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Unpünktliche Mietzahlungen: Darauf kommt es bei Ihrer Kündigung an

Für Sie als Vermieter sind ständig verspätete Mietzahlungen ein enormes Ärgernis, das unweigerlich zu mehr Verwaltungsaufwand führt.

Sie müssen nicht nur das Konto häufiger kontrollieren, in der Regel werden Sie auch versuchen, Ihren Mieter durch entsprechende Mahnungen zur Zahlung zu bewegen.

Ein ständig unpünktlicher Mieter kostet Sie also Zeit und Geld, sodass Sie verständlicherweise die Beendigung eines solchen unliebsamen Mietverhältnisses wünschen.

In einer vor kurzem veröffentlichten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine erfreuliche Entscheidung zu dieser Problematik getroffen.

Denn sie erleichtert es Ihnen, mit einer fristlosen Kündigung zum Ziel zu kommen (BGH, Urteil v. 04.02.09, Az. VIII ZR 66/08).


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Rettung des Mietverhältnisses durch Ausgleich der Mietrückstände

Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter über 2 Jahre hinweg seine Miete immer wieder unpünktlich gezahlt. Da ein Rückstand von mehr als 2 Monatsmieten zustande gekommen war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs. Der Mieter glich daraufhin jedoch umgehend seine Rückstände aus, wodurch die Kündigung unwirksam wurde.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt dem Mieter von Wohnraum nämlich im Fall der Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine einmalige Möglichkeit: Er kann innerhalb einer Schonfrist von 2 Monaten seinen gesamten Mietrückstand begleichen und das Mietverhältnis hierdurch retten.

Der Vermieter bestätigte daher die Unwirksamkeit seiner Kündigung, teilte dem Mieter aber gleichzeitig in einer Abmahnung mit, dass er ab sofort seine Miete vollständig und pünktlich zu zahlen habe. Für den Fall der Nichtbeachtung drohte er ihm die fristlose Kündigung an. Kurz darauf zahlte der Mieter seine Miete wieder nicht zum vereinbarten Termin. Daher kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.

Fristlose Kündigung: Auf Ihr enttäuschtes Vertrauen kommt es an

Der BGH gab dem Vermieter Recht, seine Kündigung war wirksam. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzögerungen setzt grundsätzlich voraus, dass der Mieter den Mietzins nachhaltig unpünktlich gezahlt hat. Für die Nachhaltigkeit der Unpünktlichkeit ist aber nicht nur das Verhalten des Mieters nach der Abmahnung zu beachten, auch sein vorhergehendes Zahlungsverhalten ist von Bedeutung.

Der entscheidende Grund für die Wirksamkeit der Kündigung lag nach Auffassung der Karlsruher Richter in Folgendem:

Das Vertrauen des Vermieters in die Wiederherstellung einer pünktlichen Zahlungsweise des Mieters war unter Berücksichtigung des vorausgegangenen Geschehens nach der Abmahnung sofort wieder enttäuscht worden.

Wenn also Ihr Mieter auf Ihre Abmahnung nicht reagiert und sein vertragswidriges Verhalten auch nach Erhalt der Abmahnung fortsetzt, bringt er hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass er nicht bereit ist, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen. Sie können dann kein vertragsgemäßes Verhalten mehr erwarten und dürfen fristlos kündigen.

Kündigen Sie hilfsweise ordentlich

Bei einer Kündigung wegen ständig verspäteter Mietzahlungen sollten Sie sich durch folgenden Trick absichern: Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung erklären Sie hilfsweise die ordentliche Kündigung zum nächstzulässigen Termin.

Sie fügen Ihrem Kündigungsschreiben einfach den Satz hinzu: „Hilfsweise erkläre ich die fristgemäße Kündigung.“ Diese Formulierung hilft Ihnen für den Fall weiter, dass Sie mit Ihrer fristlosen Kündigung scheitern.

Dann hat nämlich Ihre ordentliche Kündigung im Zweifel Bestand, da deren Voraussetzungen hinter denen einer fristlosen Kündigung zurückbleiben.

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.