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Unwillige Mieter: So beschleunigen Sie eine Modernisierung

Ordnungsgemäß übersenden Sie Ihrem Mieter die Ankündigung einer geplanten Modernisierung.

Gleichzeitig bitten Sie ihn, innerhalb einer bestimmten Frist schriftlich mitzuteilen, ob er der Maßnahme zustimmt.

In einem solchen Fall ist der Mieter verpflichtet, Ihnen zu antworten, entschied das Kammergericht Berlin (KG Berlin, Urteil v. 16.07.09, Az. 8 U 77/09).

Fordern Sie Ihren Mieter zur Stellungnahme auf

Üblicherweise werden Sie Ihren Mieter von einer bevorstehenden Modernisierung und dem Termin, zu dem die Arbeiten beginnen, rechtzeitig informieren. Ihr Mieter muss dann Ihnen und den Arbeitern Zutritt zu seiner Wohnung gewähren.

Erst wenn der Mieter den Einlass verweigert oder die Durchführung der Arbeiten behindert, besteht für Sie Anlass, den Mieter auf Duldung der Maßnahmen zu verklagen.

Das kostet Sie im Ernstfall viel Zeit, nicht zu sprechen von Kosten für die Anfahrt der Handwerker und möglichen Ausfallhonoraren.

Reibungsloser verläuft folgendes Vorgehen: Fordern Sie den Mieter bei Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen zur Stellungnahme auf.

Weisen Sie ihn darauf hin, dass Sie sich gezwungen sehen, die Duldungsklage zu erheben, wenn Sie innerhalb der vorgegebenen Frist eine negative oder gar keine Antwort erhalten. Dann muss Ihr Mieter reagieren.


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Schweigt er stattdessen, müssen Sie nicht erst die Handwerker bestellen und abwarten, ob der Mieter die Tür öffnen wird. Sie dürfen gleich, wie Sie es angekündigt haben, auf Duldung der Modernisierung klagen.

Erklärt Ihr Mieter daraufhin sofort, er sei zur Duldung bereit, muss er trotzdem die Kosten des Verfahrens tragen. Denn durch sein Schweigen hat er Ihnen ja Veranlassung zur Klageerhebung gegeben.

Erleichterte Regelungen bei kleineren Maßnahmen

Die Notwendigkeit, Modernisierungsmaßnahmen den Mietern umfangreich anzukündigen, lässt manchen Vermieter vor der Durchführung einer Modernisierung zurückschrecken.

Gerade wenn es um kleinere Maßnahmen geht, erscheint der Aufwand unverhältnismäßig. Doch bei sogenannten Bagatellmodernisierungsmaßnahmen ist eine Ankündigung gar nicht erforderlich.

Der Gesetzgeber hat in § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB eine Regelung zur erleichterten Durchführung von kleineren Modernisierungen getroffen.

Nach dieser Vorschrift können Sie auf die formalisierte Ankündigung der Modernisierung schon Monate vor Baubeginn und die Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung verzichten, wenn bei Ihrer Maßnahme folgende beiden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Die Modernisierung ist nur mit geringen Auswirkungen auf die Mieträume verbunden.
  • Die zu erwartende Mieterhöhung beträgt weniger als 5% der bisherigen Kaltmiete.

Anbringung von Rauchmeldern in den Wohnräumen, Einbau von Thermostatventilen an den Heizkörpern, Einbau einer einbruchhemmenden Haustür.

Bagatellmodernisierungen formlos mitteilen

Übrigens: Auf die erleichterten Regelungen der Bagatellmodernisierung können Sie sich auch dann berufen, wenn die Umlage der Modernisierungskosten eigentlich zu einer Mietsteigerung von mehr als 5% führt.

Sichern Sie Ihrem Mieter einfach zu, dass Sie keine Umlage der Modernisierungskosten vornehmen werden – oder jedenfalls keine höhere als 5%. Dann brauchen Sie die förmlichen Ankündigungsvorschriften nicht einzuhalten.

Auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete Ihrer modernisierten Wohnung können Sie die Miete anschließend immer noch erhöhen.

Tipp: Teilen Sie Bagatellmaßnahmen formlos mit!

Informieren Sie Ihren Mieter auch über solche Arbeiten einige Tage vorher, für die das Gesetz keine förmliche Modernisierungsankündigung vorschreibt.

Nur so kann der Mieter sich auf die Maßnahmen einstellen und beispielsweise den Zugang zu den Mieträumen sicherstellen.

Auch bei Instandhaltungsmaßnahmen, die Sie ja ebenfalls nicht förmlich ankündigen müssen, treffen Sie besser vorab eine Terminvereinbarung mit Ihrem Mieter.

16. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.