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Umlageschlüssel richtig vereinbaren

Je nach Nebenkostenart sind verschiedene Schlüssel möglich.

Für welchen dieser Schlüssel Sie sich tatsächlich entscheiden, können Sie nach „billigem Ermessen“ festlegen.

Allerdings hat die Erfahrung gezeigt, dass sich für manche Nebenkostenarten bestimmte Schlüssel besser eignen als für andere. Um hier ein möglichst gerechtes Ergebnis zu erzielen, wählen viele Vermieter nach billigem Ermessen eine Kombination mehrerer Schlüssel.

Die Grundsteuer beispielsweise ist eine feststehende Größe, für die sich die Umlage nach Wohnfläche besonders gut eignet. Für Wasser und Abwasser bietet sich dagegen als verbrauchsabhängige Größe die Abrechnung nach Personenzahl an.

Hier können gerechtere Ergebnisse erreicht werden als mit der Abrechnung nach Quadratmetern, da eine 4-köpfige Familie einfach mehr Wasser und Abwasser verbraucht als ein einzelner Mieter.

Die genaueste Lösung erhalten Sie mit der Abrechnung nach Verbrauch. Da auch bei der Position Müllabfuhr deren Inanspruchnahme mit der Anzahl der Mieter steigt, eignet sich hier ebenfalls eine Abrechnung nach Bewohnern besonders gut.

Hinweis: Passen Sie immer auf, wenn sich im Haus auch eine Gewerbeeinheit befindet. Wenn das Gewerbe höhere Kosten als die Wohneinheiten produziert, ist ein Vorwegabzug dieser Kosten für das Gewerbe erforderlich. Überprüfen Sie diesbezüglich die Positionen Grundsteuer, Hausversicherung, Müllabfuhr, Strom sowie Wasser und Abwasser genau.


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Hier sind die Kosten für die gewerblichen Räume zunächst von den Gesamtkosten abzuziehen, bevor Sie diese auf die Wohnungsmieter umlegen.

Folgende Umlageschlüssel können Sie vereinbaren

  • Quadratmeter/Wohnfläche: Die Größe der Wohnung ist der am häufigsten genutzte Umlageschlüssel.
  • Verbrauch: Bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Strom, Wasser oder Gas ist das sicher die gerechteste Umlagemethode. Sie setzt allerdings voraus, dass Geräte zur Gebrauchserfassung installiert sind. Einen Anspruch auf die Installation solcher Geräte hat Ihr Mieter grundsätzlich nicht. Ist aber eine Verbrauchserfassung durchweg vorhanden, sind Sie zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet.
  • Wohneinheit: Hierbei zählt jede Wohneinheit unabhängig von ihrer tatsächlichen Größe gleich. Dieser Umlageschlüssel bietet sich an, wenn die Wohnungen im Haus nahezu dieselbe Größe haben.
  • Personenzahl: Dieser Umlageschlüssel kann bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Wasser oder Müll für eine gerechte Umlage sorgen. Allerdings ist er nicht ganz unproblematisch, da Sie die korrekte Personenzahl ermitteln müssen. Wohnen in Ihrer Wohnung ständig 4 Personen, ist das kein Problem – bei schwankender Personenzahl oder häufigen Besuchen ist das anders.
  • Miteigentumsanteile: Dieser Umlageschlüssel bietet sich bei Eigentumswohnungen an, weil er Ihnen die Abrechnung erheblich erleichtert. Sie können bei dieser Umlage nämlich Teile der Abrechnung Ihrer Hausverwaltung übernehmen.
  • Höhe der Miete: Hierbei richtet sich die Umlage der Betriebskosten nach der Leerraummiete. Allerdings ist dieser Umlageschlüssel sehr umstritten und daher nicht zu empfehlen. Wohnen Sie selbst mit im Haus, ist er gar nicht zulässig.

Je nach Nebenkostenart sind verschiedene Schlüssel möglich

Für welchen dieser Schlüssel Sie sich tatsächlich entscheiden, können Sie nach „billigem Ermessen“ festlegen. Allerdings hat die Erfahrung gezeigt, dass sich für manche Nebenkostenarten bestimmte Schlüssel besser eignen als für andere.

Um hier ein möglichst gerechtes Ergebnis zu erzielen, wählen viele Vermieter nach billigem Ermessen eine Kombination mehrerer Schlüssel.

Die Grundsteuer beispielsweise ist eine feststehende Größe, für die sich die Umlage nach Wohnfläche besonders gut eignet. Für Wasser und Abwasser bietet sich dagegen als verbrauchsabhängige Größe die Abrechnung nach Personenzahl an.

Hier können gerechtere Ergebnisse erreicht werden als mit der Abrechnung nach Quadratmetern, da eine 4-köpfige Familie einfach mehr Wasser und Abwasser verbraucht als ein einzelner Mieter.

Die genaueste Lösung erhalten Sie mit der Abrechnung nach Verbrauch. Da auch bei der Position Müllabfuhr deren Inanspruchnahme mit der Anzahl der Mieter steigt, eignet sich hier ebenfalls eine Abrechnung nach Bewohnern besonders gut.

Hinweis: Passen Sie immer auf, wenn sich im Haus auch eine Gewerbeeinheit befindet. Wenn das Gewerbe höhere Kosten als die Wohneinheiten produziert, ist ein Vorwegabzug dieser Kosten für das Gewerbe erforderlich.Überprüfen Sie diesbezüglich die Positionen Grundsteuer, Hausversicherung, Müllabfuhr, Strom sowie Wasser und Abwasser genau.

Hier sind die Kosten für die gewerblichen Räume zunächst von den Gesamtkosten abzuziehen, bevor Sie diese auf die Wohnungsmieter umlegen.

30. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.