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Untermietvertrag: Stolperstein ‚berechtigtes Interesse‘

Untermietung ist schwierig. Prinzipiell hat ein Mieter kein Recht, selbst im Rahmen seiner eigenen Familie, die gemietete Wohnung zu untermieten.

Die Erlaubnis des Vermieters ist also Pficht. Vielfach geht es darum, ob der Mieter einen Teil der Wohnung untervermieten darf.

Hier sieht das Gesetz (BGB) vor, dass der Mieter von Wohnraum einen Anspruch auf Erlaubnis des Vermieters hat, wenn er nach Abschluss des Vertrags ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Was aber heißt das nun konkret?

Wann berechtigte Interessen des Mieters vorliegen

Eine Besonderheit gilt für die Vermietung von Wohnraum. Besteht für den Mieter einer Wohnung nach dem Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, so kann er von Ihnen die Erlaubnis dazu verlangen.

Das Interesse des Mieters kann mit rechtlichen, wirtschaftlichen, familiären oder sonstigen Verhältnissen begründet sein. Ein dringendes Interesse braucht nicht vorzuliegen. Als berechtigt gilt jedes höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht.

Beispiel: Ihr Mieter kann sich krankheitsbedingt nicht in der Wohnung aufhalten, er befindet sich berufsbedingt vorübergehend im Ausland, nimmt an auswärtigen Umschulungsmaßnahmen teil, oder er startet zu einem einjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalt.

Auch in folgenden Fällen haben die Gerichte ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung angenommen:

  • Der Mieter möchte sich finanziell entlasten.

  • Eine allein erziehende Mutter mit Kind möchte einen Untermieter mit Kind aufnehmen, damit die Kinder gemeinsam erzogen werden können.

  • Nach Auflösung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft möchte der in der Wohnung verbliebene Partner einen Teil der Wohnung untervermieten.

  • Ein älterer Mieter hat Angst vor Vereinsamung.


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  • Der Mieter ist häufig ortsabwesend und will durch die Untervermietung seiner Wohnung das Einbruchrisiko verringern.

In zeitlicher Hinsicht dürfen die Umstände, die das Interesse des Mieters an der Untervermietung begründen, erst nach Abschluss des Mietvertrags eingetreten sein.

Hatte der Mieter bereits beim Vertragsschluss die Absicht, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, ohne dass hierüber eine vertragliche Regelung getroffen wurde, kann er nach Abschluss des Vertrags keine Zustimmung zur Untervermietung verlangen.

Wann Ihr Mieter selbst bei berechtigten Interessen nicht untervermieten darf

Hat Ihr Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, bedeutet dies nicht automatisch, dass er untervermieten darf. Auch dann dürfen Sie die Erlaubnis verweigern, wenn

  • in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt,

  • der Wohnraum übermäßig belegt würde oder

  • Ihnen als Vermieter die Untervermietung aus sonstigen Gründen nicht zumutbar ist.

Personenbedingte Gründe sind beispielsweise persönliche Feindschaft zwischen Vermieter und Untermieter, die Neigung des Untermieters zu Gewalttaten oder Prostitution.

Ob der potenzielle Untermieter zahlungskräftig ist, spielt dagegen keine Rolle. Der Grund: Ihr Mieter bleibt Ihr Vertragspartner und ist weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet.

Ein Anspruch auf Untervermietung besteht auch dann nicht, wenn durch die Aufnahme des Untermieters die Wohnung überbelegt würde. Eine Überbelegung ist dann anzunehmen, wenn nicht genügend Wohnfläche für jeden Erwachsenen und für jedes Kind zur Verfügung steht.

Wann eine Überbelegung vorliegt, ist allerdings nirgends gesetzlich geregelt. Es gibt auch keine allgemein gültigen Kriterien. In erster Linie ist das Verhältnis der Anzahl der Zimmer und der Größe der Räume zu der Anzahl der Bewohner maßgebend. In folgenden Fällen haben die Gerichte eine Überbelegung der Wohnung angenommen:

  • Nutzung einer 30 m2 großen Dachwohnung durch zwei Erwachsene und drei schulpflichtige Kinder,

  • Nutzung einer 57 m2 großen Wohnung durch zwei Erwachsene und sechs Kinder,

In den folgenden Fällen haben die Gerichte demgegenüber eine Überbelegung verneint:

  • Nutzung einer 63 m2 großen Wohnung durch sieben Personen,

  • Nutzung einer 33 m2 großen Einzimmerwohnung durch drei Erwachsene und ein Kind.

Bleiben schließlich noch die „sonstigen Gründe“, die Sie berechtigen, die Erlaubnis zur Untervermietung zu verweigern.

Hierher gehört etwa der Fall, dass der Mieter einen Teil der Wohnung untervermieten will, obwohl das Mietverhältnis in Kürze endet.

7. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.