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Umlagefähige Betriebskosten: Diese gehören dazu

Es ist ganz klar festgelegt, welche Betriebskosten umlagefähig sind und welche nicht. In diesem Artikel werden die entsprechenden Paragraphen der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und die aktuelle Rechtsprechung erklärt.

Umlagefähige Betriebskosten finden Sie in dieser Liste

§ 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt positiv fest, welche Betriebskosten umlagefähig sind:

  • die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
  • die Kosten
    • der Wasserversorgung
    • der Entwässerung
    • der Heizung
    • der Warmwasserversorgung
    • verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
    • des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
    • der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
    • der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
    • der Gartenpflege
    • der Beleuchtung
    • der Schornsteinreinigung
    • der Sach- und Haftpflichtversicherung
    • für den Hauswart
    • des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage
    • des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
  • sonstige Betriebskosten

Anmerkung: Bis 31.12.2003 waren die umlagefähigen Betriebskosten in der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) geregelt, seither stehen sie in § 2 BetrKV.

Die alte Rechtslage gilt für die älteren Mietverträge aber fort. Die Nummerierung der Betriebskosten in dieser Aufstellung entspricht sowohl der Nummerierung in der Anlage 3 zu § 27 der II. BV als auch in § 2 BetrKV.


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Diese Betriebskosten sind nicht umlagefähig

§ 1 BetrKV stellt demgegenüber negativ klar, welche Kosten keine Betriebskosten sind:

  • Verwaltungskosten
    • Dies sind die Kosten, die für die Verwaltung des Gebäudes entstehen. Sie dürfen also weder Ihre eigenen Kosten, die für die Verwaltung entstanden sind, noch die Kosten für eine Fremdverwaltung umlegen.
    • Dazu gehören auch Kosten für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung.
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
    • Das sind Kosten für Maßnahmen zur Erhaltung oder Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustands, zum Beispiel das Erneuern alter, aber noch funktionsfähiger Wasserleitungen oder Heizungsanlagen.

Weitere Kosten im Gewerbemietvertrag möglich

Sowohl die II. BV als auch die BetrKV legen die Betriebskosten für die Wohnraummiete fest. Vermieten Sie Gewerberäume, können Sie mit Ihrem Mieter auch weitere Betriebskosten vereinbaren, zum Beispiel die Kosten für einen Wachdienst.

Kosten der Verwaltung trägt Mieter

Ihr Vorteil: Nach zwei jüngeren Urteilen des BGH ist es in einem (Formular-) Gewerbemietvertrag sogar möglich zu vereinbaren, dass der Mieter „die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ zu tragen hat (BGH, Urteil v. 09.12.09, Az. XII ZR 109/08).

Auch hat der Mieter auch die Kosten einer Versicherung gegen „Terrorschäden“ zu tragen (BGH, Urteil v. 13.10.10, Az. VII ZR 129/09).

Diese Betriebskosten ergeben sich aus der aktuellen Rechtsprechung

Wie Sie sehen, gibt das Gesetz mit seiner positiven und negativen Abgrenzung nur den Rahmen vor, welche Betriebskosten grundsätzlich (nicht) umlagefähig sind. Die konkrete Zuordnung erfolgt dann im Laufe der Zeit durch die Rechtsprechung.

Für die folgende Tabelle sind alle relevanten Entscheidungen ausgewertet, damit Sie sicher beurteilen können, welche Kosten grundsätzlich umlagefähig sind – und welche nicht.

Die Nummerierung der Betriebskosten in dieser Aufstellung entspricht wiederum der Nummerierung in der Anlage 3 zu § 27 der II. BV und der in § 2 BetrKV.

1. Laufende öffentliche Lasten

Diese Kosten sind umlagefähig: Grundsteuer; Grundsteuernachforderungen; Realkirchensteuer; Zweitwohnungssteuer; Deichgebühren; Hauszinssteuer

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten der Hausverwaltung; Erschließungs-, Anschluss- und Straßenausbaukosten; Einkommen-, Erbschaft-, Schenkung- und Gewerbesteuer des Vermieters

2. Kosten der Wasserversorgung

Diese Kosten sind umlagefähig: Kosten des Wasserverbrauchs; Grundgebühren; Leasing- bzw. Mietkosten für die Verbrauchserfassungsgeräte (auch von Zwischenzählern); Kosten für behördlich vorgeschriebene Wasseruntersuchungen; Kosten einer hauseigenen Wasseraufbereitungsanlage sowie der Eichkosten; Kosten für Betriebsstrom und Korrosionsschutz

