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Untermiete: Manche Personen können Sie ablehnen

Ihr Mieter möchte die von ihm gemietete Wohnung untervermieten.

Sie als Vermieter haben dabei in bestimmten Fällen ein „Veto-Recht“.

Einen Untermieter, gegen den wichtige persönliche Gründe sprechen, können Sie ablehnen.

Derlei Gründe können in folgenden Umständen liegen:

  • Es besteht eine persönliche Feindschaft zwischen Vermieter und Untermieter (z. B. ein jahrelang geführter Rechtsstreit).
  • Der Untermieter neigt zu Straftaten (z. B. mehrfache Vorstrafen wegen Sachbeschädigung).
  • Es besteht die begründete Erwartung, dass es der Untermieter an der gebotenen Rücksichtnahme gegenüber der Hausgemeinschaft fehlen lassen wird (etwa weil er ein stadtbekannter Trinker und Randalierer ist).
  • Der Untermieter beabsichtigt, die Mieträume in anderer Weise zu nutzen, als es dem Mieter gestattet ist.

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Der Untermieter plant, in der Wohnung einem Gewerbe nachzugehen oder – bei vermieteten Gewerberäumen – statt einer Arztpraxis künftig eine Kleintierpraxis zu betreiben.

Keine Ablehnung bei Gründung von Lebensgemeinschaft

Achtung: Keine Regel ohne Ausnahme: Ist mit der aufzunehmenden Person die Gründung einer Lebensgemeinschaft für Ihren Mieter verbunden, sind Befürchtungen, dieser verhalte sich nicht vertragsgemäß, rechtlich unerheblich. Sie dürfen den Untermieter dann nicht ablehnen.

Aber: Bestätigen sich Ihre Befürchtungen, können Sie Ihren Mieter abmahnen und ggf. auch kündigen (z. B. wenn der Lebens- bzw. Ehepartner Ihres Mieters permanent gegen die Hausordnung verstößt).

Wichtig: Wirtschaftliche Gründe berechtigen Sie nicht zur Ablehnung des Untermieters. Denn mit ihm gehen Sie selbst keine vertragliche Beziehung ein. Die Bonität des Untermieters ist daher ohne Belang, weshalb Ihr Mieter Ihnen auch keine Angaben über dessen Einkommenssituation machen muss.

Das bedeutet: Würden Sie einen Untermieter unter Hinweis auf dessen mangelnde Zahlungsfähigkeit oder Kreditwürdigkeit ablehnen, dürfte Ihr Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen (LG Berlin, Urteil v. 15.01.02, Az. 65 S 559/00).

Wohnung wird nicht übermäßig belegt

Der Untervermietung können Sie auch die Erlaubnis versagen, wenn die Wohnung durch die Aufnahme des Untermieters übermäßig belegt würde und dadurch Schaden nehmen könnte. Eine Überbelegung ist gegeben, wenn für die Bewohner nicht mehr genügend Wohnraum zur Verfügung steht. Dies ist in der Praxis freilich schwer zu bestimmen.

1 erwachsene Person bzw. 2 Kinder müssen einen Raum von etwa 12 qm zur Verfügung haben (LG Berlin, Urteil v. 26.03.90, Az. 61 S 483/89). Die Gerichte haben demnach eine Überbelegung bejaht:

  • bei der Nutzung einer 70 qm großen 4-Zimmer- Wohnung durch 4 Erwachsene und 3 Kinder,
  • wenn der Mieter eines Apartments von 25 qm einen Erwachsenen und ein Kleinkind aufnimmt.

Verneint wurde eine Überbelegung dagegen:

  • bei der Nutzung einer 20 qm großen 2-Zimmer- Wohnung durch ein Ehepaar mit einem Kleinkind.

Die Fälle zeigen, dass es eine feste Größe nicht gibt. Über die Frage der Überbelegung entscheiden also immer die Umstände des konkreten Einzelfalls.

Tipp: Wenn möglich, beziehen Sie sich zur Versagung der Erlaubnis besser auf Gründe, die in der Person des Untermieters liegen. Diese Begründung ist oftmals leichter möglich, während man sich bei der Überbelegung leicht auf unsicheres Terrain begibt.

Untervermietung ist Ihnen aus sonstigen Gründen unzumutbar

Schließlich kann Ihnen die Untervermietung auch aus sonstigen Gründen unzumutbar sein. Anerkannt ist dies etwa für folgenden Fall:

Ihr Mieter will die Wohnung einer anderen Person überlassen, obwohl sein eigenes Mietverhältnis in Kürze (z. B. wegen Ablaufs des Zeitmietvertrags) endet. In dieser Situation ist Ihnen eine Untervermietung nicht zumutbar.

Es erhöht sich dadurch nämlich Ihr Risiko, die Mieträume bei Mietende nur unter Schwierigkeiten zurückzuerhalten.

Ein weiteres Beispiel für Unzumutbarkeit: Der Untermieter beabsichtigt die mietvertraglich verbotene Haltung eines (Kampf-)Hundes.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.