MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Untermietvertrag: Wann der Vermieter „Nein“ sagen kann

Die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung ihrer vermieteten Immobilie an einen Dritten können Sie verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

Es muss sich dabei immer um Umstände handeln, die für Sie eine Untervermietung an die betreffende Person unzumutbar machen.

Diese Gründe sind anerkannt

In der Praxis sind folgende weiteren Gründe anerkannt, die Sie zur Versagung der Erlaubnis berechtigen:

  • Persönliche Feindschaft des aufzunehmenden Dritten mit dem Vermieter oder anderen Mietern im Haus.
  • Die Überlassung würde zu einem Gebrauch der Mietsache führen, die vom Vertrag nicht mehr gedeckt ist.
  • Die Überlassung würde zu einer gänzlichen Änderung des Vertragszwecks führen.
  • Überbelegung der vermieteten Wohnung

  • Betriebskostenabrechnung 2016:
    Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

    Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

    Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

    Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Unbeachtlich: Bonität des Untermieters

Bei der Beurteilung, ob ein wichtiger Grund in der Person des Dritten gegeben ist, kommt es nicht darauf an, ob dieser in der Lage ist, die mit dem Mieter vereinbarte Miete zu zahlen.

Dieser Gesichtspunkt spielt deshalb keine Rolle, weil die Zahlungspflicht lediglich im Verhältnis Untermieter – Mieter begründet wird.

Durch ein Untermietverhältnis wird insbesondere keine Zahlungspflicht des Untermieters direkt an Sie als Vermieter begründet. Ihr Mieter ist vielmehr verpflichtet, seine mit Ihnen vereinbarten Mietzinszahlungen unabhängig davon zu erbringen, ob er vom Untermieter die vereinbarte Miete erhält oder nicht.

Diese Rechte haben Sie bei unberechtigter Untervermietung

Wenn Ihr Mieter ohne die erforderliche Zustimmung Teile der Wohnung weitervermietet, sind Sie normalerweise zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keinen Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis hat.

In derartigen Fällen müssen Sie also zunächst prüfen, ob Sie zur Erteilung einer Erlaubnis verpflichtet gewesen wären, wenn der Mieter Sie darum gebeten hätte. Ist dies nicht der Fall, kommt eine fristlose Kündigung des Mietvertrags in Betracht.

Beachten Sie jedoch, dass einer fristlosen Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung vorausgehen muss.

Dies bedeutet, dass Sie Ihren Mieter zunächst auffordern müssen, das Untermietverhältnis unverzüglich zu beenden. Für den Fall, dass dies nicht innerhalb einer angemessenen Frist geschieht, kündigen Sie gleichzeitig die fristlose Kündigung an.

Ist dem Mieter eine Abmahnung zugegangen, muss er alles ihm Mögliche tun, um das Untermietverhältnis zu beenden. Er muss also nicht nur das Mietverhältnis kündigen, sondern gegebenenfalls auch eine Räumungsklage betreiben.

Wichtig: In der Praxis wird immer wieder übersehen, dass der Mieter noch während des Kündigungsverfahrens geltend machen kann, dass ihm eine Untermieterlaubnis hätte erteilt werden müssen.

Wenn also der Mieter lediglich vergessen hat, Ihre Genehmigung einzuholen, aber auf Grund der Umstände Anspruch auf eine solche Genehmigung gehabt hätte, ist Ihre fristlose Kündigung unzulässig und Ihre Räumungsklage wird dementsprechend abgewiesen werden.

Aus diesem Grund sollten Sie vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts genau prüfen, ob Ihr Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung geltend machen kann.

Insoweit ist es zur Vorbereitung dieser Entscheidung unbedingt erforderlich, vom Mieter Auskünfte über diejenigen Umstände zu verlangen, welche einen berechtigten Grund darstellen können.

Entsprechendes gilt für Auskünfte über die Person des Untermieters.

Hinweis: Wenn Sie nach sorgfältiger Prüfung dieser Umstände noch Zweifel haben, ob Sie zur Erteilung einer Untermieterlaubnis verpflichtet sind, kann es ratsam sein, von einer fristlosen Kündigung Abstand zu nehmen.

11. Februar 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.