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Untervermietung von Gewerbemietraum: Das müssen Sie als Vermieter beachten

Mietverträge über Gewerbe- bzw. Geschäftsraum werden häufig auf eine befristete Dauer abgeschlossen, sodass das Recht auf ordentliche Kündigung mitunter über Jahre ausgeschlossen ist.

Laufen die Geschäfte schlechter, ist das Bedürfnis nach Untervermietung besonders groß.

Andererseits haben gerade Gewerbetreibende oftmals Interesse am Abschluss von Untermietverträgen.

Diese sind nämlich in der Regel weniger streng hinsichtlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen und bieten größere Flexibilität hinsichtlich ihrer Beendigung.

Untervermietung kann in Ihrem Interesse liegen

Aber auch Sie haben ein Interesse daran, dass Geschäftsräume nicht leer stehen, da dies zu ihrer Entwertung beitragen kann.

Gehören Ihnen zum Beispiel mehrere Ladenlokale in einer Einkaufspassage, vermindert der Leerstand die Attraktivität und damit auch die Vermietungsmöglichkeiten der übrigen Geschäfte.


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Zunächst einmal gilt: Bei Mieträumen, die zu gewerblichen Zwecken vermietet wurden, hat der Mieter keinen Anspruch auf Ihre Erlaubnis, also auch nicht, wenn kein besonderer Grund gegen den Untermieter spricht.

Denn die Vorschrift des § 553 BGB, welche die teilweise Untervermietung regelt, gilt nur für die Vermietung von Wohnungen. Der teilweisen Untervermietung einer zu Gewerbezwecken vermieteten Immobilie können Sie also immer und ohne Begründung die Erlaubnis versagen.

Zur Ablehnung der vollständigen Untervermietung brauchen Sie einen Grund

Deshalb gilt auch bei Gewerbemietverträgen: Der Mieter bedarf zur vollständigen Untervermietung Ihrer Erlaubnis, die Sie aus berechtigtem Grund verweigern dürfen.

Bei Gewerbemietverhältnissen besteht der berechtigte Grund häufig darin, dass der Untermieter die Mieträume anders nutzen möchte, als Sie es mit Ihrem Mieter vereinbart haben.

Beispiel: Sie vermieten Räume zum Betrieb einer Tierarztpraxis, der Untermieter plant die komplette Nutzung als Friseurgeschäft. In diesem Fall dürfen Sie der Untervermietung die Erlaubnis versagen.

Hinzu kommt bei der Gewerbemiete noch ein weiterer Grund: Ist zu erwarten, dass der Untermieter mit der Ausübung seines Gewerbes in Konkurrenz zu anderen Mietern von Ihnen oder zu Ihnen selbst tritt, dürfen Sie Ihrem Mieter ebenfalls die Erlaubnis zur Untervermietung versagen (BGH, Urteil v. 16.09.81, Az. VIII ZR 161/80).

Bedenken Sie das Sonderkündigungsrecht

Möchte Ihr Gewerbemieter die Räume vollständig untervermieten und verweigern Sie ihm die Erlaubnis, ohne dass in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund hierzu vorliegt, steht auch Ihrem Gewerbemieter ein Sonderkündigungsrecht zu.

Tipp: Bei der Gewerberaumvermietung kommt es besonders häufig zu dem „Trick mit der provozierten Kündigung“. Seien Sie hier also besonders wachsam.

Macht der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, weil Sie ihm die Untervermietung unberechtigt nicht erlaubt haben, haben Sie die von der Wohnraummiete abweichende Kündigungsfrist zu beachten:

Zahlt Ihr Gewerbemieter monatlich seine Miete, ist die Kündigung zulässig zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Quartals (§ 580a BGB).

Wichtig: Auch bei der Vermietung von Gewerberäumen gilt, dass ein formularmäßiges Untermietverbot und der damit verbundene Ausschluss des Sonderkündigungsrechts unwirksam ist, wenn das Mietverhältnis über längere Zeit vereinbart worden ist (LG Bonn, Urteil v. 20.02.02, Az. 2 O 346/01).

Diese Regelungen im Mietvertrag sind zulässig

Anders ist es bei einer individuell ausgehandelten Regelung im Mietvertrag, die das Ergebnis gegenseitigen Nachgebens ist und von beiden Seiten unterschrieben wurde: Mit dieser kann der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung ebenso ausgeschlossen werden wie das Recht auf Kündigung durch den Mieter bei versagter Erlaubnis.

Außerdem kann vereinbart werden, dass die Untervermietung nur unter der Bedingung zu erlauben ist, dass der Mieter einen Untermietzuschlag zahlt (LG Köln, Urteil v. 11.01.90, Az. 6 S 221/89).

Tipp: Da Gewerberaummietverträge meist mit einer festen Laufzeit von mehr als 1 Jahr geschlossen werden, ist es, um diese nicht zu gefährden, hier besonders wichtig, die Untervermietung als „Ergänzungsvereinbarung“ schriftlich zu regeln (siehe hierzu Seite U53/13).

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.