Im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung Ihrer Immobilie werden Sie spätestens bei Ihrer jährlichen Betriebskostenabrechnung mit konkreten Einzelfragen konfrontiert.
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält insgesamt 17 Positionen, die gegenüber dem Mieter umlagefähig sind. Die Formulierungen in dieser Regelung helfen Ihnen aber häufig allein nicht weiter, wenn es darum geht, ob Sie bestimmte Kosten an Ihren Mieter weitergeben dürfen, die Ihnen in Rechnung gestellt worden sind.
Das Ziel dieses Beitrages ist es, Sie schnell und übersichtlich „von A-Z“ unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung und neuerer Entwicklungen über die Umlagefähigkeit einzelner Betriebskosten und deren Abrechnung zu informieren. Im Folgenden behandelt alles von der Garage bis zum Kürzungsrechtdes Mieters nach der Heizkostenabrechnung.
Garagen
Vor allem in größeren Miet- oder Wohnungseigentumsanlagen kommt es vor, dass PKW-Stellplätze oder Garagen auch an Personen vermietet werden, die nicht in dem Objekt wohnen. In solchen Fällen müssen Sie aber nicht immer die anteiligen Betriebskosten aus der Fremdvermietung für die Stellplätze und Garagen (z. B. Grundsteuer, Beleuchtung, Reinigungskosten) getrennt von den gesamten Betriebskosten erfassen.
Wenn die Kosten, die auf die Garagen entfallen, nicht dazu führen, dass alle oder einzelne Betriebskostenarten erheblich steigen, können Sie die gesamten Betriebskosten nach einheitlichen Umlegungsmaßstäben aufteilen. Die anteiligen Betriebskosten für die Garagen dürfen Sie dann aber nur gegenüber den Garagennutzern abrechnen. Siehe auch „Mischnutzung“.
Gartenpflegekosten
Wenn Ihr Mieter an den Kosten der Gartenpflege in Ihrer Betriebskostenabrechnung beanstandet, dass der Garten von ihm nicht genutzt werden darf, können Sie auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verweisen:
Der Mieter hat danach auch dann die vereinbarten Kosten der Gartenpflege zu tragen, wenn er den Garten nicht nutzen kann, die Gartenfläche das Anwesen aber insgesamt verschönert. Siehe hierzu auch unter „Spielplatz“.
Gewerbliche Nutzung
Siehe dazu unter „Mischnutzung.
Instandhaltungskosten
Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten und können deshalb nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden. Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermietet haben, gilt dies auch für die von Ihnen zu zahlenden Beiträge für die Instandhaltungsrücklage.
Kabelfernsehen
Die meisten Mieter erwarten heute, dass eine Wohnung über einen Kabelanschluss verfügt. Wenn Sie Ihre Mietwohnung entsprechend nachrüsten, können Sie allerdings nicht die Kosten der Installation im Gebäude oder ein einmaliges Anschlussentgelt als Betriebskosten abrechnen, weil es sich hierbei nicht um regelmäßige Kosten handelt.
Aber: Ist die Verteilanlage geleast, sind die Leasinggebühren in vollem Umfang als Betriebskosten ansetzbar.
Kaltwasserzähler
Wenn im Mietvertrag nichts geregelt ist, sind die Betriebskosten grundsätzlich nach der Wohnfläche abzurechnen. Dies gilt auch für die Kosten des Wasserverbrauchs, wenn keine Kaltwasserzähler vorhanden sind. Sie sind nicht verpflichtet, im vorhandenen Wohnungsbestand nachträglich solche Erfassungsgeräte zu installieren, es sei denn, in Ihrem Bundesland ist dies vorgeschrieben (bisher nur in Hamburg).
Wenn Sie dennoch beabsichtigen, Kaltwasserzähler einbauen zu lassen, sollten Sie vorher genau prüfen, ob der damit verbundene Kostenaufwand nicht höher ist als die für Ihre Mieter zu erwartende Einsparung durch sparsameren Wasserverbrauch.
Sie können die Kosten des Einbaus als Modernisierungskosten im Rahmen einer Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Entschließen Sie sich stattdessen dazu, Kaltwasserzähler anzumieten oder zu leasen, sind die dadurch entstehenden Kosten als Betriebskosten umlagefähig. Siehe dazu auch unter „Leasingkosten“.
Kürzungsrecht des Mieters nach der Heizkostenverordnung
Grundsätzlich müssen Sie als Vermieter die Heiz- und Warmwasserkosten für ein Gebäude, das aus mindestens zwei Wohnungen besteht und über eine zentrale Heizungsund Warmwasserversorgungsanlage verfügt, nach der Heizkostenverordnung abrechnen.
Erfolgt dies nicht, so hat Ihr Mieter nach der Verordnung das Recht, den auf seine Wohnung entfallenden Anteil der nicht verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung um 15% zu kürzen. Es wird dabei unterstellt, dass die zu erwartende durchschnittliche Energieeinsparung diesem Prozentsatz entspricht.
Beispiele: Ihr Mieter hat insbesondere in folgenden Fällen ein Kürzungsrecht nach der Heizkostenverordnung:
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Erfassungsgeräte fehlen, obwohl die Heizkostenverordnung dies verlangt
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Die vorhandenen Erfassungsgeräte sind nicht entsprechend der Norm montiert
Ein Kürzungsrecht des Mieters besteht aber zum Beispiel nicht, wenn ein Erfassungsgerät ausfällt und deshalb eine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung nicht möglich ist.
In einem solchen Ausnahmefall sind Sie berechtigt, die Kosten zu schätzen. Grundlage dafür ist der Vergleich mit früheren Abrechnungszeiträumen oder anderen Räumen im Gebäude. Siehe auch unter „Schätzung“.
