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Umlagefähige Mietnebenkosten: Von Eigenleistungen bis zum Feuerlöscher

Im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung Ihrer Immobilie werden Sie spätestens bei Ihrer jährlichen Betriebskostenabrechnung mit konkreten Einzelfragen konfrontiert.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält insgesamt 17 Positionen, die gegenüber dem Mieter umlagefähig sind. Die Formulierungen in dieser Regelung helfen Ihnen aber häufig allein nicht weiter, wenn es darum geht, ob Sie bestimmte Kosten an Ihren Mieter weitergeben dürfen, die Ihnen in Rechnung gestellt worden sind.

Das Ziel dieses Beitrages ist es, Sie schnell und übersichtlich „von A-Z“ unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung und neuerer Entwicklungen über die Umlagefähigkeit einzelner Betriebskosten und deren Abrechnung zu informieren. In diesem Artikel: Von der Eigenleistung des Vermieters bis zum Feuerlöscher.

Eigenleistungen des Vermieters

Die Betriebskostenverordnung ermöglicht es, dass Sie als Vermieter auch eigene Sach- und Arbeitsleistungen als Betriebskosten abrechnen. Sie dürfen dafür den Betrag ansetzen, den ein Unternehmer für eine gleichwertige Leistung verlangen würde. Die sonst fällige Umsatzsteuer können Sie aber nicht geltend machen.

Beispiel: Anstelle eines früheren Mieters, der als Hauswart tätig war, erbringen Sie nun selbst die bisher von ihm durchgeführten Gartenpflegearbeiten, zum Beispiel Rasenmähen. Die dabei entstehenden Kosten (üblicher Stundenlohn) können Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung ansetzen.

Eigentumswohnung

Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten, gelten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten grundsätzlich keine Sonderregeln. Sie müssen aber beachten, dass zunächst die Kosten des gesamten Objektes vom Verwalter gegenüber den jeweiligen Eigentümern abgerechnet werden.


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Um Ihre Betriebskostenabrechnung zu erleichtern, sollten Sie in Ihrem Mietvertrag grundsätzlich die Umlegungsmaßstäbe der Wohnungseigentümergemeinschaft, d. h. in der Regel nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, vereinbaren (vgl. dazu § 5 Ziffern 5 und 6 des Wohnraummietvertrages Ihres „Immobilien-Beraters“). Dies gilt jedoch nicht

für die Kosten, die nach dem Verbrauch bzw. der Verursachung erfasst werden (zum Beispiel Erfassung des Wasserverbrauchs nach Kaltwasserzählern) oder für die Heizkosten, die nach der Heizkostenverordnung aufzuteilen sind.

Wichtig ist auch, dass Sie die Kosten, die Ihnen für die Verwaltung anteilig in Rechnung gestellt werden (Vergütung des Verwalters), nicht als Betriebskosten gegenüber Ihrem Mieter umlegen können.

Entwässerungskosten

Die Betriebskostenverordnung sieht vor, dass nicht nur die kommunalen Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, sondern auch die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage zu den Entwässerungskosten gehören. Hierbei kann es sich um eine Sammelgrube, eine Sickergrube oder eine biologische Kläranlage handeln.

Die Kosten der Entleerung (Abfuhr des gesammelten Schmutzwassers oder Klärschlamms), die Reinigungskosten und die Wartungskosten der Anlage können also als Betriebskosten umgelegt werden.

Zu den Entwässerungskosten gehören aber nicht:

Fassadenreinigung

Die Kosten für die Reinigung der Hausfassade sind Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten. Sie können deshalb

  • Kosten der Beseitigung einer Rohrverstopfung oder einer vorbeugenden Rohrreinigung
  • Kosten der Reparatur einer hauseigenen Entwässerungsanlage
  • Kanalanschlussgebühren

diese Ausgaben nicht als Betriebskosten gegenüber Ihren Mietern geltend machen.

Feuerlöscher

Kosten, die Ihnen durch die Erneuerung der Feuerlöscher nach Ablauf der Eichzeit entstehen, dürfen Sie als sonstige Betriebskosten gegenüber Ihrem Mieter abrechnen, wenn Sie darüber eine wirksame Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag abgeschlossen haben. Siehe dazu unter „Sonstige Betriebskosten“.

15. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.