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Urkundenprozess: Sichern Sie sich bei Zahlungsverzug schnell Ihre Ansprüche

Die Vorteile des Urkundenprozesses können Sie jetzt auch dann nutzen, wenn Ihr Mieter gegen Ihre Mietforderung einwendet, die Wohnung habe von Anfang an Mängel aufgewiesen (BGH, Urteile v. 08.07.09, Az. VII ZR 200/08 und VIII ZR 266/08).

Ihr Mieter gerät mit seinen Mietzahlungen in Verzug.

Möglicherweise stecken ernsthafte Zahlungsschwierigkeiten dahinter.

Gerade in einer solchen Situation ist es für Sie wichtig, möglichst schnell Ihre Ansprüche zu sichern, solange beim Mieter noch etwas zu holen ist.

Später gehen Sie mit Ihren berechtigten Forderungen vielleicht leer aus.

Urkundenprozess: für den schnellen Zugriff

Eine Möglichkeit, bei Gericht schnell einen vollstreckbaren Titel zu erhalten, bietet Ihnen der Urkundenprozess. Die Besonderheit gegenüber dem einfachen Mietprozess besteht darin, dass beim Urkundenprozess das gerichtliche Verfahren in 2 Phasen unterteilt ist.

Die 1. Phase heißt „Vorverfahren“. Dies ist das eigentliche Urkundenverfahren, mit dem Sie schnell ein vorläufig vollstreckbares Urteil erreichen können. Ein sogenanntes „Nachverfahren“ schließt sich dann in einer 2. Phase an. In diesem werden die Einwände des Mieters wie im normalen Mietprozess überprüft.

Anspruch muss mit Urkunden beweisbar sein

Zulässig ist der Urkundenprozess nur bei Zahlungsklagen. Sie müssen also von Ihrem Mieter die Zahlung eines bestimmten Geldbetrags verlangen, beispielsweise Mietzahlungen oder eine fällige Kaution.


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Die Räumung der Wohnung oder zum Beispiel das Unterlassen nächtlicher Ruhestörung können Sie demgegenüber im Urkundenprozess nicht geltend machen.

Eine weitere Besonderheit: Im Vorverfahren ist als Beweismittel im Regelfall nur die Vorlage von Urkunden zugelassen. Sie müssen also Ihren Zahlungsanspruch mit Urkunden vollständig beweisen können. Nur dann können Sie von den Vorteilen des Urkundenprozesses profitieren.

Einwendungen des Mieters müssen mit Urkunden beweisbar sein

Der Vorteil des Urkundenprozesses für Sie: Die Einwendungen Ihres Mieters gegen den von Ihnen geltend gemachten Zahlungsanspruch werden im Vorverfahren nur berücksichtigt, wenn der Mieter seine Behauptungen ebenfalls mit Urkunden beweisen kann.

Das ist nur selten der Fall. Wendet der Mieter beispielsweise eine Mietminderung ein, weil in der Wohnung Mängel vorhanden sind, so kann er dies meist nicht durch Urkunden nachweisen.

Schriftliche Zeugenaussagen oder Sachverständigengutachten gelten nämlich nicht als Urkunden. Ebenso wenig Fotos. Kann der Mieter allerdings ein Schreiben von Ihnen vorlegen, in dem Sie den Mangel der Wohnung bereits anerkannt haben, ist dies im Urkundenprozess zu berücksichtigen.

Auch anfängliche Mängel muss der Mieter beweisen

Was aber, wenn der Mieter behauptet, die Wohnung sei schon bei der Übergabe, also von Anfang an, mangelhaft gewesen?

Bisher gingen viele Gerichte davon aus, der Vermieter müsse die Mangelfreiheit der Mietsache beweisen. Da es aber oft nicht möglich war, die anfängliche Mangelfreiheit durch Urkunden nachzuweisen, wurden Vermieterklagen in diesen Fällen als unstatthaft abgewiesen.

Der BGH hat nun entschieden, dass nach Übergabe der Mietsache der Mieter beweisen muss, dass bereits ein anfänglicher Mietmangel vorlag (BGH, Urteile v. 08.07.09, Az. VIII ZR 200/08 und Az. VIII ZR 266/08).

Wenn der Mieter anfängliche Mängel behauptet, brauchen Sie als Vermieter nur noch zu beweisen, dass der Mieter die Wohnung anfangs entgegengenommen hat, ohne Mängel zu rügen. Das gelingt Ihnen durch ein Übergabeprotokoll oder durch Kontoauszüge, aus denen sich ergibt, dass der Mieter zunächst die ungeminderte Miete gezahlt hat.

Ihr Vorteil: Das Vorbehaltsurteil

Können Sie also Ihren Zahlungsanspruch mit Urkunden beweisen und widerspricht der Mieter Ihrem Anspruch, ohne seinerseits Urkunden vorlegen zu können, dann erlässt das Gericht ein sogenanntes Vorbehaltsurteil.

Darin wird der Mieter verurteilt, den Geldbetrag an Sie zu zahlen. Ihm wird aber „die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vorbehalten“.

Mit dem Vorbehaltsurteil ist der Rechtsstreit also noch nicht endgültig beendet, sondern im sogenannten Nachverfahren, einem ganz normalen Zivilprozess, können jetzt Zeugen gehört, Sachverständige beauftragt oder ein Ortstermin durchgeführt werden.

Ihr Vorteil ist aber, dass das Vorbehaltsurteil bereits vollstreckbar ist. Sie müssen vor der Vollstreckung keine Sicherheit leisten. Der Mieter kann eine Einstellung der Zwangsvollstreckung grundsätzlich nur erreichen, indem er selbst Sicherheit leistet. Sie erhalten also eine frühzeitige Absicherung Ihrer Ansprüche und brauchen eine Zahlungsunfähigkeit des Mieters nicht mehr zu befürchten.

So gelingt der Urkundenbeweis: typische Beispiele

  • Ihren Mietzahlungsanspruch können Sie durch Vorlage des Mietvertrags beweisen, wenn Ihr Mieter noch die ursprünglich vereinbarte Miete zu zahlen hat.
  • Haben Sie zwischenzeitlich die Miete erhöht, weisen Sie Ihren Anspruch auf die Miete durch das Mieterhöhungsschreiben und zusätzlich eine schriftliche Zustimmungserklärung Ihres Mieters nach.
  • Fordern Sie eine Kautionszahlung, benötigen Sie den Mietvertrag oder eine andere schriftliche Vereinbarung, in der die Kautionszahlung mit einem bestimmten Geldbetrag festgelegt ist.
  • Hat sich Ihr Mieter bei Wohnungsabnahme zur Zahlung einer bestimmten Geldsumme anstelle der Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, genügt die Vorlage des unterschriebenen Abnahmeprotokolls.

20. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.