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Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten – diese Regeln gibt es

Die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten ist für Vermieter seit der Heizkostenverordnung nicht mehr ganz so leicht wie früher. Diese Regeln gibt es:

Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten

Ein Blick in die Mietverträge genügt, um festzustellen, ob die Heiz- und Warmwasserkosten auf den Mieter umgelegt werden können. Hier sollten Vermieter eine Vereinbarung zur Zahlung der Kosten finden.

Falls dieser Punkt nicht geregelt wurde, sind die Heiz- und Warmwasserkosten in der Grundmiete bereits enthalten. Das Gesetz sieht nämlich vor, dass zunächst Vermieter die Betriebskosten zu zahlen haben. Einen Rechtsanspruch auf eine nachträgliche Änderung des Mietvertrages besteht grundsätzlich nicht.

Beispiel: nur Mietzahlung wird vereinbart

Wenn in einem Mietvertrag nur vereinbart wurde, dass der Mieter für eine bestimmte Wohnung eine Miete von 250 € zu zahlen hat. In diesen 250 € sind dann sämtliche Nebenkosten enthalten, also auch die Wärmekosten.


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Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2006 aber entschieden, dass die Vereinbarung solcher Bruttowarmmieten unwirksam ist (Urteil vom 19. Juli 2006, Az.: VIII ZR 212/05). Sie widerspricht nach Meinung der Richter der Heizkostenverordnung (HeizkV), nach der Vermieter unter Zugrundelegung des Verbrauchs abrechnen sollen.

In dem obigen Beispielsfall müssten Vermieter also die bisherigen pauschalen Wärmekosten aus der Grundmiete herausrechnen und dann über die Heiz- und Warmwasserkosten abrechnen. Das ist sicherlich kein leichtes Vorhaben, da man die individuellen Verbräuche nicht kennen dürfte. Daher bleibt Vermietern dann nichts anderes, als nach Quadratmetern abzurechnen. In diesem Fall hat der Mieter aber ein pauschales Kürzungsrecht um 15 %.

Wichtig: Abrechnung nach der Heizkostenverordnung auf Wunsch des Mieters

Falls der Mieter eine verbrauchabhängige Abrechnung nach der HeizkV verlangt, müssen Vermieter eine solche Abrechnung erstellen.

Über die Heiz- und Warmwasserkosten haben Vermieter wie über sämtliche Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung soll den Mietern darüber Auskunft geben, welche Kosten angefallen sind und ob sich unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen eine Nachforderung oder ein Guthaben ergibt.

Greift die Heizkostenverordnung auch bei erheblichen Leerständen?

Gibt es in einem großen Vermietungsobjekt erhebliche Leerstände, kann die Anwendung der Heizkostenverordnung dazu führen, dass einzelne Mieter mit sehr hohen Kosten belastet werden. So war es auch im folgenden Fall des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 10.12.2014, Az.: VIII ZR 9/14).

Der Fall: Wohnungsleerstand

In einem Haus mit 28 Wohnungen waren nur noch sehr wenige Wohnungen vermietet, da das Haus abgerissen werden sollte. Natürlich war auch die Heizungsanlage in einem solchen Objekt in ganz anderen Dimensionen gebaut worden, als für wenige Mieter erforderlich. Daher hatte der Wohnungsleerstand zur Folge, dass die Heizungs- und Warmwasseranlage nicht mehr kostengünstig arbeitete.

Die Vermieterin erstellte trotzdem nach der vorgeschriebenen Heizkostenverordnung entsprechend Abrechnungen. Die Warmwasserkosten in Höhe von 8.000 € legte sich dabei zu 50 % nach dem Wohnflächenanteilen und zu 50 % nach Verbrauch um. Das ergab schließlich eine Summe von 1.200 € Warmwasserkosten für eine Mietpartei.

Die Entscheidung des Gerichts: Abrechnung war rechtmäßig

Die Vermieterin erließ daraufhin der Mieterin aus Kulanz die Hälfte des Rechnungsbetrags. Trotzdem weigerte sich die Mieterin den Betrag zu zahlen. Sie war der Ansicht, die Warmwasserkosten dürften aufgrund des hohen Leerstandes im Haus nicht nach Verbrauch, sondern hätten ausschließlich nach der Wohnfläche umgelegt werden müssen.

Schließlich klagte die Vermieterin die Kosten für das Warmwasser ein und der Bundesgerichtshof musste entscheiden: Die Abrechnung war tatsächlich richtig! Auch aus § 242 BGB, Treu und Glauben, ergab sich nichts anderes. Denn die Vermieterin hatte ja bereits den hälftigen Betrag abgezogen und musste selbst auch einen nicht unerheblichen Teil der Mehrkosten durch den hohen Leerstand tragen.

8. Juni 2015

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