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Unterlassene Schönheitsreparatur: Uhr tickt bei Schadenseratzanspruch

Wenn Ihr Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auszieht und notwendige Schönheitsreparaturen nicht durchführt, können Sie von ihm Schadenersatz wegen der unterlassenen Renovierung verlangen.

Dabei haben Sie allerdings keine Zeit zu verlieren.

Die Verjährung Ihrer Schadenersatzansprüche beginnt bereits nach sechs Monaten. Innerhalb dieser Frist müssen Sie notfalls Klage erhoben haben, um Ihre Interessen zu wahren.

Zur Erinnerung: Um später vom Mieter Schadenersatz wegen unterlassener Renovierung verlangen zu können, müssen Sie ihn – unter Fristsetzung – aufgefordert haben, die notwendigen Arbeiten durchzuführen.

Lässt er die Frist ungenutzt verstreichen, ist der Weg für die Schadenersatzforderung frei.

Nur dann, wenn Ihr Mieter sich ohnehin schon ernsthaft und endgültig weigert, Schönheitsreparaturen durchzuführen, können Sie ausnahmsweise auf die Fristsetzung verzichten.

Im entschiedenen Fall endete das Mietverhältnis am 28.02.13. Die Übergabe der Wohnung erfolgte am 01.03.13.

Mit Schreiben vom 04.03.13 forderte der Vermieter den Mieter unter Fristsetzung zum 15.03.13 auf, die bei der Wohnungsabnahme festgestellten Mängel zu beseitigen.


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Andernfalls werde er eine Mängelbeseitigung ablehnen und die notwendigen Arbeiten durch Dritte auf Kosten des Mieters vornehmen.

Unterlassene Schönheitsreparatur: Vermieter verlangte Ersatz seiner Renovierungskosten

Umstritten ist, wann diese Sechs- Monats-Frist genau zu laufen beginnt: Bereits mit der Rückgabe der Wohnung oder erst nach Ablauf der Frist zur Durchführung der Renovierungsarbeiten?

Das Landgericht Frankenthal hat jetzt entschieden, dass Der Mieter reagierte nicht. Daraufhin führte der Vermieter einen Teil der Arbeiten selbst aus.

Weitere Arbeiten ließ er durch Handwerker vornehmen. Die ihm entstandenen Kosten verrechnete er mit dem Guthaben des Mieters aus der Betriebskostenabrechnung 2012 sowie dem Kautionsguthaben.

Den Restbetrag in Höhe von rund 4.000 Euro klagte er ein. Die Klage wurde am 10.0.913 bei Gericht eingereicht – zu spät, so das Landgericht Frankenthal, da zu dem Zeitpunkt bereits die Sechs-Monats-Frist abgelaufen war.

Begründung: Die Frist begann mit Rückgabe der Wohnung am 01.03.13 zu laufen. Deshalb hätte die Klage nach Auffassung des Landgerichts Frankenthal spätestens am 01.09.13 bei Gericht vorliegen müssen.

Zeitfrist bei Schadenseratz: Schlüssel abholen ist kein „Verhandeln“

Selbst wenn die Sechs-Monats-Frist bereits abgelaufen ist, können Sie Ihren Schadenersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen unter Umständen noch durchsetzen.

Die Verjährung dieses Anspruchs schließt nicht aus, dass Sie Ihren Schadenersatzanspruch mit etwaigen Gegenforderungen des Mieters verrechnen.

Die Sechs-Monats-Frist wird gehemmt, also vorübergehend gestoppt, wenn Mieter und Vermieter über die Notwendigkeit und den Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen „verhandeln“.

Das setzt jedoch voraus, dass tatsächlich Gespräche mit dem Ziel einer Einigung geführt werden.

Verjährung bedeutet lediglich, dass Sie selbst nicht mehr Klage erheben können. Sie sind aber nicht gehindert, Ihren verjährten Schadenersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen beispielsweise einer Klage des Mieters auf Rückzahlung der Mietsicherheit entgegenzuhalten.

Dass sich der Mieter – wie in der Praxis häufig – noch einmal den Schlüssel beim Vermieter abholt, reicht nicht ohne weiteres aus, um eine Hemmung der Verjährung anzunehmen.

Erforderlich ist, dass der Mieter dann auch tatsächlich Schönheitsreparaturen ausführt.

Will er sich dagegen lediglich noch einmal die Wohnung ansehen, um die vom Vermieter aufgelisteten Mängel und Schäden zu prüfen, führt das nicht bereits zu einer Hemmung der Verjährung.

Das Problem liegt in derartigen Fällen ganz woanders: Im Vertrauen darauf, dass der Mieter die Verrechnung der Mietkaution mit der Schadenersatzforderung hinnehmen wird, verzichten viele Vermieter darauf, den Zustand der Wohnung nach dem Auszug des Mieters zu dokumentieren.

Die Folge ist dann, dass sie die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung oftmals nicht beweisen können und den Rechtsstreit deshalb verlieren.

16. August 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.