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Untervermietung: Das müssen Sie als Vermieter Ihrem Mieter gegenüber beachten

Auch wenn Ihr Mieter seine ganze Wohnung untervermieten möchte, benötigt er Ihre Erlaubnis als Vermieter.

Von einer vollständigen Untervermietung ist dann auszugehen, wenn Ihr Mieter die Wohnung aufgegeben hat.

Dieser Bereich der Untervermietung ist in § 540 BGB geregelt.

Verweigern Sie die Erlaubnis unberechtigt, hat Ihr Mieter ein Sonderkündigungsrecht

Anders als bei der teilweisen Untervermietung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn Sie ihm die Erlaubnis zur vollständigen Untervermietung unberechtigt verweigern.

In diesem Fall darf er das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündigen.

Das bedeutet aber auch: Wenn Sie den Untermieter aus einem wichtigen Grund abgelehnt haben, hat der Mieter kein Sonderkündigungsrecht.

Damit Ihr Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Ihr Mieter hat Sie um Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung an eine bestimmte Person gebeten.
  • Der Mieter hat Ihnen dargelegt, warum er die Untervermietung der gesamten Wohnung wünscht.

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  • Sie als Vermieter haben Ihrem Mieter die Erlaubnis zur vollständigen Untervermietung verweigert.
  • In der Person des Untermieters hat kein wichtiger Grund zu dessen Ablehnung bestanden.

Auch bei Überbelegung dürfen Sie ablehnen

Ob ein wichtiger Grund zur Ablehnung des Untermieters besteht, beurteilt sich ebenso wie bei der teilweisen Untervermietung, wobei als wichtiger Grund auch eine befürchtete Überbelegung der Räume gilt.

Achtung: Das Recht auf Sonderkündigung bei nicht erteilter Erlaubnis können Sie im Mietvertrag nicht wirksam durch Formularklausel ausschließen.

Wichtig: Anders als bei der teilweisen Untervermietung räumt Ihnen das Gesetz bei der vollständigen Untervermietung nicht die Möglichkeit ein, Ihre Erlaubnis von der Zahlung eines Untermietzuschlages abhängig zu machen.

Hüten Sie sich vor dem Trick mit der provozierten Kündigung

Sie sollten wissen: Das Sonderkündigungsrecht ist nicht selten der Grund, weshalb der Wunsch nach Untervermietung überhaupt an den Vermieter herangetragen wird.

Das liegt daran, dass es vor allem für Zeitmietverträge und für Verträge mit einem befristeten Ausschluss der ordentlichen Kündigung von Bedeutung ist (bei unbefristeten Mietverträgen kann der Mieter ja ohnehin immer mit dreimonatiger Frist kündigen).

Bei befristeten Mietverträgen ist die „provozierte Selbstkündigung“ ein beliebter Trick von Mietern, um das Mietverhältnis vorzeitig beenden zu können.

Der Mieter will also gar nicht ernsthaft untervermieten. Er spekuliert allein darauf, dass Sie den vorgeschlagenen Untermieter nicht akzeptieren werden, damit er dann per Sonderkündigung vorzeitig aus seinem ihm unliebsam gewordenen Mietvertrag „aussteigen“ kann.

Prüfen Sie Ihr Ablehnungsrecht genau

Haben Sie den Verdacht, dass der Wunsch nach Untervermietung nur „vorgeschoben“ ist, müssen Sie umso vorsichtiger sein. Achten Sie also genau darauf, dass folgende Voraussetzungen gegeben sind.

  • Ihr Mieter ist verpflichtet, Ihnen einen konkreten Untermieter zu benennen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, aber lehnen Sie jede Untervermietung kategorisch ab („wer hier wohnt, bestimme ich allein“), greift das Sonderkündigungsrecht des Mieters dennoch.
  • Bei pauschaler Erlaubnisversagung wird zu seinen Gunsten nämlich vermutet, dass die Untervermietung auch an eine akzeptable Person vom Vermieter nicht gestattet würde (KG Berlin, Beschluss v. 16.09.96, 8 RE Miet 2891/96).
  • Bei dieser Reaktion hätte der listige Mieter sein Ziel also erreicht. Deshalb: Lassen Sie sich nicht provozieren und überstürzen Sie Ihre Ablehnung nicht.
  • Beachten Sie: Ihr Mieter ist zur Kündigung berechtigt, wenn Sie zwar grundsätzlich Ihre Zustimmung zur Untervermietung geben, einen bestimmten Untermieter jedoch unberechtigt ablehnen.
  • Und bedenken Sie wiederum: Lehnen Sie die benannte Person wegen ihrer finanziellen Verhältnisse ab, hat Ihr Mieter ein Recht zur Kündigung: Wie oben schon ausgeführt, gibt Ihnen die mangelnde Zahlungsfähigkeit und Kreditwürdigkeit des Untermieters nicht das Recht, ihn abzulehnen.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.