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Umlegbare Betriebskosten: Welche Punkte Sie umlegen können

Mancher Vermieter stellt seinen Mietern Gemeinschaftsräume zur Verfügung, zum Beispiel Fahrradkeller, Partykeller, Sauna oder Schwimmbad.

Die für diese Räume entstehenden Betriebskosten sind von den Mietern zu tragen.

Abrechnung der Gemeinschaftsräume

Bei der Abrechnung haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie lassen die Kosten in die einzelnen Betriebskostenpositionen, beispielsweise Beleuchtung, Reinigung, Heizung, einfließen.

Oder Sie stellen die entstehenden Kosten in einer eigenen Abrechnungsposition „Gemeinschaftsraum“ zusammen. Besonders bei Einrichtungen mit höheren Betriebskosten, etwa einem Schwimmbad, ist die zweite Art der Kostenzusammenstellung meist klarer für die Mieter.

Inhaltlich ergeben sich keine Unterschiede, denn auch unter einer Abrechnungsposition „Gemeinschaftsraum“ dürfen Sie keine anderen als die in der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskostenarten aufführen.

Grundsteuer

Die Grundsteuer dürfen Sie in voller Höhe auf Ihre Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Im Allgemeinen erfolgt die Aufteilung nach dem Verhältnis der Wohnflächen, bei Gewerberaum nach dem Verhältnis der Nutzflächen.

Vermieten Sie in Ihrer Immobilie sowohl Wohnungen als auch Gewerbeflächen, müssen Sie in der Betriebskostenabrechnung zuerst eine Aufteilung der Grundsteuer nach der unterschiedlichen Flächennutzung vornehmen.

Auf die Wohnungsmieter dürfen Sie nämlich nur den Grundsteueranteil umlegen, der für Wohnraum anfällt.


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Welcher Anteil dies ist, können Sie dem jeweils letzten Einheitswertbescheid Ihres Finanzamts entnehmen, der Ihnen separat zugeht.

Haftpflichtversicherung

Eine Gebäude-Haftpflichtversicherung, Grundstücks- oder Grundbesitzerhaftpflichtversicherung können Sie auf Ihre Mieter umlegen (§ 2 Nr. 13 BetrKV).

Mit diesen Versicherungen sind Sie gegen Schäden abgesichert, die anderen Personen durch Ihre Immobilie und Teile davon entstehen.

Umlagefähig sind auch Einzelversicherungen, die beispielsweise für den Öltank, den Aufzug, die Antenne oder die Satellitenschüssel angeboten werden.

Eine private Haftpflichtversicherung ist hingegen in der Betriebskostenabrechnung nicht berücksichtigungsfähig, da sie Schäden erfasst, die nicht unmittelbar durch Ihre Immobilie verursacht sind.

Hausmeister/Hauswart

Haben Sie für Ihr Gebäude einen Hausmeister oder ein Hausmeisterdienstleistungsunternehmen beschäftigt, dürfen Sie die entstehenden Kosten nur dann in voller Höhe auf die Mieter verteilen, wenn der Hausmeister tatsächlich nur reine Hausmeistertätigkeiten wahrnimmt.

In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass ein Hausmeister in gewissem Umfang auch mit Verwaltungs- oder Instandhaltungaufgaben betraut wird.

Der Hausmeister führt Wohnungsbesichtigungen mit Mietinteressenten durch, nimmt am Ende der Mietzeit die Schlüssel entgegen oder renoviert die Wohnung vor Einzug eines neuen Mieters.

Ist Ihr Hausmeister auch für Verwaltungsarbeiten und/oder größere Reparaturen zuständig, müssen Sie in der Betriebskostenabrechnung zunächst eine Aufteilung der Hausmeisterkosten in einen umlegbaren Kostenanteil für die reinen Hausmeistertätigkeiten und einen nicht umlegbaren Kostenanteil für die Verwaltungs- und Reparaturtätigkeiten vornehmen.

Entscheidend ist bei dieser Kostenaufteilung, welchen zeitlichen Umfang die Hausmeistertätigkeiten einerseits und die Verwaltungs- und Reparaturtätigkeiten andererseits ausmachen.

Ein pauschaler Abzug, beispielsweise von 10% der Hausmeisterkosten, genügt hier nicht(BGH, Urteil v. 20.02.08, Az. VIII ZR 27/07).

Umlagefähige Hausmeisterkosten umfassen:

  • Personalkosten (die an den Hausmeister gezahlte Vergütung, Sonderzahlungen, Beiträge zur Sozialversicherung, und zwar Arbeitnehmerund Arbeitgeberanteil, pauschal abgeführte Lohnsteuer eines geringfügig beschäftigten Hausmeisters)
  • Zusätzliche Kosten einer Krankheitsoder Urlaubsvertretung
  • Geldwerte Sachleistungen (z. B. Hausmeisterwohnung oder Mietnachlass)

Beschäftigen Sie eine selbstständige Hausmeisterfirma, können Sie die an diese gezahlten Gelder als Betriebskosten umlegen. Achten Sie darauf, dass Ihnen nur reine Hausmeistertätigkeiten in Rechnung gestellt werden.

Nimmt der Hausmeisterdienst für Sie auch Verwaltungs- oder Instandhaltungsarbeiten wahr, ziehen Sie die entsprechenden Kosten von der Rechnung ab.

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.