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Unterlassungsklage statt Kündigung: Das sind Ihre Vorteile als Vermieter

Im Gegensatz zur (fristlosen) Kündigung führt die Unterlassungsklage nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Dies kann unter Umständen dann für Sie von Vorteil sein, wenn Ihre Wohnung nur sehr schwierig zu vermieten ist.

Wenn Sie einen zahlungskräftigen Mieter haben, möchten Sie diesem nicht ohne Not fristlos kündigen.

Sie riskieren möglicherweise einen Wohnungsleerstand von einigen Wochen oder Monaten, bis Sie einen neuen Mieter gefunden haben.

In einer solchen Situation kann es vorteilhaft sein, statt der fristlosen Kündigung eine Unterlassungsklage zu erheben.

Kündigungsrecht bleibt erhalten

Es bleibt Ihnen unbenommen, dennoch den Weg über die fristlose Kündigung zu gehen, wenn Sie der Auffassung sind, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses besser wäre.


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Achtung: Bedenken Sie, dass Ihr Mieter einem Unterlassungsbegehren Ihrerseits auch mit einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses begegnen kann.

Diese Voraussetzungen haben Sie bei einer Unterlassungsklage zu beachten

Zunächst prüfen Sie bitte, ob ein vertragswidriges Verhalten Ihres Mieters vorliegt.

Vertragsverletzung muss nicht „schwerwiegend“ sein

Für den Erfolg Ihrer Unterlassungsklage ist es im Unterschied zur fristlosen Kündigung nicht entscheidend, ob das vertragswidrige Verhalten Ihres Mieters schwerwiegend ist oder nicht. Sie können von Ihrem Mieter verlangen, jedes vertragswidrige Verhalten zukünftig zu unterlassen.

Sie müssen grundsätzlich vorher abmahnen

Denken Sie daran, dass einer Unterlassungsklage immer eine Abmahnung vorausgehen muss. Schließlich muss dem Mieter Gelegenheit gegeben werden, sein vertragswidriges Verhalten zu ändern.

Trotz Ausnahmen nicht auf Abmahnung verzichten

Nur in ganz wenigen Ausnahmefällen kann auf eine Abmahnung verzichtet werden. Das ist dann der Fall, wenn mit Sicherheit feststeht, dass der Mieter das vertragswidrige Verhalten nicht abstellen will oder kann.

Teilt Ihnen Ihr Mieter mit, dass er überhaupt nicht einsieht, ein von Ihnen gerügtes, mietvertragswidriges Verhalten einzustellen, wäre eine Abmahnung unter Umständen nicht mehr erforderlich.

Allerdings stellen die Gerichte an den Verzicht auf eine Abmahnung strenge Anforderungen.

Praxistipp: Auf derartige Unsicherheiten sollten Sie sich gar nicht erst einlassen. Sprechen Sie immer zuerst eine Abmahnung aus, auch wenn Ihr Mieter sich Ihnen gegenüber uneinsichtig zeigt.

In Abmahnung Fehlverhalten konkret benennen

Sie müssen die Abmahnung so konkret wie möglich aussprechen. Aus der Abmahnung muss sich ergeben, welche konkrete Vertragsverletzung beanstandet wird und künftig vom Mieter abgestellt werden soll.

Achtung: Vermeiden Sie bei der Abmahnung allgemein gehaltene Worte, mit denen Sie den Mieter lediglich auf die Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen hinweisen. Ist die Abmahnung nicht konkret genug, laufen Sie Gefahr, dass Ihre „Abmahnung“ keine Rechtswirkung entfaltet und Sie hierauf keine Unterlassungsklage stützen können.

Amtsgericht im Bezirk der Wohnung zuständig

Zuständig ist immer das Amtsgericht, in dessen Bezirk Ihre vermietete Wohnung liegt.

Fazit: Prüfen Sie bei einem vertragswidrigen Verhalten Ihres Mieters neben der Kündigung immer auch, ob Sie mit einer Unterlassungsklage nicht besser Ihre Interessen wahren.

10. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.