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten, soweit Wasser verbraucht wurde, für die Dachbegrünung, wegen Wasserrohrbruchs oder wegen Baumaßnahmen des Vermieters; Reparaturkosten einschließlich eines Austauschs zur Vermeidung einer Reparatur; Kosten für den Erwerb von Wasserzählern

3. Kosten der Entwässerung

Diese Kosten sind umlagefähig: Kanalgebühren; Sielgebühren; Kosten für die Entsorgung des Oberflächenwassers; Kosten für den Betrieb der hauseigenen Abwasseranlage; Kosten für den Betrieb einer Entwässerungspumpe, insbesondere für Strom, Reinigung, Prüfung und Abschmieren; bei vorhandener Klär- und Sickergrube die Kosten für Reinigung und Abfuhr

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten der Beseitigung einer Rohrverstopfung; Kosten der Dachrinnenreinigung (aber als „sonstige Betriebskosten“ möglich); Kanalanschlussgebühren; Kosten für verbrauchsabhängige Abrechnung; Mehrkosten zur Abrechnung des Frischwassers

4. Kosten der Heizung

Diese Kosten sind umlagefähig: Laufende Betriebskosten der Heizungsanlage einschließlich Abgasanlage; Kosten der Fernheizung; Kosten der Brennstoffe und ihrer Lieferung; Kosten des Betriebsstroms; Kosten für die Reinigung von Kessel, Tank und Betriebsraum; Wartungskosten; Kosten für den Bezug von Fernwärme; Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen; Kosten für die Verbrauchserfassung; Kosten für Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz; Kosten der Berechnung und Aufteilung der Kosten

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Reparaturkosten; Kosten für das Abdichten des Öltanks oder für seinen Anstrich mit Rostschutzfarbe; Kosten einer Maschinenversicherung für den Heizkessel; Kosten für die Überwachung der Öllieferung

5. Kosten der zentralen Warmwasserversorgung

Diese Kosten sind umlagefähig: Kosten der Lieferung von Warmwasser und des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage; Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten und Wärmemengenzählern

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten der Instandsetzung von Warmwassergeräten und Wärmemengenzählern

6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

Diese Kosten sind umlagefähig: Kosten für „Heizung“ und „Warmwasserversorgung“ wie in den beiden zuvor angegebenen Kostenpositionen aufgeführt

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten für „Heizung“ und „zentrale Warmwasserversorgung“ wie in den beiden zuvor angegebenen Kostenpositionen aufgeführt

7. Personen- oder Lastenaufzug

Diese Kosten sind umlagefähig: Kosten der Pflege und regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit; Kosten des Betriebsstroms und der Prüfung des Notrufsystems; Kosten für Aufzugswärter

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Anschaffungskosten; Reparaturkosten; Kosten für die Beseitigung einer Betriebsstörung, sofern dies nicht durch die übliche Wartung ohne Mehraufwand geschieht

8. Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Diese Kosten sind umlagefähig: Müllgebühren; Kosten der Müllmengenerfassung; Kosten der Bürgersteigreinigung; Kosten für den Winterdienst inkl. Streugut; Kosten wiederkehrender Sperrmüllentsorgungen; Kosten für maschinelle Müllbeseitigungsanlagen; Kosten der Berechnung und Aufteilung der Kosten; Kosten für „Müllmanagement“

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten einmaliger Sperrmüllabfuhren und Entsorgung von Bauschutt; Kosten für die Miete von Abfallbehältnissen; Kosten für das Nachsortieren nicht ordnungsgemäß getrennten Mülls (Gewerbemüll nur auf Gewerbemieter umlegbar)

9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Diese Kosten sind umlagefähig: Personalkosten; Kosten für Reinigungsmittel und Wartung der Reinigungsgeräte; Kosten der Fahrstuhlreinigung; Kosten für die regelmäßige Vorbeugung von Ungezieferbefall

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten für die Fassadenreinigung; Kosten für die nicht regelmäßige Beseitigung von Ungeziefer („Rattenbefall“, „Mottenplage“) und Bienen- und Wespennestern; Kosten für Ameisenbekämpfung außerhalb des Gebäudes

