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Untervermietung: Erklären Sie sich als Vermieter

Im Fall, dass ihr Mieter eine Untervermietung anstrebt, sollten Sie sich dazu äußern.

Schweigen ist weder Zustimmung noch Ablehnung.

Bedenken Sie: Ihr Mieter kann eine Erklärung von Ihnen verlangen.

Fordert er Sie hierzu auf, kann Ihr Schweigen als Ablehnung ausgelegt werden.


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Zumindest dann, wenn der Mieter den Untermieter konkret benannt und dem Vermieter eine Frist zur Erteilung der Erlaubnis gesetzt hat – erklärt sich der Vermieter innerhalb der Frist nicht, werten die Gerichte dies als Ablehnung der Untervermietung (OLG Köln, Urteil v. 01.09.00, Az. 19 U 53/00).

Auch hier muss Untermieter konkret benannt werden

Folge: Ihr Mieter ist zur Kündigung berechtigt – allerdings nur dann, wenn er Ihnen einen konkreten Untermieter benannt hat. Schweigen Sie dagegen auf eine allgemeine Anfrage („Wie sieht es eigentlich mit Untervermietung aus?“), begründet sich hieraus zugunsten des Mieters kein Recht zur Kündigung.

Das Sonderkündigungsrecht besteht aber, wenn Sie einen akzeptablen Untermieter ablehnen. Benennt Ihr Mieter also konkret eine Person, für die ein Ablehnungsgrund nicht besteht, kann Ihr Mieter seine Wohnung zum 3. Werktag des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (etwa bis zum 3. August zum 31. Oktober).

Wichtig: Statt von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen, kann ein Mieter alternativ auch die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen und diese vor Gericht einklagen.

Ihre Erlaubnis können Sie widerrufen wenn später Ablehnungsgrund auftaucht

An eine erteilte Erlaubnis zur Untervermietung sind Sie nicht unter allen Umständen gebunden. Stellt sich erst später heraus, dass ein wichtiger Grund zur Versagung bestanden hätte, können Sie den Widerruf auch dann noch unverzüglich erklären.

Dies ist auch nur recht und billig, da es oft eine Weile dauert, ehe man merkt, mit wem man es zu tun hat. Erweist sich der Untermieter beispielsweise als notorisch störend oder geht er etwa der Prostitution nach, können Sie Ihre erteilte Erlaubnis auch noch später aus wichtigem Grund widerrufen, wobei Sie Ihrem Mieter die Gründe für den Widerruf mitzuteilen haben.

Dabei können Sie von folgender Faustformel ausgehen: Alle Gründe, die eine fristlose Kündigung des Mieters rechtfertigen würden, berechtigen Sie zum Widerruf Ihrer Erlaubnis zur Untervermietung, wenn der Untermieter diese Gründe zu verantworten hat.

Wichtig: In Mietvertragsformularen vorhandene Klauseln, wonach die Erlaubnis der Untervermietung jederzeit ohne Angabe von Gründen widerrufen werden kann, sind unwirksam (BGH, Entscheidung v. 11.02.87, Az. VII ZR 56/86).

Tipp: Möchte Ihr Mieter dem Untermieter das Recht zur weiteren Untervermietung einräumen („Unter-Unter-Miete“), so kann er dies nur, wenn Sie ihm dies ausdrücklich gestattet haben.

Kommt es ohne Ihre Erlaubnis zu einer Untervermietung des Untermieters und unternimmt Ihr Mieter hiergegen nichts, können Sie ihm nach erfolgloser Abmahnung kündigen (OLG Hamm, Urteil v. 17.01.92, Az. 30 U 36/91).

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.