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Untermietvertrag: Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien

Kommt es zu einer Untervermietung, gilt für die Rechtsbeziehung zwischen den beteiligten Personen Folgendes:

An dem zwischen Ihnen und Ihrem Mieter abgeschlossenen Mietverhältnis ändert sich grundsätzlich nichts. Durch Ihre Zustimmung zur Untervermietung werden lediglich die Gebrauchsmöglichkeiten Ihres Mieters erweitert.

Der Abschluss des eigentlichen Untermietvertrags findet – wie bereits dargestellt – im Verhältnis zwischen Ihrem Mieter und dem Untermieter statt.

Sie als Vermieter haben keine eigene vertragliche Beziehung zum Untermieter.

Aus diesem Grund – und das ist für Sie als Vermieter wichtig – endet beispielsweise das Untermietverhältnis keinesfalls automatisch dann, wenn das Hauptmietverhältnis zwischen Ihrem Mieter und Ihnen gekündigt wird.

Die Rechtsbeziehungen aus dem Untermietvertrag zwischen Ihrem Mieter und dem Untermieter ergeben sich aus dem zwischen diesen beiden Parteien geschlossenen Untermietvertrag.

Ansprüche gegen den Untermieter

Hat Ihr Mieter die ihm überlassene Wohnung untervermietet, dann steht Ihnen als Vermieter bei Beendigung des Mietvertrags mit Ihrem Mieter auch ein Rückforderungsrecht gegenüber dem Untermieter zu.

Insoweit spielt es keine Rolle, dass Sie mit dem Untermieter keine direkten vertraglichen Bindungen haben. Der Herausgabeanspruch besteht sowohl gegenüber Ihrem Mieter als auch gegenüber dessen Untermieter.

Aus diesem Grund sollten Sie immer daran denken, Ihren Rückforderungsanspruch auch gegenüber dem Untermieter geltend zu machen.

Dieser hat im Normalfall keine Kenntnis über die zwischen Ihnen und Ihrem Mieter vereinbarten Kündigungsfristen.

Bedenken Sie jedoch, dass in einer Reihe von Ausnahmefällen die Geltendmachung des Rückforderungsanspruchs beim Untermieter ausgeschlossen ist. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Fälle:

  • Die Pflicht zur Rückgabe Ihrer Mietwohnung besteht für den Untermieter dann nicht, wenn er sich nach dem Ende des Mietvertrags mit Ihrem Mieter darauf berufen kann, dass zwischen ihm und Ihnen unmittelbar ein Mietverhältnis entstanden ist.

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Beispiel: Sie haben sich mit Ihrem Mieter darauf geeinigt, dass nach Beendigung des Mietvertrags der Untermieter in die Rechte und Pflichten des Mieters eintreten soll.

Wichtig: In diesem Fall kann sich der Untermieter sowohl auf die Kündigungsschutzvorschriften als auch auf die Sozialklausel berufen.

  • Entsprechendes gilt, wenn Ihr Mieter als gewerblicher Zwischenvermieter tätig geworden ist. Wenn in diesem Fall das Mietverhältnis endet, treten Sie unmittelbar in das Mietverhältnis mit dem Untermieter ein

Beispiel: Sie möchten sich nicht um die Vermietung und Verwaltung Ihrer Eigentumswohnung kümmern und schalten aus diesem Grund eine Vermietungsgesellschaft ein, welche Ihre Wohnung im eigenen Namen und für eigene Rechnung an eine andere Person weiter vermietet.

Kommt es zu einer Kündigung des Vertrags zwischen Ihnen und dem gewerblichen Zwischenmieter, treten Sie direkt in den Mietvertrag ein, welcher zwischen dem gewerblichen Zwischenmieter und dem Mieter geschlossen wurde.

  • Auch dann, wenn Ihr Mieter mit Ihrem Einverständnis die komplette Wohnung an seinen Untermieter vermietet hat, stehen diesem die gleichen gesetzlichen Rechte (Kündigungsschutz, Sozialklausel) zu wie jedem anderen Mieter.

