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Unnötige Schönheitsreparaturen: Vermieter muss Kosten nicht erstatten

Dass ein Mieter nur dann einen Ersatzanspruch wegen rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen hat, wenn der Vermieter diese im Zuge einer Weitervermietung sinnvoll nutzen kann, stellte das Landgericht Berlin im April des Jahres 2015 klar.

Hat der Mieter im laufenden Mietverhältnis nur Schönheitsreparaturen vorgenommen, von denen im Wesentlichen nur er selbst, nicht aber der Vermieter profitiert, ist der Vermieter auch entlastet und hat keine Ersatzleistungen an den Mieter zu zahlen.

Der Fall: Klage auf Zahlung der anteiligen Renovierungskosten

Folgendes ist geschehen: Ein Mieter hatte während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchgeführt. Als das Mietverhältnis kurze Zeit später endete, wollte er vom Vermieter die Kosten teilweise ersetzt haben.

Der Mieter war der Ansicht, dass sein Vermieter bei der Weitervermietung der Wohnung wegen der von ihm geleisteten Schönheitsreparaturen einen Vorteil habe. Da der Vermieter dem Mieter nicht freiwillig die Renovierungskosten teilweise ersetzte, reichte der Mieter eine Klage auf Zahlung der Kosten ein.


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Die Entscheidung des Gerichts: Vermieter musste nicht zahlen!

Die Zahlungsklage blieb jedoch ohne Erfolg! Der Mieter war nach Ansicht des Landgerichts Berlin zum einen zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Eine von der gesetzlichen Regelung, wonach die Beseitigung auf üblichem Gebrauch beruhender Abnutzungen gemäß § 535 Abs.1 BGB dem Vermieter obliegt, abweichende Verpflichtung enthielt der Mietvertrag nämlich nicht.

Der Vermieter hatte durch die vom Mieter während des laufenden Mietverhältnisses vorgenommenen Renovierungen nichts erlangt im Sinne einer Bereicherung.

Ersatzanspruch – nur wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen bei der Weitervermietung nutzen kann

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht ein Ersatzanspruch wegen rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen nur dann, wenn der vom Mieter herbeigeführte Dekorationserfolg dem entspricht, was der Vermieter im Zuge einer Weitervermietung sinnvoll nutzen kann (BGH, Urteil v. 27.05.09, Az. VIII ZR 302/07).

Diese Rechtsfolge verwirklicht sich jedoch nur bei Schönheitsreparaturen, die ein Mieter am Ende eines Mietverhältnisses durchführt und die deshalb nicht dem Mieter zu Gute kommen.

Der Mieter hatte jedoch im laufenden Mietverhältnis vor dessen Beendigung nur Schönheitsreparaturen veranlasst, von denen im Wesentlichen nur er selbst, nicht aber der Vermieter profitierte.

Auch Erhaltungs- oder Wiederherstellungserfordernis war nicht gegeben

Es war vorliegend auch nicht ersichtlich, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mieträume erforderlich war oder sich der Vermieter gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verzug befand (LG Berlin, Urteil v. 10.04.15, Az. 63 S 318/14).

Hätte ein solcher Grund für die Schönheitsreparaturen vorgelegen, hätte das Urteil jedoch wieder anders aussehen und den Vermieter Geld kosten können.

20. November 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.