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Unberechtigte Untervermietung: Diese Rechte haben Sie als Vermieter

Sie heben Ihrem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert.

Nun ist noch lange nicht gesagt, dass Ihr Mieter Ihren Willen auch respektiert.

Tut er es nicht, verhält er sich rechtswidrig.

In derartigen Fällen gilt es für Sie, Folgendes zu beachten:

  • Gegenüber dem Untermieter können Sie nicht vorgehen, da er einen selbstständigen Untermietvertrag hat. Die Versagung der Erlaubnis durch Sie hat auf die Wirksamkeit des Untermietvertrags nämlich keinen Einfluss.
  • Im Fall unberechtigter Untervermietung können Sie von Ihrem Mieter nicht die Herausgabe des mit der Untervermietung erzielten Gewinns verlangen (BGH, Urteil v. 13.12.95, Az. XII ZR 194/93).

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  • Gegenüber Ihrem Mieter können Sie im Regelfall nach vorangegangener erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen. Die unbefugte Überlassung der Wohnung durch den Mieter ist nämlich ein vom Gesetz ausdrücklich anerkannter Kündigungsgrund (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Sonderfall: Einzug des Ehe- bzw. Lebenspartners

Seien Sie aber vorsichtig und vergewissern Sie sich zuvor, ob Sie zur Erteilung einer Erlaubnis verpflichtet gewesen wären, wenn Ihr Mieter Sie danach gefragt hätte.

Unangenehm kann es nämlich werden, wenn Ihr Mieter die Kündigung nicht hinnimmt und im Gerichtsverfahren berechtigterweise einwenden kann, dass ein Ablehnungsrecht nicht bestanden hat.

Dies kommt in der Praxis immer wieder vor, vor allem, wenn der Ehe- bzw. Lebenspartner ohne Wissen des Vermieters eingezogen ist.

Mieter muss Sie informieren

Da der Mieter einen Anspruch darauf hat, seinen Lebenspartner in die Wohnung aufzunehmen, ist unklar, wie es sich auswirkt, wenn er dies gar nicht erst angezeigt hat. Hierzu ist der Mieter zwar verpflichtet, nur wäre der Vermieter zur Erlaubniserteilung dann ebenfalls verpflichtet.

Gegensätzliche Urteile

Wie kontrovers diese Konstellation in der Rechtsprechung beurteilt wird, zeigt sich daran, dass das Bayerische Oberste Landesgericht in einem Urteil die Möglichkeit des Vermieters zur Kündigung verneint hat (RE v. 26.10.90, WuM 1991, 18) viereinhalb Jahre später diese Möglichkeit aber bejaht hat (RE v. 26.04.95, WuM 1995, 378).

Tipp: Die Erfolgsaussichten einer Kündigung sind in einem solchen Fall ungewiss, doch erhöhen Sie diese, wenn Sie dem Mieter „fristlos, hilfsweise fristgemäß“ wegen Vertragsverletzung kündigen.

Abmahnung immer empfohlen

Beachten Sie auch, dass der fristlosen Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung vorauszugehen hat. Dies ist für die fristgemäße Kündigung zwar nicht zwingend vorgeschrieben, aber dennoch sehr empfehlenswert, da es deren Erfolgsaussichten erhöht.

Setzen Sie Mieter Frist

Sie müssen Ihren Mieter also zunächst auffordern, das Untermietverhältnis unverzüglich zu beenden. Dabei kündigen Sie für den Fall, dass er dieser Aufforderung nicht innerhalb einer angemessenen Frist nachkommt, zugleich die fristlose Kündigung an.

Nun muss Ihr Mieter versuchen, das Untermietverhältnis zu beenden und, falls nötig, auch Räumungsklage gegen seinen Mieter erheben.

Statt Kündigung Klage auf Unterlassung erwägen

 Wenn es Ihnen nur darum geht, den Untermieter aus der Wohnung zu haben, Sie Ihren Mieter aber gern behalten möchten, besteht auch die Möglichkeit, auf „Unterlassung“ zu klagen. Verschaffen Sie sich dabei wiederum zunächst Gewissheit, dass Sie den Untermieter aus wichtigem Grund ablehnen können.

Dann fordern Sie Ihren Mieter auf, den vertragswidrigen Zustand zu beenden, der mit seiner unerlaubten Untervermietung eingetreten ist. Setzen Sie ihm eine konkrete Frist, innerhalb derer der Untermieter ausgezogen sein muss.

Kommt Ihr Mieter dieser Aufforderung nicht nach, können Sie ihn gerichtlich zur Unterlassung der Untervermietung zwingen.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.