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Umschuldung oder Forward-Darlehen? So profitiert man von Niedrigzinsen

Wer noch zu Zeiten höherer Zinsen einen Immobilienkredit abgeschlossen hat, kann sich in einer Niedrigzinsphase schnell über das viele Geld ärgern, das durch die niedrigeren Zinsen hätte gespart werden können.

Doch statt sich zu ärgern, sollte man als Kreditnehmer zunächst den Taschenrechner zücken, denn es gibt auch bei laufenden Krediten innerhalb der Zinsbindungsfrist die Möglichkeit, von niedrigen Zinsen zu profitieren.

Um in den Genuss der niedrigen Zinsen zu kommen, gibt es 2 Wege, die sich je nach Vertragsgestaltung mehr oder minder lohnen können – in manchen Fällen auch gar nicht. Zum einen besteht die Möglichkeit der Umschuldung, also einer kompletten Ablösung des laufenden Kredits. Zum anderen kann mit einem sogenannten Forward-Darlehen die Anschlussfinanzierung frühzeitig geklärt werden.

Durch Umschuldung von niedrigen Zinsen profitieren

Auch innerhalb der Zinsbindungsfrist ist es möglich, aus einer laufenden Baufinanzierung herauszukommen. Die Banken verlangen dafür jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung, die sie für die entgangenen Zinszahlungen entschädigt. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird hierbei von unterschiedlichen Parametern beeinflusst.


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Entscheidend sind vor allem die Restschuld, die verbleibende Dauer der Sollzinsbindung und der vereinbarte Zinssatz. Darüber hinaus ist außerdem relevant, zu welchem Zinssatz die Bank das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen wieder anlegen kann. Aus diesen Werten wird nun die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ermittelt.

Als Kreditnehmer kann man nun durch den Umstieg auf ein komplett neues Darlehen von den niedrigeren Zinsen profitieren. Ob dies lohnend ist, ergibt eine Gegenüberstellung der Ersparnisse durch niedrigere Zinsen auf der einen Seite und die entstehenden Kosten bei einer Umschuldung auf der anderen Seite.

Durch Forward-Darlehen die heutigen Zinsen sichern

Da die Vorfälligkeitsentschädigung die gesamten Vorteile der niedrigen Zinsen auffressen kann, ist für viele Kreditnehmer ein anderen Weg attraktiv: Durch ein Forward-Darlehen kann man schon heute die Anschlussfinanzierung klären, die sich an den jeweils üblichen Marktzinsen orientiert.

Das heißt, man entscheidet sich in Niedrigzinszeiten für eine Anschlussfinanzierung, deren Laufzeit jedoch erst in der Zukunft beginnt – bis zu 60 Monate im Vorfeld kann ein entsprechender Vertrag unterschrieben werden.

Natürlich lassen sich die Banken ein solches Angebot bezahlen. In aller Regel erfolgt ein leichter Aufschlag auf die aktuell üblichen Zinsen, mit denen die Geldinstitute ihr Zinsrisiko abmildern wollen. Zudem wird eine Entschädigung fällig, falls der Kreditnehmer das Forward-Darlehen doch nicht in Anspruch nehmen möchte.

Welcher Weg ist empfehlenswert?

Es kann keine pauschale Empfehlung geben, welchen Weg man als Kreditnehmer nun einschlagen sollte – dies ist abhängig von der jeweiligen Darlehens-Situation. Eindeutig empfehlen kann man jedoch, dass man sich beide Alternativen ansehen und sie durchrechnen sollte. Im optimalen Fall lassen sich hohe Summen sparen.

Bei einer Umschuldung sollte man jedoch nicht vergessen, dass die Vorfälligkeitsentschädigung mit einkalkuliert werden muss. Kann man diese nicht bar bezahlen, muss sie Bestandteil des neuen Darlehens sein, womit auch für diese Summe Zinsen bezahlt werden müssen.

Die grundsätzliche Gefahr bei Forward-Darlehen ist, dass man unmöglich genau vorhersagen kann, wie die Zinsen sich entwickeln werden. Ein gewisses Risiko, damit ein schlechtes Geschäft zu machen, besteht also auch hier.

15. November 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.