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Umkehrhypothek: Lohnende Immobilienverrentung oder Gefahr?

Eine Umkehrhypothek oder auch Umgekehrte Hypothek ist eine Art der Immobilienverrentung.

Diese Finanzdienstleistung wurde in den USA eingeführt und wird mittlerweile auch in verschiedenen Ländern Europas, so auch in Deutschland und Österreich, angeboten.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek ist ein Kredit, den der Kunde entweder auf einen Schlag ausbezahlt bekommt oder als monatliche Rente.

Das Besondere daran: Er zahlt, solange er lebt, keine Tilgungsraten und keine Zinsen.

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Diese Beträge werden erst bei seinem Tod oder Auszug mit seiner Immobilie verrechnet. Die Immobilie geht dann in der Regel in den Besitz der Bank über.

Als Sicherheit dient eine verbriefte Grundschuld, Zinsen und Tilgung werden gestundet.

Die Schuldenlast baut sich – im Gegensatz zum normalen Baukredit – von Jahr zu Jahr auf, deshalb hat sich die Bezeichnung Umkehrhypothek entwickelt.


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Die Darlehensrückzahlung wird erst nach dem Tod des Kreditnehmers oder bei Auszug aus der Immobilie – etwa beim Umzug in ein Pflegeheim – fällig.

Die Erben können das Darlehen aus eigenem Vermögen, mithilfe eines neuen Kredits oder durch den Verkauf der Immobilie ablösen.

Oder aber die Bank verwertet die Immobilie und zahlt einen eventuellen Überschuss an die Erben aus.

Umkehrhypotheken – Zur Vorsicht geraten

Umkehrhypotheken sollen vor allem Hausbesitzern helfen, die außer ihrem Haus kein größeres finanzielles Vermögen und eventuell nur ein niedriges Einkommen oder eine unzulängliche Rente haben.

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Eine monatliche Zahlung aus dem Kreditvertrag mit der Variante, dass der Kreditnehmer im Haus bleibt, klingt zunächst verlockend.

Aber: Eine Umkehrhypothek ist nicht nur für den Immobilien-Eigentümer riskant, sondern auch für die Bank, die natürlich ihre Hebel in Bewegung setzt, um das Risiko zu minimieren.

Da das Geldinstitut nicht abschätzen kann, wie lange der Eigentümer der Immobilie noch leben wird, muss sie unter Umständen mehr Geld auszahlen, als über einen späteren Verkauf der Immobilie überhaupt erlöst wird.

Außerdem ist auch der Verkaufspreis der Immobilie nicht abschätzbar, sodass die Banken eine niedrigere Rentenleistung auszahlen, als sich aus der Lebenserwartung und dem Immobilienwert ergeben würde.

Je nach Vertrag mit der Bank kann es außerdem sein, dass Instandhaltungskosten wie etwa Schornsteinfeger weiterhin vom Eigentümer der Immobilie getragen werden müssen.

Wie stark Zinsen und Gebühren am Wohneigentum nagen, zeigt das Beispiel eines 70-Jährigen.

Er kann maximal ein Darlehen von knapp 22 Prozent des Immobilienwerts erhalten. Für ein Haus im Wert von 300.000 Euro wären das 66.000 Euro.

Für das Darlehen wird ein Zins von 6,9 Prozent im Jahr fällig, hinzu kommen Gebühren und eine Stundungspauschale.

Unterm Strich wächst seine Schuld in zehn Jahren auf 131 550 Euro an, sie hat sich also bis zu seinem 80. Geburtstag mehr als verdoppelt.

Wegen der häufig nicht günstigen Vertragsbedingungen und eventuell anfallender Nebenkosten, die sich mindernd auf den ausgezahlten Betrag auswirken, ist also große Vorsicht bei umgekehrten Hypotheken angebracht.

11. April 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.