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Unangemessene Minderungsquote geht zulasten Ihres Mieters

Mieter sind oft auch schon bei unerheblichen Beeinträchtigungen mit einer Mietminderung zur Hand.

Was aber, wenn die Wohnung zwar einen Mangel aufweist, der Mieter aber in einem zu großen Umfang die Miete mindert?

Dürfen Sie bei entsprechender Gesamthöhe des Zahlungsrückstands fristlos kündigen?

Beispiel: Sie stimmen mit Ihrem Mieter überein, dass Baulärm das Wohnen beeinträchtigt. Der Mieter mindert um 25%, Sie halten jedoch nur 10% für angemessen.

Mit den übrigen 15% der Miete befindet sich der Mieter Ihrer Ansicht nach in Zahlungsverzug.

Die Gerichte unterscheiden hier nach dem Umfang der Mietkürzung: Mindert der Mieter berechtigterweise und verschätzt er sich nur in der Höhe der angemessenen Minderungsquote, so sehen die Gerichte einen daraus resultierenden Zahlungsrückstand grundsätzlich als unverschuldet an. Der Mieter darf sich verschätzen.

Steht die Höhe der Minderung jedoch in gar keinem Verhältnis zu Art und Schwere des Mangels, dann hat der Mieter dies zu vertreten und eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist gerechtfertigt.

Mindert der Mieter im obigen Beispiel um 80% oder gar 100%, müssen Sie dies nicht hinnehmen. Mit 55% bzw. 75% der Miete gerät der Mieter dann in Zahlungsverzug.

Bei Gericht muss der Mieter sein Minderungsrecht beweisen

Zieht der Mieter nach Ihrer fristlosen Kündigung nicht aus, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als beim Amtsgericht die Räumungsklage zu erheben. Im Prozess läuft es dann so:


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Sie müssen vortragen,

  • welche Beträge der Mieter hätte zahlen müssen und
  • welche Beträge noch offen sind.

Der Mieter muss dann vortragen und beweisen,

  • dass/in welchem Umfang die Wohnung mangelhaft ist und er deshalb die Miete mindert oder
  • dass er angeblich offen stehende Mieten gezahlt hat oder
  • dass er aus anderem Grund nicht zahlen muss (siehe unten).

Sie müssen, wenn der Mieter sich erfolgreich verteidigen kann, weiter vortragen und beweisen,

  • dass der Mieter Ihnen den Mangel nicht angezeigt hat und Sie ihn deshalb nicht beheben konnten, oder
  • dass der Mangel schon seit Beginn des Mietverhältnisses bestand, oder
  • dass der Mieter den Mangel selbst verursacht hat.

4 Gründe, warum Ihr Mieter nicht vollständig zahlen muss

  • Die Wohnung weist Mängel auf, die der Mieter Ihnen auch rechtzeitig angezeigt hat. Der Mieter mindert deshalb die Miete.
  • Der Mieter hat Sie zur Beseitigung eines Mangels aufgefordert. Bis zur Mängelbeseitigung hält er einen Teil der Mietzahlungen zurück.
  • Der Mieter kann seinerseits Geld von Ihnen fordern – beispielsweise Schadensersatz wegen unterlassener Mängelbeseitigung – und er erklärt, dass er diesen Anspruch gegen die Mietzahlung aufrechnet.
  • Der Mieter hält die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen zurück, weil über die Betriebskosten zurückliegender Jahre nocht nicht abgerechnet ist.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.