legt Ihnen die Pflicht auf, bei Energieverträgen auf die Wirtschaftlichkeit zu achten. Sie sollten also möglichst günstige Einkaufsbedingungen nutzen.

Nach Meinung des BHG bedeutet das jedoch nicht, dass Sie langfristig geschlossene Verträge mit einem Energieversorger kündigen müssen. Das kann Ihr Mieter nicht verlangen (BGH, Urteil v. 28.11.07, Az. VIII ZR 243/06).

Achtung: Über Heiz- und Warmwasserkosten haben Sie abzurechnen, selbst wenn im Mietvertrag die Zahlung einer Pauschale oder einer Warmmiete vereinbart worden ist.

Das gilt sogar dann, wenn Ihr Mieter eine Abrechnung gar nicht wünscht (BGH, Urteil v. 19.07.06, Az. VIII ZR 212/05).

9. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.