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Unrechtmäßige Mietminderung: Lohnt sich eine Klage?

Immer wieder versuchen Mieter, durch Mietminderungen ihre monatliche Mietbelastung  kleinzurechnen. Oft sind die Mietkürzungen jedoch überzogen oder sogar vollkommen unberechtigt. Wir zeigen Ihnen, wie Sie sich vor finanziellen Einbußen schützen können und ob sich eine Klage wirklich lohnt.

Sie haben die Mängelanzeige Ihres Mieters vor Ort überprüft und festgestellt, dass kein erheblicher Mangel vorliegt oder die Minderung aus anderen Gründen ausgeschlossen ist. Oder die Höhe der Mietminderung ist deutlich überzogen. Und nun?

Widersprechen Sie unberechtigter Mietminderung

Halten Sie die Minderung Ihres Mieters nicht für berechtigt, widersprechen Sie unverzüglich. Weisen Sie Ihren Mieter darauf hin, aus welchen Gründen seine Mietkürzung nicht gerechtfertigt ist, und fordern Sie ihn zur Zahlung der ungekürzten Miete auf.

Nehmen Sie eine Mietkürzung nämlich über etliche Monate widerspruchslos hin, könnten die Gerichte dies als Eingeständnis des Mangels ansehen. Widersprechen Sie auch, wenn zwar ein Minderungsrecht besteht, die Mietminderung aber deutlich überzogen ist.

Aufrechnung mit Kaution ist nicht mehr möglich

Kommt keine Einigung zustande, können Sie nicht mehr – wie bisher – Ihren Mietanspruch einfach durch Rückgriff auf die gezahlte Kaution erfüllen. Mietforderungen, die der Mieter, etwa unter Hinweis auf ein Minderungsrecht bestreitet, dürfen Sie nicht mehr mit der Mietkaution

verrechnen (BGH, Urteil v. 07.05.14, Az. VIII ZR 234/13). Erst nach Mietende können Sie wegen bestrittener Forderungen auf die Kaution zugreifen – wenn Ihre Mietzahlungsansprüche bis dahin nicht verjährt sind.

Eine Klage ist der letzte Ausweg

Die vollständige Mietzahlung Ihres Mieters können Sie letztlich nur im Wege einer gerichtlichen Klage erzwingen. Wägen Sie vor diesem Schritt das Pro und Kontra gut ab.

Wir haben für Sie eine Liste zusammengestellt, die Ihnen bei der Entscheidung hilft, ob Sie Ihren Mieter bei unrechtmäßiger Mietminderung verklagen wollen:

 

ProContra
  • Der Mieter maßt sich wiederholt angebliche Rechte an, ihm müssen jetzt die Grenzen aufgezeigt werden.
  • Sie können/möchten auf das Ihnen zustehende Geld nicht – auch nicht anteilig – verzichten.

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  • Der Mieter ist zu einer Einigung nicht bereit
  • Die Zulässigkeit einer Mietkürzung betrifft eine Vielzahl von Mietern im Haus, dies soll in einem „Musterprozess“ geklärt werden.
  • Es geht um Mietkürzungen in erheblicher Höhe und über einen langen Zeitraum.
  • Die Mängel sind vom Mieter nachweislich schuldhaft verursacht und die Mängelbeseitigungskosten sind hoch.
  • Sie möchten das Mietverhältnis beenden, der Rückstand durch die Mietkürzungen bietet Ihnen nun eine Gelegenheit zur Kündigung.
  • Das Mietverhältnis ist bisher ungetrübt,die Klage kann zu einer Zerrüttung des Mietverhältnisses führen.
  • Der Ausgang des Rechtsstreits ist ungewiss
  • Vor Gericht muss ein teures Sachverständigengutachten, etwa zur Frage der Mangelursache, eingeholt werden und Sie müssen den Kostenvorschuss aufbringen.
  • Das Mietverhältnis ist bereits beendet und Ihre finanziellen Verluste sind nur gering.

 

Bedenken Sie auch: Sind von einem Mangel mehrere Mietparteien im Haus betroffen, ist ein Gerichtsurteil hinsichtlich eines Mieters für die anderen rechtlich nicht verbindlich. Es gilt immer nur zwischen den am Prozess beteiligten Parteien.

Gleichwohl dient es in der Praxis häufig als Grundlage für eine einvernehmliche Streitbeilegung mit den anderen Mietparteien. Sofern Sie die aktuelle Miethöhe mit Schriftstücken belegen können, kommen Sie übrigens mit einer Klage im Urkundenprozess am schnellsten zum Ziel.

Bei unberechtigter Mietkürzung dürfen Sie kündigen

Zahlt Ihr Mieter unberechtigt nicht die volle Miete, dürfen Sie ihm fristlos kündigen, sobald der Zahlungsrückstand 2 Monatsmieten erreicht.

Eine fristgerechte Kündigung ist bereits möglich, wenn der Rückstand eine Monatsmiete überschreitet. Ohne vorherige Mängelanzeige kann Ihr Mieter sich nicht nachträglich auf ein Minderungsrecht berufen (BGH, Urteil v. 01.06.11, Az. VIII ZR 310/10).

Und selbst wenn der Mieter irrtümlich glaubte, zu einer Mietkürzung berechtigt zu sein, bringt das Ihre Kündigung nicht zu Fall (BGH, Urteil v. 11.07.12, Az. VIII ZR 138/11).

Tipp: Einigen Sie sich über die Minderungshöhe. Wenn Sie eine Mietminderung grundsätzlich akzeptieren und nur hinsichtlich der Höhe mit Ihrem Mieter uneinig sind, vermeiden Sie möglichst den Gang zum Gericht.

Erfahrungsgemäß wird dort in solchen Fällen fast immer ein Vergleich geschlossen. Dann werden die Gerichtskosten geteilt und jede Partei zahlt ihren Anwalt selbst. Letztlich sind dann die Kosten für beide Seiten höher, als wenn Sie sich außergerichtlich geeinigt hätten. Nutzen Sie dies als Argument, um Ihren Mieter von einer außergerichtlichen Einigung zu überzeugen.

3. August 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.