Wann Sie eine Mieterhöhung verlangen können

In gewissen Fällen können Sie Ihre Erlaubnis zur Untervermietung davon abhängig machen, dass sich der Mieter mit einer Mieterhöhung (Untermietzuschlag) einverstanden erklärt.

Dies ist nach der gesetzlichen Regelung dann der Fall, wenn Ihnen die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung des Mietzinses zuzumuten ist.

Da die Höhe dieses Zuschlages gesetzlich nicht geregelt ist, sollten Sie sich insoweit mit Ihrem Mieter einigen.

Absicht des Gesetzgebers ist es jedoch, Ihnen die zusätzliche Abnutzung der Wohnung abzugelten.

Insoweit stellt sich in der Praxis die schwierige Frage, wie dieser Betrag konkret zu ermitteln ist. Insbesondere dann, wenn Sie eine Nettokaltmiete vereinbart haben, spielt diese Frage eine eher untergeordnete Rolle.

Anders hingegen sieht es bei einem Warmmietverhältnis aus: Hier würden die durch den Untermieter verursachten zusätzlichen Betriebs- und Heizungskosten voll auf Sie durchschlagen.

Wichtig: Als Vermieter haben Sie keinen Anspruch auf Herausgabe der Untermiete, welche vom Untermieter an Ihren Mieter gezahlt wird.

Checkliste: Diese Punkte sollten Sie vor Erteilung einer Untermieterlaubnis prüfen.

  • Ist der Mieter bereit, Ihnen Details zur Person des Untermietinteressenten zu nennen? Würden Sie den Untermieter unter Bonitätsgesichtspunkten auch als Mieter akzeptieren?
  • Handelt es sich um eine vollständige Untervermietung oder um eine teilweise Untervermietung?
  • Bei vollständiger Untervermietung: Denken Sie an das Sonderkündigungsrecht des Mieters, bei genereller Verweigerung der Untervermietungserlaubnis.
  • Teilweise Untervermietung: Liegt ein berechtigtes Interesse des Mieters vor? Wenn ja, gibt es in der Person des Untermieters einen wichtigen Grund, welcher für Sie eine Untervermietung unzumutbar macht?
  • Haben Sie über die Erhebung eines Untermietzuschlags nachgedacht?
  • Haben Sie über die Anpassung/Änderung von Abrechnungsschlüsseln für die Betriebskosten nachgedacht (z.B. Umstellung der Müllgebührenverteilung von der Anzahl der Wohnungen auf die Anzahl der Bewohner)?
  • Haben Sie geprüft, ob sich der beabsichtigte Nutzungszweck des Untermieters im Rahmen des im Mietvertrag mit Ihrem Mieter vereinbarten Nutzungszwecks bewegt (z.B. ausschließliche Nutzung zu Wohnzwecken?)
  • Zusätzliche Prüfung, wenn die vermietete Wohnung eine Eigentumswohnung ist: Bewegt sich der Nutzungszweck im Rahmen des in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung festgeschriebenen Nutzungszwecks?
  • Haben Sie vor Erteilung der Untermieterlaubnis sichergestellt, dass dem Untermieter die Hausordnung bekannt ist und er sich im Verhältnis zu seinem Vermieter (also Ihrem Mieter) verbindlich zur Einhaltung dieser Hausordnung verpflichtet hat? Entsprechendes gilt für Regelungen zur Räum- und Streupflicht und eventuelle andere Benuzungsordnungen (z.B. Sauna, Schwimmbad oder Fitnessraum).
  • Wenn Sie mit Ihrem Mieter einen Zeitmietvertrag vereinbart haben: Ist sichergestellt, dass auch das Untermietverhältnis zum Beendigungszeitpunkt des Hauptmietvertrags endet?

10. Februar 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.