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Umlagefähige Kosten: Vom Betriebskostenspiegel bis zur Dichtheitsprüfung

Im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung Ihrer Immobilie werden Sie spätestens bei Ihrer jährlichen Betriebskostenabrechnung mit konkreten Einzelfragen konfrontiert.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält insgesamt 17 Positionen, die gegenüber dem Mieter umlagefähig sind. Die Formulierungen in dieser Regelung helfen Ihnen aber häufig allein nicht weiter, wenn es darum geht, ob Sie bestimmte Kosten an Ihren Mieter weitergeben dürfen, die Ihnen in Rechnung gestellt worden sind.

Das Ziel dieses Beitrages ist es, Sie schnell und übersichtlich „von A-Z“ unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung und neuerer Entwicklungen über die Umlagefähigkeit einzelner Betriebskosten und deren Abrechnung zu informieren. Abgehandelt in diesem Artikel, alles vom Betriebskostenspiegel bis zur Dichtheitsprüfung.

Betriebskostenspiegel

Die Betriebskosten sind in den letzten Jahren in einem Ausmaß gestiegen, das erheblich über den Steigerungen der allgemeinen Lebenshaltungskosten liegt. Deshalb haben bereits einige Städte „Betriebskostenspiegel“ für „kalte Betriebskosten“, also zum Beispiel Müllabfuhr oder Wasserversorgung, erstellt.

Der Deutsche Mieterbund hat sogar einen bundesweiten Betriebskostenspiegel mit Durchschnittswerten für die verschiedenen Betriebskostenarten herausgegeben. Der Betriebskostenspiegel liefert unter anderem Anhaltspunkte für eine Überprüfung der Abrechnungen.


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Verbände der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft haben jedoch darauf hingewiesen, dass der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes ohne Aussagekraft ist und die meisten Betriebskosten, d. h. etwa die kommunalen Gebühren wie Grundsteuer oder Beiträge für Straßenreinigung vom Vermieter nicht zu beeinflussen sind.

Das sollten Sie insbesondere wissen:

Betriebskostenspiegel haben nicht die rechtliche Bedeutung eines Mietspiegels. Dieser ist eine gesetzlich vorgesehene Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er wird von einer Gemeinde oder von Mieter- und Vermietervereinigungen gemeinsam erstellt oder anerkannt und ist ein Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung.

Die Aussagekraft eines Betriebskostenspiegels ist also nicht mit der eines Mietspiegels vergleichbar. Als Vermieter können und sollten Sie daher wie bisher Ihre Betriebskostenabrechnung mit Hilfe Ihres „Immobilien-Beraters“ erstellen, um die rechtlichen Anforderungen zu erfüllen.

Wenn Ihr Mieter Ihre Betriebskostenabrechnung z. B. unter Hinweis auf den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes beanstandet, sollten Sie ihn auf die oben genannte Kritik hinweisen und einzelne beanstandete Betriebskostenpositionen anhand der zugrunde liegenden Rechnungen erläutern.

Conciergedienste

Vor allem in größeren Miet- und Wohnungseigentumsobjekten wird zum Teil dazu übergegangen, im Eingangsbereich Pförtner (auch als „Concierge“ oder „Doorman“ bezeichnet) einzusetzen, die auch dem Sicherheitsbedürfnis der Bewohner Rechnung tragen sollen.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes hängt es aber vor allem von der Größe der jeweiligen Wohnanlage ab, ob solche Kosten als sonstige Betriebskosten umlagefähig sind. Sie sollten deshalb im Bedarfsfall nur in großen Wohnobjekten einen Pförtnerdienst in Erwägung ziehen.

Dachrinnenreinigung

Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind sonstige Betriebskosten, die Sie bei einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag gegenüber Ihrem Mieter abrechnen können. Siehe dazu unter „Sonstige Betriebskosten“.

Dichtheitsprüfungen

Bisher ist umstritten, ob die Kosten von Dichtheitsprüfungen, etwa von Gasleitungen oder Abwasseranlagen, Betriebskosten sind.

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Bad Wildungen (Az. 66/03) können allerdings die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Druckdichtigkeit von Gasleitungen als Betriebskosten abgerechnet werden.

Sie sollten deshalb unter Bezugnahme auf dieses Urteil versuchen, entsprechende Kosten als Betriebskosten geltend zu machen, wenn solche Prüfungen in Ihrem Objekt durchgeführt werden.

15. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.