10. Gartenpflege

Diese Kosten sind umlagefähig: Gärtnerkosten; Kosten für Erneuerung von Pflanzen, Saatgut, Dünger sowie für die Beseitigung von Gartenabfällen; Kosten für die Stabilisierung eines windbruchgefährdeten Baums; Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung auf Zugängen und Zufahrten; Kosten für Betrieb, Wartung und Reparatur von Gartenpflegegeräten; Kosten der Bewässerung; Kosten der Beseitigung von Sturmschäden; Kosten für die regelmäßige Pflege von Spielplätzen

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten für die erstmalige Errichtung einer Gartenanlage; Kosten für das Fällen erkrankter oder wegen Alters umsturzgefährdeter Bäume; Kosten der Dachbegrünung; Kosten der Gullyreinigung; Kosten für Erstausstattung eines Spielplatzes; Anschaffungskosten eines Rasenmähers und sonstiger vergleichbarer Gerätschaften

11. Beleuchtung

Diese Kosten sind umlagefähig: Kosten der Außenbeleuchtung; Kosten der Beleuchtung von Gebäudeeingang, Treppen, Kellern, Bodenräumen, Fluren und Waschküchen, soweit sie allgemein zugänglich sind; Kosten für Beleuchtung von Klingeln und Hausnummern

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten für die Erneuerung defekter Leuchtkörper; Kosten für die Reparatur defekter Beleuchtungsanlagen sowie Anschaffungskosten; Kosten der Beleuchtung an Flächen, die bestimmten Mietern vermietet sind, z. B. Keller, Stellplätze

12. Schornsteinreinigung

Diese Kosten sind umlagefähig: Kehrgebühren für Einzelöfen, Kamine und Etagenheizungen (auch wenn sie nicht mehr genutzt werden, die Anlagen aber noch nicht stillgelegt sind)

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Eine Umlage der vorgenannten Kosten scheidet aus, wenn diese bereits in den Heizkosten enthalten sind.

13. Sach- und Haftpflichtversicherung

Diese Kosten sind umlagefähig: Prämien für die Gebäudeversicherung; Beiträge zur Versicherung gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden; Glas-, Vandalismus-, Aufzugs-, Terror- und Öltankversicherung (auch dann, wenn die Versicherung erst nach Mietbeginn abgeschlossen wurde); Beiträge für eine Elementarschadenversicherung

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten einer Rechtsschutzversicherung, Reparaturversicherung; Mietausfallversicherung, privaten Haftpflichtversicherung des Vermieters sowie einer Kfz-Haftpflichtversicherung von Dienstfahrzeugen einer Hausverwaltung

14. Hauswart

Diese Kosten sind umlagefähig: Vergütung des Hauswarts (einschließlich der Sozialabgaben) für Arbeiten der Verkehrssicherung, Wartung von Anlagen, Wach- und Schließdienst, Reinigung und Veranlassung von Reparaturen; Mietwert einer dem Hausmeister als Vergütung unentgeltlich überlassenen Wohnung; Gratifikationen

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Kosten der Hausverwaltung; Kosten für kaufmännisch-organisatorische Aufgaben des Hauswarts sowie für Aufgaben der Instandhaltung und -setzung und der Schönheitsreparaturen und im Zusammenhang von Mieterwechseln

15. Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandkabelnetz

Diese Kosten sind umlagefähig: Kosten für Betriebsstrom, Wartungsarbeiten; Urheberrechtsgebühren, Leasinggebühren; regelmäßig anfallende Nutzungsentgelte

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Anschaffungskosten; Kosten für die Reparatur unabhängig von deren Ursache (Verschleiß, Sturmschäden etc.)

16. Einrichtungen für die Wäschepflege

Diese Kosten sind umlagefähig: Kosten für den Mietern zur Verfügung stehende Wascheinrichtungen, wobei zumindest eine Waschmaschine zur Verfügung stehen muss; Kosten für Wäschetrockner

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Anschaffungs- und Reparaturkosten einschließlich solcher für Münzautomaten

17. Sonstige Betriebskosten

Als sonstige Betriebskosten können Sie solche Kosten umlegen, die wiederkehrend anfallen und die Sie als sonstige Betriebskosten mit Ihrem Mieter ausdrücklich vereinbart haben. Hierzu zählen neben Reinigungskosten für Dachrinnen und Lichtschächte insbesondere Wartungskosten, etwa für: Alarmanlagen, Elektroanlagen, Rolltore, Blitzschutzanlagen, Feuerschutzeinrichtungen, Rauchabzugsanlagen, Schneeräumgeräte und Abwasserreinigungsanlagen.

27. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.