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Umsatzsteuer: Unterscheiden Sie Anschaffungs- und Herstellungskosten

Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden in der Regel nach dem Verhältnis der Nutzflächen zueinander aufgeteilt.

Bei Umsatzsteuerzahlungen für Erhaltungsaufwand muss nach der seit 2008 gültigen Regelung verfahren werden.

Daher müssen Sie prüfen, ob die entsprechenden Kosten einem bestimmten Bereich ausschließlich zugeordnet werden können.

Ist dies der Fall, können Sie die gezahlte Umsatzsteuer nur dann vom Finanzamt zurückholen, wenn die Kosten in Zusammenhang mit dem umsatzsteuerpflichtigen Teil entstanden sind.

Aufteilung nach Flächenverhältnis

Können Sie den Erhaltungsaufwand jedoch nicht ausschließlich einem bestimmten Bereich zuordnen, ist auch hier eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Flächen zueinander vorzunehmen.

Da das Dach für alle Gebäudeteile wichtig ist, können Sie diese Kosten nicht nur einem Bereich zuordnen, sondern es findet eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Flächen zueinander statt.


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Ein Drittel entfällt auf das im Erdgeschoss befindliche Ladengeschäft – also können Sie ein Drittel der gezahlten Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen.

Das sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Anschaffungskosten sind alle Aufwendungen, die Sie leisten, um das Gebäude zu erwerben und es so zu gestalten, dass es wie geplant genutzt werden kann.

Für eine Immobilie werden 500.000 € (Kaufpreis), 12.500 € Maklercourtage, 17.500 € Grund – erwerbsteuer und 8.000 € Notarkosten gezahlt. All diese Kosten zählen zu den Anschaffungskosten des Gebäudes. Sie sind zum reinen Kaufpreis dazuzurechnen.

Herstellungskosten

Zu den Herstellungskosten zählen alle Kosten, die dazu beitragen, dass die geplante Nutzung möglich ist.

Hierzu zählen auch Kosten, die aufgewendet werden, um ein bestehendes Gebäude zu erweitern oder so wesentlich zu verbessern, dass ein „neues“ Gebäude entsteht.

Auf einem Grundstück wird ein Gebäude errichtet. Für die Errichtung sind an den Bauunternehmer 500.000 € zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen. Der Architekt erhält 50.000 € und für die Baugenehmigung sind 500 € zu zahlen.

Sämtliche dieser Kosten zählen zu den Herstellungskosten.

Aufstockung gehört zu Herstellungskosten

An einem bestehenden Gebäude wird eine Aufstockung vorgenommen, wodurch das Dachgeschoss nun ebenfalls zu Wohnzwecken nutzbar ist. Auch dies sind Herstellungskosten.

Das ist Erhaltungsaufwand

Die Kosten, die in Zusammenhang mit dem Gebäude entstehen und nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen, sind Erhaltungsaufwand.

Hierzu gehören alle Kosten, die mit der Sanierung eines schon bestehenden Gebäudes verbunden sind.

Beispiel

Die Fassade an einem 1980 errichteten Gebäude wird vom Eigentümer erneuert. Die hierfür entstehenden Kosten sind Erhaltungsaufwand und keine Herstellungskosten, da die Fassade schon vorhanden war.

Verlegen Sie aber auf dem Flachdach der an das Gebäude angrenzenden Garage nun einen Boden und bringen Sie ein Geländer an, sodass das Dach als Terrasse nutzbar ist, entsteht neue Fläche. Die Kosten hierfür sind Herstellungskosten.

5. März 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.